Come leggere la perizia di un'asta, sezione per sezione

La perizia è la relazione con cui l'esperto nominato dal giudice descrive l'immobile, ne verifica la situazione e ne stima il valore. Per leggerla parti da tre domande: quale immobile è, in che stato si trova, e quanto vale secondo il perito.

La perizia è il documento su cui si basa il prezzo base. Prima di fare qualsiasi offerta devi leggerla per intero, non solo la pagina con il prezzo.

Cos'è la perizia e chi la scrive

L'esperto stimatore, detto anche perito, è il tecnico che il giudice incarica di visitare l'immobile e di descriverlo. La perizia contiene per legge alcune parti obbligatorie: identificazione catastale, descrizione, stato di possesso, vincoli e oneri, regolarità edilizia e urbanistica, situazione condominiale e valore di stima (art. 173-bis disp. att. c.p.c.).

La perizia non è un contratto e non ti garantisce nulla. È però l'unica fotografia ufficiale dell'immobile che avrai prima di offrire. Per questo va letta con attenzione, con l'avviso di vendita accanto.

Da dove iniziare: a quale immobile si riferisce?

La prima parte della perizia identifica l'immobile: indirizzo, dati catastali, foglio, particella e subalterno. Confrontali con l'avviso di vendita. Se non corrispondono, fermati e chiedi chiarimenti al professionista delegato prima di andare avanti.

Poi verifica che la descrizione corrisponda al lotto. Un appartamento con cantina non è un appartamento senza cantina. Un box venduto come lotto separato ha un regime diverso da un box che è pertinenza di un'abitazione.

Stato di possesso: occupato o libero?

La perizia deve dire se l'immobile è libero o occupato, e a che titolo. Se è occupato dal debitore con la famiglia, il debitore può restare fino al decreto di trasferimento, a condizione che conservi bene l'immobile e collabori alle visite. Dopo il decreto, il custode attua l'ordine di liberazione.

Se l'immobile è occupato da terzi senza titolo, il giudice può ordinarne la liberazione anche prima del decreto. Se c'è un contratto di affitto, cerca la data certa e la registrazione. Un affitto con data certa anteriore al pignoramento può restare opponibile all'aggiudicatario (art. 2923 c.c.). I tempi concreti dipendono dal tribunale: la perizia non li dà, e nemmeno io.

Leggi con attenzione anche le parti sul canone. Se il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo, o a quello delle locazioni precedenti, il contratto non è opponibile.

Vincoli e oneri: cosa resta e cosa viene cancellato

Non tutti i vizi e gli oneri che leggi in perizia restano a tuo carico. Il decreto di trasferimento ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti (art. 586 c.p.c.). Restano invece le servitù, i vincoli urbanistici e i diritti di terzi opponibili, come un usufrutto trascritto prima del pignoramento.

Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi della cosa (art. 2922 c.c.). Questo vuol dire che non puoi chiedere lo sconto o la risoluzione perché trovi un difetto che la perizia non segnalava. Per questo ogni difetto che leggi in perizia è un dato che devi già mettere nel prezzo che offri.

Regolarità edilizia e catastale

La perizia deve verificare la regolarità urbanistica ed edilizia e indicare i costi di eventuale sanatoria. Qui conviene fermarsi con calma.

Se la perizia segnala abusi sanabili, l'aggiudicatario presenta la domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento (art. 46, comma 5, DPR 380/2001). Se l'abuso non è sanabile, va rimosso a spese dell'aggiudicatario. Il costo va letto nella perizia, non immaginato.

Controlla anche la conformità catastale: la planimetria allegata deve corrispondere allo stato di fatto. Confronta le stanze, le finestre e le superfici. Le differenze che noti vanno chieste al tecnico o al delegato.

Situazione condominiale

La perizia deve descrivere la situazione del condominio. Il punto più delicato sono le spese arretrate. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il vecchio proprietario per le spese dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).

Esempio. Il decreto di trasferimento arriva a marzo 2026 e il debitore ha lasciato spese non pagate dal 2023 al 2026. Al nuovo proprietario il condominio può chiedere le spese del 2025 e del 2026. Le più vecchie restano a carico del vecchio proprietario. Chiedi all'amministratore l'elenco aggiornato e verifica anche eventuali lavori straordinari deliberati.

Il valore di stima e il prezzo base

Il valore di stima è il valore che il perito attribuisce all'immobile. Il prezzo base viene fissato dal giudice partendo da questo valore. La perizia può anche indicare una riduzione del valore per lo stato di occupazione o per le difformità.

La regola per partecipare si basa poi sul prezzo base. L'offerta minima è di regola pari a tre quarti del prezzo base: un'offerta più bassa di oltre un quarto è inefficace (art. 571 c.p.c.). La cauzione è almeno il decimo dell'offerta, salvo percentuale maggiore indicata nell'avviso.

Esempio con numeri tondi. Prezzo base 100.000 €. Offerta minima 75.000 €. Se offri 80.000 €, la cauzione minima è 8.000 € (il 10 % dell'offerta, non del prezzo base). Se la perizia indica 5.000 € di costi di sanatoria, quella cifra va sottratta mentalmente dal valore che sei disposto a pagare.

In pratica

• Confronta i dati catastali della perizia con quelli dell'avviso di vendita.
• Leggi la sezione sullo stato di possesso e cerca se c'è un contratto di affitto con data certa.
• Somma i costi di sanatoria e di rimozione indicati in perizia prima di decidere il prezzo massimo.
• Chiedi all'amministratore dello stabile l'importo delle spese arretrate e dei lavori straordinari.
• Controlla che la planimetria corrisponda allo stato di fatto, stanza per stanza.

Domande frequenti

Posso leggere la perizia prima di iscrivermi all'asta?

Sì. La perizia è consultabile nel fascicolo della procedura. Trovi i riferimenti per accedervi nell'avviso di vendita, che si pubblica sul Portale delle Vendite Pubbliche.

Se la perizia dice che l'immobile è abusivo, posso non comprarlo?

Sì, puoi decidere di non partecipare. Se decidi di farlo, metti nel tuo prezzo i costi di sanatoria o di rimozione che la perizia indica. Il punto è non scoprire questi costi dopo l'aggiudicazione.

Il valore di stima è il prezzo di mercato?

Non necessariamente. Il valore di stima è quello che il perito attribuisce all'immobile nella procedura. Il prezzo base può essere diverso dal valore di stima, perché il giudice può considerare altri elementi. Per confrontare la zona puoi usare le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, che sono valori indicativi e non prezzi di mercato.

Fonti

• Codice di procedura civile, art. 571 (offerta minima e cauzione)
• Disposizioni di attuazione c.p.c., art. 173-bis (contenuto della perizia)
• Portale delle Vendite Pubbliche
• Ministero della Giustizia

Approfondisci

Per capire le singole sezioni leggi le sezioni della perizia da non saltare mai. Se la planimetria non combacia con lo stato di fatto, parti da conformità catastale nella perizia: cosa controllare. Per gli abusi, vedi abusi edilizi in una casa all'asta: cosa si può sanare. Per i conti sulle spese, leggi spese condominiali in perizia: arretrati e lavori straordinari. Puoi anche guardare le aste in corso e prendere un lotto reale da leggere insieme a questa guida.