Visura catastale: cos'è e come si scarica
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Cos'è il catasto, in parole sempliciCosa trovi scritto nella visuraCome si scarica, passo per passoChi può chiederla e quanto costaCosa controllare nella visura prima di comprareCosa cambia se compri all'astaIn praticaDomande frequentiFontiLa visura catastale è il documento che ti dice come è registrato un immobile nel catasto: chi risulta proprietario, in quale categoria si trova, quanti vani o metri quadri ha e quale rendita gli è attribuita. Se sei il proprietario, la puoi scaricare online gratis dal sito dell'Agenzia delle Entrate; se non lo sei, di solito si paga.
Cos'è il catasto, in parole semplici
Il catasto è l'archivio pubblico che registra ogni immobile italiano: dove si trova, che tipo di costruzione è, a chi appartiene e quanto vale ai fini fiscali. Lo gestisce l'Agenzia delle Entrate.
La visura è l'estratto di quell'archivio riferito a un singolo immobile. Ne esistono di due tipi principali: la visura per soggetto, che elenca tutti gli immobili intestati a una persona, e la visura per immobile, che descrive un solo bene.
La visura non è un atto di proprietà. Dimostra cosa è registrato al catasto, non chi ha diritto a un bene. Per la proprietà contano il rogito e la trascrizione.
Cosa trovi scritto nella visura
La visura è piena di sigle. Queste sono quelle che contano di più:
- Dati catastali: comune, foglio, particella e subalterno. Sono come l'indirizzo interno del catasto. Se non li conosci, leggi come trovarli nell'articolo dedicato: foglio, particella e subalterno, come trovarli.
- Categoria: il tipo di immobile secondo il catasto, per esempio A/2 per un'abitazione civile o C/6 per un box. Il codice conta per le imposte. Qui trovi le più comuni: categoria catastale: A/2, A/3, C/6 e le altre spiegate.
- Classe e consistenza: la classe indica la qualità dell'unità nella sua categoria. La consistenza è la misura: vani per le abitazioni, metri quadri per i box e i negozi.
- Rendita catastale: il valore fiscale annuo attribuito all'immobile. Serve per calcolare alcune imposte. Approfondisci in rendita catastale: cos'è e a cosa serve.
- Intestatari: i nomi di chi risulta proprietario o titolare di un diritto, con la quota posseduta.
Se la visura riporta un immobile diverso da quello che hai visto, oppure intestatari che non ti aspettavi, fermati. Chiedi chiarimenti al notaio o al professionista che ti affianca prima di andare avanti.
Come si scarica, passo per passo
Per scaricare la visura online ti servono i dati dell'immobile, almeno comune, foglio e particella. Poi segui questi passaggi:
- Vai sul sito dell'Agenzia delle Entrate e cerca la sezione dedicata alla visura catastale.
- Accedi con le tue credenziali, se la procedura le richiede. I passaggi di accesso possono cambiare nel tempo: segui sempre le istruzioni che il sito mostra in quel momento.
- Inserisci i dati dell'immobile oppure, se cerchi tutti i tuoi beni, il tuo codice fiscale.
- Scegli la visura che ti serve e scaricala in formato PDF.
- Conserva il file con la data di richiesta: i dati cambiano quando il catasto viene aggiornato.
Se il sito non ti dà il risultato che cerchi, non insistere con tentativi a caso. Verifica di avere il dato giusto, soprattutto il subalterno, perché un numero sbagliato porta a un immobile diverso.
Chi può chiederla e quanto costa
Il proprietario può ottenere la visura online gratuitamente. Chi non è proprietario può chiederla, ma non gratis: il servizio di consultazione per terzi è a pagamento. Puoi rivolgerti agli sportelli dell'Agenzia o usare il servizio di consultazione personale, che indica le tariffe aggiornate.
La planimetria, cioè il disegno in scala dell'appartamento, è un documento diverso. Può ottenerla solo il titolare o un suo delegato. Ne parliamo in dettaglio qui: planimetria catastale: come ottenerla.
Cosa controllare nella visura prima di comprare
La visura da sola non dice se l'immobile è in regola. Ti dice cosa è registrato al catasto. Il confronto con lo stato reale va fatto con la planimetria e con il sopralluogo.
Controlla questi punti:
- Intestatario: corrisponde alla persona che ti vende o al debitore indicato nell'avviso?
- Categoria: è coerente con l'uso che vuoi fare? Un box registrato come deposito o un negozio come abitazione richiedono verifiche.
- Consistenza: i vani o i metri quadri corrispondono a quello che vedi?
- Dati catastali negli atti: nei rogiti notarili devono comparire i dati catastali, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità. La legge che lo prevede è la legge 52 del 1985, articolo 29. Se mancano, l'atto può essere nullo: chiedi al notaio di verificarlo.
Se trovi differenze, leggi la differenza tra conformità e difformità. Il problema non è sempre grave, ma va capito prima di firmare: conformità catastale: quando serve e come si verifica.
Cosa cambia se compri all'asta
Nelle aste giudiziarie la perizia allega visura e planimetria. Quindi puoi confrontarle già prima dell'asta, senza dover chiedere nulla a nessuno.
Mettiamo che la perizia indichi un appartamento con rendita 500 €. Il valore catastale ai fini fiscali si calcola così: 500 × 1,05 × 120 = 63.000 €. È un calcolo fiscale, non il prezzo di mercato, e per questo non va confuso con il prezzo base dell'asta. Il prezzo base è fissato dal giudice.
Se i dati della visura non corrispondono alla perizia o allo stato reale, segnalalo subito al professionista delegato e chiedi di verificare. Come leggere la perizia, sezione per sezione, è spiegato qui: come leggere la perizia di un'asta, sezione per sezione.
In pratica
- Individua comune, foglio, particella e subalterno dell'immobile prima di cercare la visura.
- Se sei il proprietario, scarica la visura online dal sito dell'Agenzia delle Entrate e conserva il PDF.
- Confronta categoria, classe e consistenza con quello che vedi nell'immobile.
- Se devi comprare, chiedi che i dati catastali negli atti corrispondano alla visura e alla planimetria.
Domande frequenti
La visura catastale è la prova che la casa è mia?
No. La visura mostra cosa è registrato al catasto. La proprietà si dimostra con l'atto di acquisto, trascritto nei registri immobiliari. Per questo conviene controllare anche la visura ipotecaria: visura ipotecaria: come leggerla.
Posso scaricare la visura di una casa che non è mia?
Sì, ma per un terzo il servizio è a pagamento. Chiedi agli sportelli dell'Agenzia o usa la consultazione personale, che indica le tariffe aggiornate.
La visura dice se l'immobile è abitabile?
No. La visura descrive i dati catastali, non lo stato di agibilità. Per quello serve un altro documento: certificato di agibilità: quando serve.
Fonti
Nello stesso capitolo
- Mappe catastali: come consultarle gratisPuoi vedere la mappa catastale online sul sito dell'Agenzia delle Entrate, partendo dal foglio e dalla particella dell'immobile. Ecco come fare.
- Visura catastale online: come chiederla e quanto costaLa visura catastale online si chiede sul sito dell'Agenzia delle Entrate: gratis se sei il proprietario, a pagamento per gli altri. Ecco come farla.
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