Rendita catastale: cos'è e a cosa serve
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Cos'è la rendita catastale in parole sempliciDove trovi la renditaDa cosa dipende la renditaA cosa serve: le tasse che la usanoEsempi con numeriRendita e prezzo: non sono la stessa cosaRendita e conformità: quando i dati devono coincidereIn praticaDomande frequentiFontiLa rendita catastale è il valore fiscale annuo che il catasto attribuisce a un immobile. Non è il prezzo di vendita: lo Stato la usa per calcolare quanto paghi di IMU, di imposte quando compri o di imposte quando eredi.
Cos'è la rendita catastale in parole semplici
Il catasto è l'archivio pubblico in cui ogni immobile è registrato con i suoi dati: dove si trova, di che tipo è, quanto è grande. La rendita è uno di questi dati. È una cifra in euro, scritta nel catasto, che misura il valore annuo dell'immobile ai fini fiscali.
Un punto va tenuto fermo. La rendita non è un prezzo di mercato. Un appartamento può valere molto più della sua rendita, o molto meno, perché il catasto lavora con criteri fiscali e non con le trattative di vendita.
Dove trovi la rendita
La rendita è scritta nella visura catastale, il documento che riporta i dati registrati dal catasto per ogni immobile. Se sei il proprietario, puoi scaricare la visura catastale online, in modo gratuito. Per altre persone la visura è a pagamento.
Nella visura trovi questi dati:
- il foglio, la particella e il subalterno, che identificano l'immobile;
- la categoria, per esempio A/2 per un'abitazione civile o C/6 per un box;
- la classe e la consistenza, cioè quanti vani (per le abitazioni) o quanti metri quadrati (per i C);
- la rendita, in euro all'anno.
Se stai valutando un immobile all'asta, la perizia allega visura e planimetria. Confrontale con lo stato reale della casa: se non corrispondono, lo devi sapere prima di offrire.
Da cosa dipende la rendita
La rendita non si sceglie. Il catasto la attribuisce all'immobile in base ai suoi dati. I principali sono la categoria, la classe e la consistenza. La categoria catastale indica il tipo di immobile. La classe indica il livello dell'immobile dentro la sua categoria. La consistenza misura la grandezza: vani per le abitazioni, metri quadrati per i C.
Due case uguali per metratura possono avere rendite diverse se stanno in categorie o classi diverse. Per questo non puoi confrontare due rendite senza guardare la categoria.
A cosa serve: le tasse che la usano
IMU
L'IMU è l'imposta municipale sugli immobili, che paghi al Comune ogni anno se sei proprietario. Il calcolo parte dalla rendita. La formula è questa:
- rendita × 1,05 (rivalutazione di legge);
- risultato × moltiplicatore, che dipende dalla categoria;
- risultato × aliquota, decisa dal Comune.
I moltiplicatori previsti dalla legge sono questi:
- 160 per le abitazioni (gruppo A, tranne A/10) e per C/2, C/6 e C/7;
- 140 per B e per C/3, C/4 e C/5;
- 80 per A/10 e D/5;
- 65 per D;
- 55 per C/1.
L'aliquota base è lo 0,86%. Il Comune può alzarla fino all'1,06%. Il valore preciso per il tuo immobile lo trovi sul sito del Comune o nel portale del Ministero dell'Economia.
Le scadenze sono due: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre, con modello F24.
Per l'abitazione principale c'è un'esenzione, a patto che sia la tua residenza e la tua dimora abituale. Le case di lusso (A/1, A/8 e A/9) non sono esenti: pagano con un'aliquota ridotta e una detrazione di 200 € l'anno. Le pertinenze, cioè box, cantina o posto auto, sono esenti insieme alla casa, ma solo una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.
Imposte quando compri
Quando compri una casa, le imposte di registro si calcolano di regola sul prezzo che hai pagato. Esiste però una scelta che può cambiare molto il conto: il prezzo-valore.
Il prezzo-valore vale per le abitazioni e le loro pertinenze, quando l'acquirente è una persona fisica che non agisce come impresa e la vendita non è soggetta a IVA. Se lo chiedi, la base di calcolo diventa il valore catastale, anche se il prezzo pagato è più alto.
