Categoria catastale: A/2, A/3, C/6 e le altre spiegate
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Cos'è la categoria catastale, in parole sempliciDove trovi la categoriaQuali sono le categorie che incontri più spessoPerché la categoria conta: rendita e imposteL'agevolazione prima casa e la categoriaBox e posti auto: la categoria C/6Cosa controllare in visura, perizia e planimetriaIn praticaDomande frequentiFontiLa categoria catastale è la sigla con cui il Catasto classifica un immobile: A/2 per un'abitazione di tipo civile, A/3 per una abitazione di tipo economico, C/6 per un box o un posto auto. Non dice quanto vale l'immobile sul mercato, ma da essa dipendono la rendita catastale e molte imposte.
La categoria si trova nella visura catastale. Qui trovi le categorie più comuni, cosa cambia per le imposte e cosa controllare prima di comprare.
Cos'è la categoria catastale, in parole semplici
Ogni unità immobiliare ha una categoria. È una sigla fatta di una lettera e di un numero. La lettera indica il gruppo: A per abitazioni e uffici, C per le unità commerciali e di servizio. Il numero indica il tipo preciso.
La categoria non dice se la casa è bella o ben tenuta. Dice come il Catasto la classifica. Da questa classificazione, insieme alla classe e alla consistenza, si calcola la rendita catastale, cioè il valore fiscale annuo dell'immobile.
Dove trovi la categoria
La categoria compare nella visura catastale, il documento che riassume i dati catastali dell'immobile. Per il proprietario la consultazione online è gratuita, mentre per altri è a pagamento. Se non sai come si legge o come si scarica, leggi la guida alla visura catastale.
Nelle aste la visura è allegata alla perizia, e la categoria compare anche lì. Negli annunci spesso manca. Se manca, chiedila e confrontala con la visura prima di fare qualsiasi calcolo.
Quali sono le categorie che incontri più spesso
Il Catasto usa i gruppi da A a F. Ecco quelli che incontri di più in una compravendita o in un'asta:
- A, abitazioni e uffici: A/1 signorile, A/2 civile, A/3 economico, A/4 popolare, A/5 ultrapopolare, A/6 rurale, A/7 villini, A/8 ville, A/9 castelli, A/10 uffici, A/11 abitazioni tipiche.
- B, immobili collettivi: destinati a un uso comune.
- C, unità commerciali e di servizio: C/1 negozi, C/2 magazzini e cantine, C/3 laboratori, C/6 box e posti auto, C/7 tettoie.
- D, immobili industriali e commerciali speciali.
- E, immobili particolari.
- F, immobili senza rendita: F/2 collabenti, F/3 in corso di costruzione, F/4 in corso di definizione.
Le categorie A/2 e A/3 sono entrambe abitazioni. Il Catasto le distingue per tipologia e caratteristiche. Non indovinare la categoria guardando l'appartamento: leggila in visura e confrontala con la perizia.
Perché la categoria conta: rendita e imposte
La rendita catastale è il punto di partenza. Per le abitazioni la consistenza si misura in vani, per negozi e box in metri quadrati. Poiché la rendita dipende dalla categoria, la categoria pesa su più imposte.
Esempio IMU. L'IMU si calcola così: rendita aumentata del 5 %, moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria. Per le abitazioni (escluso A/10) e per i box C/6 il coefficiente è 160. Per i negozi C/1 è 55. Per gli uffici A/10 è 80.
Rendita di esempio: 500 €. Calcolo: 500 × 1,05 = 525 €; 525 × 160 = 84.000 €. Se il tuo Comune applica l'aliquota massima dell'1,06 %, paghi 890,40 € l'anno. Il valore preciso dell'aliquota lo trovi sul sito del Comune o del Ministero dell'Economia e delle Finanze.
Per l'abitazione principale l'IMU è di norma esente, tranne le categorie A/1, A/8 e A/9, che pagano con aliquota ridotta e detrazione. Il dettaglio dipende dal Comune: chiediti sempre come viene applicata l'IMU nel tuo caso.
