Certificato di agibilità: quando serve

Cos'è il certificato di agibilità in parole semplici

Il nome viene dal linguaggio comune: si dice ancora «certificato di agibilità», ma la legge parla di segnalazione certificata di agibilità, disciplinata dall'articolo 24 del DPR 380/2001, il Testo unico dell'edilizia. Un tecnico abilitato dichiara che l'opera è stata realizzata in modo conforme e che può essere usata.

Non va confuso con altri documenti che sentirai nominare. Il titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA, CILA) autorizza i lavori. L'agibilità dice che, a lavori finiti, l'immobile è usabile. La conformità catastale riguarda invece i dati registrati al catasto, cioè come la casa è descritta a fini fiscali. Puoi avere un'unità agibile con dati catastali sbagliati, e viceversa.

Quando serve

La regola generale collega la segnalazione agli interventi che portano a un immobile nuovo o modificato, e in particolare a quelli che cambiano la costruzione o il suo uso. Le ipotesi precise dipendono dal tipo di lavori e dal titolo edilizio con cui sono stati autorizzati. Per saperlo con certezza chiedi al tecnico o allo sportello edilizia del Comune.

Dal 2024 il Salva casa (d.l. 69/2024) ha previsto requisiti più flessibili per altezze e superfici minime in alcuni casi, per esempio per i monolocali, a certe condizioni. Se la casa è vicina a quelle soglie, non dare per scontato nulla: chiedi al tecnico se rientra nei casi previsti.

Come si ottiene, passo per passo

1. Il tecnico confronta i lavori eseguiti con il titolo edilizio che li autorizza.
2. Verifica che gli impianti e i requisiti dell'immobile siano a posto per l'uso previsto.
3. Presenta la segnalazione al Comune, di solito tramite lo sportello edilizia o il portale del Comune.
4. Conserva la ricevuta e una copia della segnalazione: ti servirà quando vendi o affitti.

Se il Comune trova problemi, la pratica si blocca finché non li sistemi. Il tempo dipende dal Comune e dai lavori: non esiste una durata fissa valida per tutti.

Come controllare prima di comprare

Prima di firmare una proposta d'acquisto chiedi al venditore i documenti edilizi: titolo dei lavori, segnalazione di agibilità, eventuali pratiche di modifica. Poi fai tre controlli semplici.

• Confronta la planimetria catastale con la casa reale: una stanza divisa o un bagno spostato possono non risultare. Vedi come si ottiene la planimetria catastale.
• Chiedi se la conformità catastale è a posto. Se non lo è, leggi come si sistema una difformità catastale.
• Chiedi al venditore la data e il tipo dei lavori più recenti: lavori fatti senza titolo sono il motivo più frequente di sorprese.

Esempio: compri un appartamento a 100.000 €. La planimetria mostra due stanze, ma oggi ce ne sono tre perché una è stata divisa. Prima di firmare chiedi il titolo di quella divisione e l'agibilità aggiornata. Se non li trovi, il prezzo di trattativa deve tenere conto del costo di sistemare la situazione, oppure non firmi.

Cosa cambia se la casa è all'asta

Nelle aste la perizia deve dire se la regolarità edilizia è in ordine e, se ci sono abusi, quanto costerebbe sanarli. Leggi la parte dedicata all'edilizia con attenzione: come si legge una perizia è spiegato sezione per sezione.

Ci sono due punti da tenere a mente. Il primo: nella vendita giudiziaria la mancanza del titolo edilizio non porta automaticamente alla nullità dell'acquisto, ma l'aggiudicatario può presentare la domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento (art. 46, comma 5, DPR 380/2001). Il secondo: nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi (art. 2922 del codice civile). Non puoi chiedere uno sconto perché l'immobile ha un difetto che non avevi visto: per questo i controlli li fai prima.

Se gli abusi non sono sanabili, devi rimuoverli a tue spese. Il perito deve dirlo in perizia, e il costo va messo nel conto prima dell'offerta.

Gli errori più comuni

• Pensare che il rogito garantisca da solo la regolarità: il notaio verifica molte cose, ma non sostituisce il controllo tecnico sull'immobile.
• Confondere l'agibilità con la conformità catastale: sono due documenti diversi, con due uffici diversi.
• Accettare la dichiarazione a voce del venditore senza il documento in mano.
• Non chiedere il titolo dei lavori fatti negli ultimi anni.

In pratica

• Chiedi per iscritto al venditore la segnalazione di agibilità e il titolo dei lavori più recenti.
• Confronta la planimetria con lo stato reale della casa prima di fare un'offerta.
• Fai verificare da un tecnico abilitato le modifiche che non trovi nei documenti.
• Se sei in asta, leggi la parte della perizia su regolarità edilizia e costi di sanatoria.

Domande frequenti

Posso comprare casa senza certificato di agibilità?

Sì, in linea generale la vendita è possibile anche senza. Il punto è sapere cosa compri: chiedi al tecnico se l'immobile è usabile così com'è e quanto costa mettere in regola la situazione.

Chi paga la segnalazione di agibilità?

Non c'è una regola fissa in questa guida: dipende da cosa dicono il contratto o, in asta, l'avviso di vendita. Chiedilo per iscritto prima di firmare.

Se manca l'agibilità, la casa è illegale?

Non automaticamente. Significa che un documento non c'è o non corrisponde ai lavori fatti. Va verificato caso per caso con il tecnico e il Comune, perché la soluzione può essere una pratica edilizia e non sempre un costo alto.

Fonti

• DPR 380/2001, Testo unico dell'edilizia
• DPR 380/2001, art. 46
• D.l. 69/2024, Salva casa
• Codice civile, art. 2922