Foglio, particella e subalterno: come trovarli

Cosa significano i tre numeri

Il catasto tiene una mappa di ogni comune, divisa in fogli numerati. Dentro ogni foglio, ogni terreno o edificio ha un numero di particella. Quando nella stessa particella ci sono più unità separate, come appartamenti e box dello stesso palazzo, ogni unità ha un numero di subalterno.

Il subalterno serve a distinguere l'unità giusta. Se compri un appartamento e leggi il subalterno sbagliato, potresti avere in mano i dati di un altro immobile dello stesso palazzo.

Esempio inventato: foglio 12, particella 340, subalterno 7. Si legge così: l'immobile si trova nel foglio 12, nella particella 340, e la sua unità è la numero 7 dentro quella particella.

Accanto ai tre numeri trovi anche la categoria, per esempio A/2 per un'abitazione civile o C/6 per un box. La categoria dice a che uso è destinato l'immobile. Se vuoi capire le sigle, leggi la guida su categoria catastale: A/2, A/3, C/6 e le altre.

Dove trovarli, in ordine di affidabilità

1. Il rogito o l'atto di acquisto. Nel rogito notarile i dati catastali sono obbligatori. Devono comparire foglio, particella e subalterno, insieme al riferimento alla planimetria e alla dichiarazione che i dati corrispondono allo stato reale. Senza questa dichiarazione l'atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985).
2. La visura catastale. È il documento che riporta i dati attuali dell'unità nel catasto. Per il proprietario è gratuita online; per chi non è proprietario è a pagamento. Come si scarica lo spiega la guida su visura catastale: cos'è e come si scarica.
3. La perizia d'asta. Nelle aste giudiziarie la perizia allega visura e planimetria. È il punto dove trovi i dati catastali dell'immobile messo in vendita. L'avviso di vendita descrive il lotto, quindi confrontalo con la perizia.
4. La planimetria. È il disegno dell'unità, e di solito la trovi allegata alla perizia. Se manca, puoi chiederla come spiega la guida su planimetria catastale: come ottenerla.

L'ordine conta. Il rogito è l'atto che il notaio ha controllato. La visura è il dato attuale del catasto. Se due fonti non coincidono, non scegliere quella che ti fa comodo: chiedi spiegazioni.

Come si legge la visura, riga per riga

La visura può sembrare un foglio pieno di sigle. Puoi leggerla controllando pochi campi, in quest'ordine:

• Comune: deve essere quello in cui si trova l'immobile che vuoi comprare.
• Foglio, particella e subalterno: confrontali con quelli dell'atto o dell'avviso, un numero alla volta.
• Categoria: per una casa ti aspetti A (abitazioni), per un box C/6. Una categoria diversa significa un uso diverso: un negozio (C/1) non è una casa, anche se gli somiglia.
• Classe e consistenza: per le abitazioni la consistenza è espressa in vani, per i box e i negozi in metri quadrati.
• Rendita: è il valore fiscale annuo dell'unità. Serve come base per calcolare alcune imposte, quindi non va trascurata.

Se la visura riporta un indirizzo diverso da quello dell'avviso, fermati. Anche una piccola differenza nel numero civico va chiarita prima di fare un'offerta.

Cosa fare se i numeri non coincidono

La differenza tra atto, avviso e visura succede più spesso di quanto sembri. A volte è un errore di trascrizione. Altre volte l'immobile è stato diviso o unito dopo l'ultimo aggiornamento del catasto. In ogni caso va chiarita, e chi può chiarirla è chi ha redatto il documento.

Quando la differenza riguarda lo stato reale dell'immobile, per esempio perché la planimetria non corrisponde alle stanze che trovi visitando la casa, si parla di difformità catastale. Chi compra deve sapere che può essere sistemata, ma il costo dipende dal caso. Lo spiega la guida su difformità catastale: come si sistema e quanto costa.

Esempio: tre numeri, due versioni

Esempio inventato. Nell'avviso di vendita di un appartamento leggi: foglio 12, particella 340, subalterno 8. Nella visura catastale che hai scaricato trovi: foglio 12, particella 340, subalterno 7.

Cosa fai? Non fai ancora l'offerta. Chiedi per iscritto al professionista delegato alla vendita, indicato nell'avviso, quale unità è messa in vendita. Poi confronta la planimetria con l'appartamento che hai visitato.

Se la risposta chiarisce il dubbio, puoi andare avanti. Se non lo chiarisce, non è il momento di offrire. Un numero sbagliato può voler dire che stai valutando un immobile diverso da quello che credi.

Perché i numeri contano anche dopo l'acquisto

Nell'asta giudiziaria il decreto di trasferimento non è soggetto alla nullità per mancanza di conformità catastale che vale per gli atti di compravendita. Questo non vuol dire che il problema sparisca. Se la planimetria non corrisponde allo stato reale dell'immobile, l'aggiudicatario dovrà aggiornare il catasto, di solito con una pratica DOCFA preparata da un tecnico. Lo spiega la guida su variazione catastale (DOCFA): cos'è.

Quindi controllare i numeri prima serve a evitare costi e tempi dopo. Non è un passaggio formale da saltare.

In pratica

• Segna foglio, particella e subalterno su un foglio, prendendoli dal rogito o dall'avviso.
• Scarica la visura catastale e confronta i tre numeri uno per uno, senza fidarti del colpo d'occhio.
• Controlla la categoria: per una casa deve essere di gruppo A, per un box C/6.
• Se un numero non torna, chiedi chiarimenti per iscritto prima di fare un'offerta o di firmare un preliminare.
• Confronta la planimetria allegata alla perizia con l'immobile che hai visitato.

Domande frequenti

Posso trovare foglio, particella e subalterno senza la visura?

Sì. Li trovi nel rogito o nell'atto precedente e nella perizia d'asta. La visura serve per avere i dati aggiornati, perché un atto vecchio può riportare numeri non più attuali se l'immobile è stato modificato.

Il subalterno c'è sempre?

No. Il subalterno serve quando nella stessa particella ci sono più unità separate. Se la particella contiene una sola unità, il subalterno può mancare. Se le unità sono più d'una, il numero è indispensabile per capire di quale si tratta.

Se trovo un errore nei numeri prima di firmare, cosa faccio?

Non firmare finché non è chiarito. Chiedi al notaio o al professionista la correzione e fatti spiegare perché l'errore c'era. Per le conseguenze precise nel tuo caso, parlane con il professionista che ti affianca.

Fonti

• Agenzia delle Entrate: visura catastale
• Legge 52/1985, art. 29 (conformità catastale negli atti)