Esempio prezzo-valore. Per l'acquisto di un'abitazione da parte di una persona fisica che non agisce in impresa, puoi chiedere che l'imposta di registro si calcoli sul valore catastale invece che sul prezzo. Il valore catastale è rendita × 1,05 × 120, oppure × 110 se è la prima casa. Con la rendita di 500 €: 500 × 1,05 × 120 = 63.000 €. Con il 9 % di registro si paga 5.670 €. Questo vale per le abitazioni e le loro pertinenze, non per negozi, uffici, box non pertinenziali o terreni. La richiesta va fatta in tempo, prima del decreto di trasferimento se compri all'asta. Dettagli e calcoli li trovi nella guida su come si calcola il valore catastale.
L'agevolazione prima casa e la categoria
L'agevolazione prima casa vale per le abitazioni che non rientrano nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Il requisito va controllato in visura, insieme agli altri (residenza, nessun'altra casa nello stesso comune, e così via). Se la categoria è una di quelle escluse, l'agevolazione non si applica, anche se l'immobile è davvero la tua abitazione.
L'agevolazione copre anche una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7. Quindi un box in C/6 comprato insieme alla casa può rientrare nell'agevolazione, una sola volta per categoria.
Box e posti auto: la categoria C/6
Il box e il posto auto sono di norma in categoria C/6. Prima di comprarne uno, controlla tre cose.
- Se è pertinenza: il box venduto insieme alla casa è legato all'abitazione. Verifica il vincolo pertinenziale previsto dal codice civile (art. 817).
- Se è un lotto separato: il prezzo-valore non si applica ai box non pertinenziali. Conta il prezzo di aggiudicazione o di acquisto.
- Se ci sono vincoli urbanistici: i vincoli di parcheggio previsti dai piani urbanistici si leggono nella perizia.
Cosa controllare in visura, perizia e planimetria
Prima di fidarti della categoria, fai questi controlli.
- La categoria in visura coincide con quella dell'annuncio o della perizia?
- L'uso reale corrisponde alla categoria? Un box usato come stanza, o un'abitazione usata come ufficio, è un segnale da chiarire.
- La planimetria catastale corrisponde allo stato reale dei locali? Confronta le stanze, le finestre e i bagni.
- Nei rogiti notarili la dichiarazione di conformità catastale è obbligatoria, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985). Il tema è spiegato nella guida sulla conformità catastale.
Nel decreto di trasferimento d'asta questa nullità non si applica. Però se la planimetria non corrisponde, l'aggiudicatario dovrà aggiornare il catasto, di solito con una pratica DOCFA fatta da un tecnico. Il tema è trattato nella guida su come si sistema una difformità catastale.
Per un confronto di zona usa le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate: danno una fascia di valori per zona e tipologia. Sono valori indicativi, non prezzi di mercato. Servono a dire «confronto la perizia con la fascia della zona», non a dichiarare uno sconto.
In pratica
- Trova la categoria in visura, nell'annuncio o nella perizia, e confronta i tre documenti.
- Verifica che la categoria corrisponda all'uso reale e alla planimetria.
- Per un box, chiedi se è pertinenza dell'abitazione o un lotto separato.
- Calcola l'IMU con la rendita e il coefficiente della categoria, e controlla l'aliquota del tuo Comune.
- Se la categoria non torna, chiedi al notaio o al professionista che ti affianca di verificarla prima dell'acquisto.
Domande frequenti
La categoria catastale dice quanto vale la casa?
No. La categoria dice come l'immobile è classificato nel Catasto. Il prezzo dipende dalla zona, dallo stato e dalla domanda. Per il valore, la perizia è il documento da leggere in un'asta, e per una compravendita ordinaria il confronto con le quotazioni OMI.
Se la categoria in visura è sbagliata, posso chiedere uno sconto?
Nelle aste non c'è garanzia per i vizi: la vendita forzata si fa nello stato in cui il bene si trova, come descritto in perizia. Nella compravendita ordinaria la questione va valutata con il notaio, caso per caso.
Un box è sempre in categoria C/6?
Di norma sì. Se in visura trovi un'altra categoria, chiedi spiegazioni e controlla la planimetria. Un box con categoria diversa può incidere su imposte e agevolazioni.
Fonti
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