Compromesso (preliminare): cos'è e cosa deve contenere
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Cos'è il compromesso, in parole sempliciPerché si firma prima del rogito?Cosa deve contenere, punto per punto?Caparra o acconto: quanto versi e cosa rischiCome si registra e quanto costa?E se una parte non firma il rogito?Se la casa è ancora da costruireAgenzia e provvigione: quando si paga?In praticaDomande frequentiFontiIl compromesso, detto anche preliminare, è il contratto con cui tu e il venditore vi impegnate a fare la compravendita in una data futura. Lo firmi di solito settimane o mesi prima del rogito, cioè dell'atto che trasferisce davvero la casa davanti al notaio.
Cos'è il compromesso, in parole semplici
Il compromesso è un contratto che crea obblighi. Chi vende deve vendere e chi compra deve comprare, alle condizioni scritte nel testo. Il nome tecnico è «contratto preliminare», ma nel linguaggio comune si dice compromesso.
Con la firma del compromesso la proprietà non passa ancora a te. Passa solo con il rogito. Però il compromesso ti tutela: se il venditore si tira indietro, puoi chiedere al giudice una sentenza che produce gli effetti del contratto non firmato (art. 2932 del codice civile).
Prima del compromesso di solito c'è la proposta d'acquisto, la carta con cui fai la tua offerta. Se vuoi capire la differenza, leggi proposta d'acquisto: cosa firmi e cosa rischi.
Perché si firma prima del rogito?
Tra la scelta della casa e il rogito passano spesso settimane. In questo tempo devi ottenere il mutuo, far controllare i documenti e, se serve, sistemare le pratiche. Il compromesso fissa prezzo e condizioni in anticipo, così nessuna delle due parti può cambiare idea senza conseguenze.
Il compromesso deve essere scritto. Un accordo a voce o uno scambio di messaggi non basta: la legge chiede la stessa forma scritta del rogito, altrimenti il contratto è nullo (artt. 1350 e 1351 del codice civile).
Cosa deve contenere, punto per punto?
Non esiste un modulo unico, ma un buon compromesso riporta questi elementi:
- chi compra e chi vende, con nome, cognome e codice fiscale di ciascuno;
- l'immobile: indirizzo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), confini e pertinenze come cantina e box;
- il prezzo, scritto in cifre e in lettere, e come lo pagherai;
- la caparra o gli acconti: quanto, quando e a chi vanno versati;
- la data del rogito, o il termine entro cui va fatto;
- lo stato dell'immobile: se è libero o occupato, se ci sono ipoteche o pignoramenti da cancellare, chi paga le spese condominiali arretrate;
- la conformità urbanistica e catastale, con la dichiarazione del venditore;
- se ti serve il mutuo, cosa succede se la banca dice no;
- se vuoi usare le agevolazioni per la prima casa, la dichiarazione che lo intendi fare;
- l'agenzia, se c'è, e la provvigione dovuta.
Se un impegno non è scritto, per il giudice non esiste. Chiedi che ogni accordo finisca nel testo prima della firma.
Caparra o acconto: quanto versi e cosa rischi
Al momento del compromesso di solito versi una somma. Può essere una caparra confirmatoria oppure un semplice acconto, e le conseguenze cambiano molto.
La caparra confirmatoria è prevista dall'articolo 1385 del codice civile. Se chi l'ha data non compra, il venditore la trattiene. Se è il venditore a non vendere, deve restituire il doppio. Esempio: caparra di 10.000 €. Se ti tiri indietro perdi 10.000 €. Se il venditore si tira indietro, ti restituisce 20.000 €. Puoi anche chiedere l'esecuzione del contratto o il risarcimento dei danni, invece di recedere.
La caparra penitenziale (art. 1386 del codice civile) è invece il prezzo del recesso: chi recede perde la caparra, o restituisce il doppio, e non deve altro. Il compromesso deve dire quale delle due è, perché non è sempre chiaro dal solo nome.
