Cosa succede dopo l'aggiudicazione: tutti i passaggi

Dopo l'aggiudicazione hai vinto l'asta, ma non sei ancora proprietario. Devi pagare il saldo del prezzo entro il termine fissato nell'avviso, che la legge fissa al massimo a 120 giorni. Solo dopo il pagamento il giudice emette il decreto di trasferimento, predisposto dal delegato, che ti trasferisce la proprietà.

Cos'è l'aggiudicazione in parole semplici

L'aggiudicazione è il momento in cui l'asta si chiude e il tuo nome viene scritto come vincitore. In gergo si dice anche che ti sei aggiudicato l'immobile. Nelle vendite senza incanto, cioè quasi tutte le aste di oggi, l'aggiudicazione è definitiva subito dopo la gara.

Nell'avviso di vendita trovi le regole precise, pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) del Ministero della Giustizia. Il prezzo di aggiudicazione è quello che hai offerto e che ha vinto, non il prezzo base.

Come funziona passo per passo

Dopo la gara i passaggi sono quasi sempre questi, in quest'ordine:

• Verbale di aggiudicazione: il delegato lo redige e ne ricevi copia o la trovi nel fascicolo telematico.
• Saldo del prezzo: versi la differenza tra il prezzo di aggiudicazione e la cauzione già versata, entro il termine dell'avviso.
• Fondo spese: versi anche la somma richiesta per imposte e spese di trasferimento, come indicato dal delegato.
• Decreto di trasferimento: il giudice lo emette dopo il pagamento e ti trasferisce la proprietà.
• Trascrizione e cancellazioni: il decreto viene registrato e trascritto, e le ipoteche e i pignoramenti vengono cancellati.
• Consegna dell'immobile: ottieni le chiavi secondo le regole previste per l'immobile.

Esempio. Prezzo di aggiudicazione: 100.000 €. Cauzione già versata (qui l'avviso chiede il 10 %): 10.000 €. Saldo da pagare: 90.000 €, entro il termine fissato nell'avviso. A questa cifra si aggiungono le imposte e le spese del fondo spese, che il delegato ti comunica.

Il pagamento del saldo ha un termine preciso. Trovi come funziona nel dettaglio in saldo prezzo: entro quando si paga e cosa succede se non paghi.

Quanto tempo ci vuole per diventare proprietario

Il tempo dipende dal tribunale e dal caso concreto, quindi non ti do numeri medi. La regola è che il saldo va pagato entro il termine dell'avviso, che non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione. Il termine non è prorogabile: organizza il pagamento, e l'eventuale mutuo, prima dell'asta.

Cosa contiene il decreto di trasferimento

Il decreto di trasferimento è il provvedimento con cui il giudice ti dichiara proprietario. Non c'è un rogito notarile: il decreto sostituisce l'atto. Oltre a trasferire la proprietà, ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti e contiene l'ordine di rilascio dell'immobile, se è ancora occupato.

Per capire cosa trovi nel documento e quando arriva, leggi decreto di trasferimento: cos'è, quando arriva, cosa contiene. Puoi anche chiedere una copia, come spiegato in copia del decreto di trasferimento: come richiederla.

Cosa succede dopo: trascrizione, cancellazioni, spese

Il decreto va registrato e trascritto a cura del delegato, a tue spese, perché le imposte di trasferimento le paghi tu. Le ipoteche e i pignoramenti vengono cancellati dal decreto, ma la cancellazione materiale nei registri richiede passaggi ulteriori. Il dettaglio è in trascrizione e voltura dopo il decreto di trasferimento e in cancellazione di ipoteche e pignoramenti dopo l'asta.

Chi paga queste cancellazioni lo dice l'avviso di vendita. Verifica la riga dedicata, perché la regola può variare: vedi chi paga la cancellazione delle ipoteche.

Le spese che devi aspettarti sono imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre al compenso del delegato per la fase di trasferimento. Gli importi esatti li trovi nel modulo e nell'avviso: non è possibile dare cifre valide per ogni caso.

Cosa succede se l'immobile è occupato

Se l'immobile è abitato dal debitore o da altre persone senza titolo valido, la liberazione non è immediata. Dopo il decreto, di norma è il custode a eseguire l'ordine di liberazione. Il quadro generale è in casa all'asta occupata: cosa succede e quanto ci vuole a liberarla.

Le chiavi si ottengono quando il possesso è effettivo. Per i passaggi pratici leggi consegna delle chiavi: quando entri in casa.

Cosa succede se non paghi il saldo

Se non versi il saldo nel termine, perdi il diritto all'immobile e la cauzione resta acquisita alla procedura, come prevede la legge. Puoi anche rispondere di un'eventuale differenza se la nuova vendita rende meno. Il rischio è serio, quindi controlla le date con attenzione. Approfondisci in mancato versamento del saldo: si perde la cauzione?.

In pratica

• Segna subito la data di scadenza del saldo indicata nell'avviso o nel verbale.
• Chiedi al delegato l'importo esatto del fondo spese prima di fare il bonifico.
• Conserva il verbale di aggiudicazione e le ricevute di ogni pagamento.
• Verifica nel fascicolo telematico quando viene emesso il decreto di trasferimento.

Domande frequenti

Posso rivendere subito la casa dopo l'asta?

La rivendita è possibile, ma se la vendi entro 5 anni il guadagno può essere tassato come plusvalenza. Leggi si può rivendere subito una casa comprata all'asta? per i dettagli.

Posso avere garanzie sui vizi dell'immobile?

Nelle vendite forzate la legge esclude la garanzia per i vizi della cosa. Per questo la perizia va letta con attenzione. Vedi vizi della casa comprata all'asta: quali garanzie.

Cosa succede se l'aggiudicazione viene annullata?

Può accadere in alcuni casi previsti dalla legge. Il quadro è in aggiudicazione sospesa o annullata: casi e rimedi.

Fonti

• Codice di procedura civile, art. 585 (versamento del prezzo e mutuo)
• Codice di procedura civile, art. 586 (decreto di trasferimento)
• Codice di procedura civile, art. 587 (inadempienza dell'aggiudicatario)
• Portale delle Vendite Pubbliche
• Ministero della Giustizia