Ipoteca su una casa: cos'è e come si cancella

Cos'è l'ipoteca in parole semplici

Quando fai un mutuo per comprare casa, la banca vuole una garanzia. L'ipoteca è proprio questa garanzia: la casa resta tua, ma sopra di lei la banca ha un diritto. Se smetti di pagare, la banca può chiedere che la casa venga venduta per recuperare i soldi prestati.

L'ipoteca non si vede camminando per casa. Si vede nei registri della Conservatoria dei registri immobiliari, dove viene annotata come iscrizione. L'importo per cui l'ipoteca è iscritta può essere più alto del capitale prestato, perché copre anche interessi e spese. La cifra esatta la leggi nella nota di iscrizione.

Esempio. Hai un mutuo da 100.000 €. L'ipoteca iscritta può risultare di un importo maggiore di 100.000 €, perché copre anche gli interessi. Non devi fare calcoli: devi solo leggere la cifra scritta nel documento.

Come vedi se una casa ha un'ipoteca

Prima di comprare, o quando vuoi controllare la tua situazione, chiedi una visura ipotecaria. Ti mostra le iscrizioni, le cancellazioni e gli eventuali pignoramenti che riguardano l'immobile. Puoi capire come leggerla seguendo questa guida: visura ipotecaria, come leggerla.

Per una ricerca più ampia, anche su più persone, esiste l'ispezione ipotecaria. La spiega questa pagina: ispezione ipotecaria, come si fa e cosa mostra.

Quando leggi la visura, cerca due cose. La prima è un'iscrizione di ipoteca a favore di una banca. La seconda è una cancellazione che chiude quell'iscrizione. Se trovi un'iscrizione senza una cancellazione collegata, il vincolo è ancora attivo.

Come si cancella l'ipoteca dopo il mutuo

La cancellazione segue una sequenza precisa. Non è un passaggio che puoi dare per scontato.

1. Paghi l'ultima rata oppure estingui il mutuo in anticipo. Per i mutui a persone fisiche per l'acquisto dell'abitazione stipulati dal 2 febbraio 2007, l'estinzione anticipata è senza penali: lo prevede l'articolo 120-ter del Testo unico bancario.
2. Chiedi alla banca, per iscritto, la documentazione di chiusura del mutuo e la conferma che procederà alla cancellazione dell'ipoteca. Conserva tutto.
3. Chiedi alla banca una conferma scritta dell'avvenuta comunicazione alla Conservatoria. I tempi precisi dipendono dalla banca e dalla Conservatoria, quindi chiedi una data.
4. Dopo la cancellazione, fai una nuova visura ipotecaria e controlla che l'iscrizione risulti chiusa.

Per capire se la cancellazione è davvero automatica nel tuo caso, leggi anche cancellazione dell'ipoteca dopo il mutuo: è automatica?.

Cosa cambia se cambi banca

Se sposti il mutuo presso un'altra banca, si parla di surroga. La surroga è gratuita: lo prevede l'articolo 120-quater del Testo unico bancario. In pratica la nuova banca rimborsa la vecchia e il mutuo continua con la nuova, che prende il posto della vecchia nella garanzia.

Anche in questo caso non dare nulla per scontato. Alla fine, controlla con una visura che l'ipoteca risulti intestata alla banca giusta e che la situazione sia aggiornata.

Quanto costa e quanto tempo ci vuole

La legge prevede che l'estinzione anticipata dei mutui per la casa sia senza penali. Per i costi della cancellazione, però, non ti posso dare un numero generale: dipendono dalla pratica e dal tipo di ipoteca. Chiedi per iscritto alla banca, o al notaio se sei in una pratica con lui, quali spese ti verranno chieste prima di iniziare.

I tempi della cancellazione dipendono dalla banca e dalla Conservatoria. Non esiste una scadenza unica che ti posso indicare: chiedi una data scritta e segna le richieste che fai.

Cosa cambia se la casa è all'asta

Nelle aste giudiziarie il discorso è diverso. Con il decreto di trasferimento il giudice ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti. Lo prevede l'articolo 586 del codice di procedura civile. Chi compra all'asta non deve quindi chiedere lui la cancellazione delle ipoteche: la pratica segue il delegato.

Chi paga le spese delle cancellazioni lo indica l'avviso di vendita: leggi quella parte con attenzione. Per capire come funziona il passaggio dal pignoramento alla vendita, puoi leggere pignoramento della casa: cosa succede.

Attenzione, però: la cancellazione delle ipoteche non cancella tutto. Restano servitù, vincoli urbanistici e diritti di terzi opponibili, come un usufrutto trascritto prima del pignoramento. Quindi, nella perizia, non leggere solo la parte sulle ipoteche. Leggi anche la parte su vincoli e oneri.

In pratica

• Chiedi una visura ipotecaria aggiornata prima di firmare qualsiasi atto di acquisto.
• Quando finisci di pagare il mutuo, chiedi alla banca per iscritto la documentazione di chiusura e la conferma della cancellazione.
• Chiedi una conferma scritta dell'avvenuta comunicazione alla Conservatoria, con una data.
• Dopo la cancellazione, fai una nuova visura e controlla che l'iscrizione risulti chiusa.

Domande frequenti

Se ho finito il mutuo, l'ipoteca si cancella da sola?

Non devi aspettare in silenzio. La banca deve chiudere la pratica, ma è tuo interesse chiedere per iscritto i documenti di chiusura e poi verificare con una visura. Così sai quando il vincolo è davvero chiuso.

Posso vendere una casa con l'ipoteca ancora iscritta?

Sì: di solito l'ipoteca viene chiusa al momento del passaggio di proprietà, ma la soluzione concreta si decide nell'atto. Il compratore deve sapere che l'ipoteca c'è e chi la chiuderà. Chiedi per tempo come verrà gestita nell'atto.

Ipoteca e pignoramento sono la stessa cosa?

No. L'ipoteca è una garanzia che nasce con il mutuo: la concede il proprietario alla banca nell'atto di mutuo e viene poi iscritta nei registri immobiliari. Il pignoramento è un atto con cui il creditore avvia una procedura per recuperare il credito. Le due cose possono convivere sulla stessa casa.

Fonti

• Normattiva: Testo unico bancario, D.lgs. 385/1993
• Normattiva: Codice di procedura civile, art. 586
• Banca d'Italia: guida Comprare una casa, il mutuo