Tabelle millesimali: come si leggono

Esempio: il tuo appartamento ha 80 millesimi e la spesa per rifare il tetto è 10.000 €. La tua quota è 10.000 × 80 / 1.000 = 800 €.

Cos'è un millesimo, in parole semplici

Un millesimo è una parte su mille dell'intero edificio. Non è un numero di metri quadri: nella tabella il peso di ogni unità deriva dal suo valore rispetto al resto del palazzo. Per questo un appartamento grande può avere più millesimi di uno piccolo, ma non sempre in proporzione esatta.

Le tabelle servono a dividere le spese comuni: il tetto, la facciata, le scale, l'impianto. Il regolamento di condominio e la legge stabiliscono che le spese si dividono in base ai millesimi, salvo casi particolari (art. 1123 c.c.).

Dove trovi la tabella della tua casa

La tabella può trovarsi in più posti. Controlla in questo ordine:

• nel regolamento di condominio, dove è allegata o richiamata;
• presso l'amministratore, che deve tenerla a disposizione dei condomini;
• nell'atto di acquisto, dove il notaio di solito indica i millesimi della singola unità;
• nel rendiconto annuale, dove si vede come è stata divisa ogni spesa.

Attenzione: molti condomini hanno più tabelle. Ce n'è una generale, e altre per l'ascensore, per le scale o per il riscaldamento. Ogni spesa usa la tabella giusta, e se usi quella sbagliata il calcolo è falso anche se le cifre sembrano corrette.

Come si calcola la tua quota, passo per passo

Per capire quanto paghi, segui questi passaggi:

• trova la riga della tua unità, usando interno o subalterno (vedi come trovare foglio, particella e subalterno);
• leggi i millesimi di proprietà, cioè quelli della tabella generale;
• prendi la spesa totale indicata nel preventivo o nel rendiconto;
• dividi i tuoi millesimi per 1.000 e moltiplica per la spesa.

Esempio con riscaldamento. La spesa del riscaldamento è 6.000 € e la tabella riscaldamento ti assegna 50 millesimi. La tua quota è 6.000 × 50 / 1.000 = 300 €. Se la tabella riscaldamento è diversa da quella generale, il risultato cambia: per questo non confondere le due.

Perché le spese cambiano tra un condomino e l'altro

Le spese non si dividono sempre in parti uguali. Per alcuni servizi, come l'ascensore, il regolamento può tenere conto di chi ne usa davvero il servizio. Per esempio, un appartamento al piano terra può avere una quota diversa dell'ascensore rispetto a uno all'ultimo piano.

Non dare per scontato nulla. Leggi nel regolamento come viene divisa ogni voce e chiedi all'amministratore di spiegartela con un esempio reale.

Cosa succede se compri una casa con spese arretrate

Questo è il punto che più spaventa chi compra. Chi subentra in un condomino è obbligato in solido a pagare i contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). In solido significa che il condominio può chiederli a te, anche se il debito era del venditore.

Esempio: compri a marzo 2026 e il venditore non ha pagato le spese del 2023, 2024, 2025 e 2026. Al nuovo proprietario il condominio può chiedere le spese del 2026 e del 2025. Le più vecchie restano a carico del venditore.

Per evitare sorprese, chiedi all'amministratore l'attestazione dei pagamenti prima di firmare. È un suo obbligo rilasciarla (art. 1130, n. 9, c.c.). Se il condominio ha più di otto condomini, l'amministratore è obbligatorio (art. 1129 c.c.), e sarà lui il tuo interlocutore.

Cosa cambia se la casa viene frazionata

Se un appartamento viene diviso in due, le unità cambiano e di solito cambiano anche i millesimi. La nuova tabella non si scrive da sola: va verificata e approvata secondo le regole del condominio.

Prima di acquistare una unità nata da un frazionamento, chiedi all'amministratore se la tabella è stata aggiornata. Confronta poi la planimetria con lo stato reale della casa, usando la planimetria catastale e la visura catastale. Per capire come si fa un frazionamento, leggi la guida dedicata: frazionamento di un appartamento, regole e costi.

Gli errori più comuni

• Confondere i millesimi con i metri quadri: sono due misure diverse.
• Usare la tabella generale per una spesa che ha una tabella propria, come il riscaldamento.
• Non controllare che il totale di ogni tabella faccia 1.000.
• Pagare senza chiedere l'attestazione, e scoprire dopo un arretrato.

In pratica

• Chiedi all'amministratore la tabella della tua unità e quella del riscaldamento.
• Controlla che il totale di ogni tabella faccia 1.000.
• Prendi l'ultima spesa del rendiconto e rifai il calcolo della tua quota: se non torna, chiedi spiegazioni.
• Prima di firmare il rogito, chiedi l'attestazione di pagamento delle spese condominiali.

Per il percorso completo dalla ricerca al rogito, vedi comprare casa: tutti i passaggi.

Domande frequenti

I millesimi corrispondono ai metri quadri?

Non sempre e non direttamente. Il millesimo misura il valore della unità rispetto all'intero edificio. Una superficie simile può avere millesimi diversi se la posizione, il piano o le caratteristiche cambiano.

Posso non pagare le spese di un servizio che non uso?

Dipende dal regolamento e dalle tabelle del tuo condominio. Alcuni servizi si dividono anche in base all'uso. Non dare per scontato nulla: leggi cosa dice il regolamento o chiedi all'amministratore.

Chi paga le spese arretrate se compro la casa?

Le spese dell'anno in corso e di quello precedente possono essere chieste a te, come nuovo proprietario, in solido con il venditore (art. 63 disp. att. c.c.). Le più vecchie restano a carico del venditore. Per sicurezza, chiedi l'attestazione dei pagamenti all'amministratore prima del rogito.

Fonti

• Codice civile (Normattiva)
• Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 63
• Agenzia delle Entrate: visura catastale