L'acconto è un anticipo sul prezzo. Se il contratto non va in porto, lo recuperi, salvo eventuali danni. Per approfondire, leggi caparra confirmatoria e caparra penitenziale: le differenze e acconto o caparra: cosa cambia se salta la vendita.
Come si registra e quanto costa?
Il compromesso va registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Non registrarlo nei tempi comporta sanzioni, e la registrazione è un passaggio che non si può saltare.
L'imposta di registro sul preliminare è in misura fissa di 200 €, più lo 0,5% delle somme versate come caparra o acconto. Esempio: caparra di 10.000 €. Lo 0,5% è 50 €, quindi il totale è 250 €. Questa somma si scala dall'imposta che pagherai al rogito. Prima di pagare, controlla gli importi aggiornati sulle guide dell'Agenzia delle Entrate. Per i dettagli pratici leggi registrare il compromesso: costi e tempi.
Il compromesso può anche essere trascritto nei registri immobiliari. Così, se il venditore vende a un'altra persona o fa un'ipoteca dopo la firma, tu sei protetto. La trascrizione dura fino a un anno dopo la data convenuta per il rogito e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione (art. 2645-bis del codice civile). Chiedi al notaio se conviene farla nel tuo caso.
E se una parte non firma il rogito?
Se il venditore non si presenta dal notaio, puoi rivolgerti al giudice. Il giudice può emettere una sentenza che produce gli effetti del rogito non firmato, quindi l'immobile passa a te. Non è una strada rapida, ma è il rimedio previsto dalla legge (art. 2932 del codice civile).
Se invece sei tu a non presentarti, il venditore tiene la caparra o chiede il risarcimento, secondo quanto scritto nel contratto. Per questo vale la pena di leggere con calma tutte le clausole prima di firmare.
Se la casa è ancora da costruire
Se compri un immobile da costruire o appena costruito dall'impresa, le regole di tutela sono più rigide. La legge (d.lgs. 122/2005) impone al costruttore di consegnare una fideiussione a garanzia delle somme versate prima della consegna e una polizza decennale postuma. Il preliminare, in questo caso, va fatto dal notaio. Approfondisci in comprare casa da un costruttore: garanzie e fideiussione.
Agenzia e provvigione: quando si paga?
Se ti ha aiutato un'agenzia, sappi che la provvigione matura di regola con la firma del compromesso, non con il rogito. L'agente deve essere iscritto al Repertorio delle Attività Economiche (REA) presso la Camera di commercio, altrimenti non ha diritto alla provvigione. Nel rogito le parti dichiarano se c'è stato un mediatore e quanto hanno pagato (art. 35, comma 22, d.l. 223/2006). Leggi provvigione dell'agente immobiliare: quanto e quando si paga.
In pratica
- Chiedi una copia del compromesso prima di firmare e leggila con calma.
- Verifica nel testo che ci siano dati catastali, prezzo, caparra e data del rogito.
- Fatti scrivere cosa succede se la banca non ti concede il mutuo.
- Controlla che la registrazione venga fatta entro 30 giorni.
Domande frequenti
Posso firmare il compromesso a voce?
No. Il compromesso deve essere scritto, con la stessa forma del rogito. Un accordo solo a voce o uno scambio di messaggi non ha valore come compromesso.
Se salta la vendita, la caparra torna indietro?
Dipende da chi non va avanti e dal tipo di caparra. Se la caparra è confirmatoria e ti tiri indietro tu, il venditore la trattiene. Se è il venditore a tirarsi indietro, deve restituire il doppio.
Devo registrare il compromesso?
Sì, va registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. L'imposta è in misura fissa più una quota sulle somme versate, e viene scalata dall'imposta del rogito.
Fonti
- Codice civile (r.d. 262/1942)
- Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria)
- Codice civile, art. 1386 (caparra penitenziale)
- DPR 131/1986 (Testo unico imposta di registro)
- D.lgs. 122/2005 (tutela acquirenti immobili da costruire)
- Agenzia delle Entrate — guide fiscali (acquisto casa, prima casa, successioni, affitti)
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