Il valore catastale si calcola così: rendita × 1,05 × 120. Per la prima casa il moltiplicatore è 110 invece di 120. Il registro è il 9% per una seconda casa e il 2% per la prima casa.
All'asta giudiziaria il prezzo-valore si chiede al professionista delegato prima del decreto di trasferimento. Non si applica a negozi, uffici, box non pertinenziali e terreni, né se compri tramite una società o se la vendita è soggetta a IVA.
Imposte quando eredi o ricevi in dono
Sulle successioni e sulle donazioni di immobili si pagano le imposte ipotecaria e catastale, rispettivamente il 2% e l'1% del valore catastale. Se l'erede ha i requisiti della prima casa, le due imposte sono fisse, 200 € ciascuna.
Esempi con numeri
Esempio 1, IMU su una seconda casa. Rendita: 500 €. Non è abitazione principale.
- 500 × 1,05 = 525 €
- 525 × 160 = 84.000 €
- 84.000 × 1,06% = 890,40 € l'anno, con l'aliquota massima del Comune.
Se il Comune applica l'aliquota base dello 0,86%, la stessa casa pagherebbe 722,40 € l'anno. Verifica sempre l'aliquota del tuo Comune.
Esempio 2, acquisto di una seconda casa da privato a 100.000 €. Rendita: 500 €.
- Senza prezzo-valore: registro 9% su 100.000 € = 9.000 €, più 100 € di imposte ipotecaria e catastale fisse.
- Con prezzo-valore: 500 × 1,05 × 120 = 63.000 €. Registro 9% su 63.000 € = 5.670 €, più i 100 € fissi.
La differenza, in questo caso, è di 3.330 € di imposta di registro. Il numero cambia con la rendita reale dell'immobile.
Esempio 3, acquisto della prima casa. Rendita: 500 €.
- 500 × 1,05 × 110 = 57.750 € di valore catastale.
- Registro 2% su 57.750 € = 1.155 €.
Sono numeri d'esempio: la rendita del tuo immobile la trovi nella visura.
Rendita e prezzo: non sono la stessa cosa
Non usare la rendita per capire quanto vale una casa. Per il prezzo guarda la perizia, gli annunci e le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate. Le quotazioni OMI sono valori indicativi per zona e tipologia, con un minimo e un massimo al metro quadrato. Non sono prezzi di mercato certi.
Un esempio pratico: se due appartamenti hanno la stessa rendita ma uno è in una zona più richiesta, il prezzo può essere molto diverso. La rendita non lo vede.
Rendita e conformità: quando i dati devono coincidere
La rendita è legata ai dati catastali dell'immobile. Nei rogiti notarili è obbligatorio indicare i dati catastali, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità. La legge prevede la nullità dell'atto se mancano (legge 52/1985, articolo 29). Quando lo stato reale della casa non corrisponde alla planimetria catastale, si parla di difformità. Puoi capire come si verifica la conformità e come si sistema una difformità.
Se devi aggiornare il catasto, la pratica si chiama variazione catastale (DOCFA) e di solito la fa un tecnico.
In pratica
- Scarica la visura catastale e leggi la categoria, la classe, la consistenza e la rendita.
- Confronta la planimetria catastale con lo stato reale della casa, prima di comprare.
- Calcola l'IMU con la formula e controlla l'aliquota del Comune.
- Se compri la prima casa da un privato, chiedi il prezzo-valore nei tempi giusti e fallo mettere per iscritto.
- Se la casa è all'asta, chiedi al professionista delegato come applicare il prezzo-valore prima del decreto.
Domande frequenti
La rendita catastale è uguale al valore di mercato?
No. La rendita è un valore fiscale fissato dal catasto. Il prezzo di mercato dipende dalla zona, dallo stato dell'immobile e dalla domanda. Per il prezzo usa la perizia, gli annunci e le quotazioni OMI.
Serve la rendita per comprare casa?
Sì, soprattutto per le imposte. Anche se non paghi tu la rendita, il valore catastale può ridurre la base su cui si calcola il registro, se chiedi il prezzo-valore e ne hai diritto.
Cosa succede se la rendita non corrisponde alla casa?
Se la rendita o la planimetria non descrivono l'immobile reale, puoi avere problemi negli atti e nelle tasse. Controlla la visura prima dell'acquisto e chiedi al notaio o al professionista di verificare la conformità.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
