Regolamento di condominio: cosa controllare prima di comprare
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Cos'è il regolamento di condominio e dove lo troviCosa controllare nel regolamento, punto per puntoSpese arretrate: chi paga i debiti del vecchio proprietario?Quanto pesano le spese: un esempioCosa chiedere prima del rogitoCosa cambia se compri all'astaIn praticaDomande frequentiFontiIl regolamento di condominio stabilisce come si usa l'edificio: cosa puoi fare nel tuo appartamento, come si usano le parti comuni e come si dividono le spese. Prima di comprare, leggilo e chiedi all'amministratore se ci sono spese non pagate, perché quei debiti possono arrivare anche a te.
Il regolamento raramente compare nell'annuncio. Lo chiedi tu al venditore o all'amministratore, e poi leggi con attenzione le clausole che toccano la tua vita quotidiana.
Cos'è il regolamento di condominio e dove lo trovi
Un condominio è un edificio con più proprietari di appartamenti e con parti comuni, come le scale, il tetto, il cortile o l'ascensore. Il codice civile dedica al condominio gli articoli da 1117 a 1139.
Il regolamento è il documento interno che organizza la vita dell'edificio. Può essere allegato all'atto di compravendita, oppure essere stato approvato dall'assemblea dei condomini. A volte le regole sono sparse in più documenti e in verbali di assemblea che hanno modificato qualcosa. Per questo chiedi tutto il materiale, non solo una copia.
Cosa controllare nel regolamento, punto per punto
Non serve imparare tutto a memoria. Cerca queste voci e leggi solo le clausole che ti riguardano.
- Destinazione dell'appartamento. Dice se l'immobile è solo per abitazione o se sono ammessi uffici, studi o attività. Se vuoi lavorarci o aprire un'attività, è la prima cosa da verificare.
- Affitti brevi. Regole locali e regole condominiali possono limitare gli affitti per periodi brevi. Cerca le clausole su locazioni turistiche e chiedi conferma all'amministratore.
- Animali domestici. Alcuni regolamenti limitano cani o gatti, o ne prevedono condizioni. Se hai un animale, o pensi di prenderlo, leggi questa parte.
- Uso delle parti comuni. Riguarda cortile, scale, terrazzi, box e posti auto. Chiediti chi può parcheggiare nel cortile e chi può usare un terrazzo condiviso.
- Rumori e orari. Spesso il regolamento fissa fasce orarie per lavori, feste e musica. Se lavori di notte o hai orari particolari, controlla.
- Modifiche all'appartamento. Verifica cosa serve per cambiare infissi, balconi, facciata o muri interni. Alcune modifiche richiedono il consenso dell'assemblea.
- Tabella dei millesimi. I millesimi sono la quota che ogni appartamento ha sulle parti comuni, espressa su mille. Serve a dividere le spese: ogni proprietario paga in proporzione ai propri millesimi. Controlla che la tabella indichi il tuo appartamento e confronta i dati dell'immobile con la visura catastale.
Spese arretrate: chi paga i debiti del vecchio proprietario?
Questa è la parte che più spesso sorprende chi compra. Le regole sono nelle disposizioni di attuazione del codice civile, all'articolo 63. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il precedente proprietario per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente.
In solido vuol dire che il condominio può chiedere l'intero importo a te, anche se il debito è nato quando c'era il venditore. Per le annualità più vecchie, il debito resta a carico di chi le ha maturate.
Per questo l'amministratore deve rilasciare un'attestazione dei pagamenti (articolo 1130 del codice civile, numero 9). Chiedila prima del rogito, e fatti dire per iscritto quali spese sono state pagate e quali no.
Quanto pesano le spese: un esempio
Facciamo un caso inventato. Compri a marzo 2026. Le spese condominiali del tuo appartamento sono 1.200 € all'anno. Il venditore ha lasciato debiti per 1.200 € l'anno dal 2023 al 2026, quindi in tutto 4.800 €.
- Anni 2025 e 2026: sono quelli che il condominio può chiederti. Totale: 2.400 €.
- Anni 2023 e 2024: restano a carico del venditore. Totale: 2.400 €.
In questo esempio, se non trovi un accordo prima del rogito, rischi di dover pagare 2.400 € che non ti spettavano. Il numero preciso lo chiedi all'amministratore, e il contratto deve dire chi paga cosa.
Cosa chiedere prima del rogito
Il regolamento è solo una parte. Prima di firmare il rogito, o anche prima del compromesso, chiedi questi documenti.
- Copia del regolamento e di tutte le modifiche approvate dall'assemblea.
- I verbali delle ultime assemblee: qui trovi lavori decisi ma ancora da pagare, che possono pesare sul prezzo reale dell'immobile.
- L'ultimo rendiconto condominiale, cioè il bilancio delle spese dell'anno (articolo 1130-bis del codice civile).
- L'attestazione dei pagamenti rilasciata dall'amministratore.
- La tabella dei millesimi.
Se trovi debiti o lavori in arrivo, scrivilo nel compromesso preliminare, con chi paga cosa e entro quando. Un accordo scritto vale più di una promessa a voce.
Cosa cambia se compri all'asta
Nelle aste giudiziarie il regolamento vale come in una compravendita normale: chi diventa proprietario ne accetta le regole. Anche l'aggiudicatario risponde delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente, come sopra.
La perizia d'asta descrive la situazione condominiale, ma non sostituisce la richiesta diretta all'amministratore. Leggi nella perizia cosa dice, poi verifica. Se vuoi capire come è fatta la perizia, la trovi spiegata nella guida su come leggere la perizia di un'asta. Dopo la vittoria, i passaggi successivi sono in cosa succede dopo l'aggiudicazione.
In pratica
- Chiedi all'amministratore o al venditore copia del regolamento e di tutte le modifiche approvate.
- Cerca nel regolamento le parole animali, affitto, attività, rumori, box e lavori, e leggi solo quelle clausole.
- Chiedi l'attestazione dei pagamenti e l'elenco delle spese deliberate ma non ancora pagate.
- Confronta la tabella dei millesimi con i dati dell'appartamento.
- Scrivi nel contratto chi paga i debiti arretrati e i lavori già deliberati.
Domande frequenti
Il regolamento può impedirmi di affittare per brevi periodi?
Può contenere limiti sugli affitti brevi, e le regole locali possono limitarli a loro volta. Non esiste una risposta uguale per tutti gli edifici. Leggi la clausola e chiedi conferma per iscritto all'amministratore prima di comprare.
Se trovo debiti condominiali arretrati, devo rinunciare all'acquisto?
Non necessariamente. Puoi chiedere che il venditore paghi i debiti prima del rogito, oppure che l'importo venga scalato dal prezzo. Quello che decidete va scritto nel contratto.
Il regolamento vale anche per me se lo leggo dopo l'acquisto?
In genere chi compra accetta il regolamento insieme alla casa. Per questo va letto prima, quando puoi ancora chiedere chiarimenti o cambiare il contratto.
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