Valore catastale: come si calcola
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Che cos'è il valore catastaleLa formula, passo per passoQuando il valore catastale sostituisce il prezzoIl valore catastale nelle asteNon confondere il valore catastale con l'IMUDove trovi la rendita e la categoriaIn praticaDomande frequentiFontiIl valore catastale si calcola così: prendi la rendita catastale, moltiplicala per 1,05 e poi per 120. Se è la prima casa, moltiplica per 110 invece che per 120.
È un numero fiscale. Serve soprattutto a calcolare le imposte di acquisto quando scegli il prezzo-valore.
Che cos'è il valore catastale
Ogni immobile ha una rendita catastale, cioè un valore fiscale annuo che il catasto attribuisce all'unità. La trovi nella visura catastale, il documento che riassume i dati registrati dal catasto.
Il valore catastale parte da quella rendita e la trasforma in una base su cui si calcolano le imposte. Non è il prezzo di mercato e non è il valore di stima della perizia d'asta. Serve a fare i conti con le tasse, non a dire quanto vale davvero la casa.
La formula, passo per passo
Per le abitazioni il calcolo è questo:
- prendi la rendita catastale dalla visura;
- moltiplicala per 1,05;
- moltiplica il risultato per 120, oppure per 110 se è la prima casa.
Facciamo un caso inventato con una rendita di 500 €.
- Rendita: 500 €.
- 500 × 1,05 = 525 €.
- Seconda casa: 525 × 120 = 63.000 € di valore catastale.
- Prima casa: 525 × 110 = 57.750 € di valore catastale.
Rifai il calcolo con la rendita scritta nella tua visura. Il risultato cambia con ogni immobile, anche nello stesso palazzo, perché cambiano categoria, classe e consistenza.
Quando il valore catastale sostituisce il prezzo
Di regola l'imposta di registro si calcola sul prezzo che paghi. Il valore catastale entra in gioco solo se chiedi il prezzo-valore, la regola prevista dalla legge di bilancio 2006 (legge 266/2005, comma 497). Per chiederlo devono valere tutte queste condizioni:
- l'immobile è un'abitazione o una sua pertinenza;
- chi compra è una persona fisica che non agisce come impresa;
- la vendita non è soggetta a IVA;
- lo chiedi in modo espresso.
Non si applica, per esempio, a negozi, uffici, box non pertinenziali e terreni. Non si applica nemmeno se compra una società o se sull'atto c'è IVA.
Facciamo un altro caso inventato. Il prezzo è 100.000 € e l'immobile ha il valore catastale di 63.000 € (seconda casa).
- Imposta di registro al 9 % sul prezzo: 9.000 €.
- Imposta di registro al 9 % sul valore catastale: 5.670 €.
- Differenza nell'imposta: 3.330 €.
Se fosse prima casa, con imposta al 2 % e valore catastale di 57.750 €:
- sul prezzo di 100.000 €: 2.000 €;
- sul valore catastale di 57.750 €: 1.155 €.
Le imposte ipotecaria e catastale per l'acquisto da privato restano fisse, 50 € ciascuna, in entrambi i casi.
Il prezzo-valore è una tua scelta, non un obbligo. Prima di chiederlo, fai i conti con il notaio o con il professionista che ti affianca, confrontando l'imposta sul prezzo e quella sul valore catastale.
Il valore catastale nelle aste
Nelle aste giudiziarie l'imposta di registro si calcola sul prezzo di aggiudicazione, cioè la somma per cui vinci. Il prezzo-valore resta possibile, ma va chiesto in modo diverso.
La richiesta si fa per iscritto al professionista delegato alla vendita prima del decreto di trasferimento, cioè l'atto con cui il giudice ti trasferisce la proprietà. Puoi indicarla già nell'offerta oppure subito dopo l'aggiudicazione. Il decreto riporta la richiesta.
Se non la chiedi in tempo, il prezzo-valore non si applica. L'Agenzia delle Entrate può inoltre controllare che il prezzo dichiarato sia quello effettivamente pagato.
Non confondere il valore catastale con l'IMU
L'IMU, la tassa annuale sugli immobili, usa un calcolo diverso. Si parte dalla rendita, si moltiplica per 1,05 e poi per un moltiplicatore che dipende dalla categoria. Per le abitazioni del gruppo A (escluso A/10) il moltiplicatore è 160.
Con la rendita di 500 € e una seconda casa il calcolo è: 500 × 1,05 × 160 = 84.000 € di base imponibile. Su questa base si applica l'aliquota del Comune: l'aliquota base è lo 0,86 % e il Comune può variarla fino all'1,06 %. L'aliquota esatta la trovi sul sito del Comune o su quello del Ministero dell'Economia e delle Finanze.
Lo stesso valore catastale serve anche per l'imposta di successione e per la donazione di immobili. Lì le aliquote e le franchigie sono diverse, quindi non applicare i numeri di questo articolo a quei casi.
Dove trovi la rendita e la categoria
La rendita e la categoria stanno nella visura catastale. Il proprietario la scarica online gratuitamente. Chi non è proprietario deve pagarla, di solito tramite gli sportelli o il servizio dell'Agenzia delle Entrate.
La categoria indica il tipo di immobile: A/2 e A/3 per le abitazioni, C/6 per i box. Se la categoria o la consistenza non corrispondono allo stato reale, anche la rendita può essere sbagliata. Il calcolo va rifatto dopo la correzione.
Per capire se l'immobile è davvero registrato come lo vedi, confronta la visura con la rendita catastale e con la planimetria.
In pratica
- Trova la rendita catastale nella visura, insieme a categoria, classe e consistenza.
- Controlla che la categoria corrisponda all'immobile: abitazione, box, negozio.
- Calcola il valore: rendita × 1,05 × 120, oppure × 110 per la prima casa.
- Se compri un'abitazione e vuoi il prezzo-valore, chiedilo per iscritto nei tempi giusti: al notaio nel rogito, al delegato prima del decreto nelle aste.
Domande frequenti
Il valore catastale è uguale al prezzo di mercato?
No. Il valore catastale è un numero fiscale ricavato dalla rendita. Il prezzo di mercato dipende da zona, stato, piano e domanda. Il prezzo di una casa può essere più alto o più basso del suo valore catastale.
Posso chiedere il prezzo-valore per un box o per un negozio?
No, di regola. Il prezzo-valore riguarda le abitazioni e le loro pertinenze, acquistate da una persona fisica che non agisce come impresa. Per negozi, uffici, box non pertinenziali e terreni si applica l'imposta sul prezzo.
Che cosa succede se la rendita nella visura è sbagliata?
Se la categoria o la consistenza non corrispondono allo stato reale, il catasto va aggiornato con una pratica di variazione (DOCFA). Vedi la guida sulla variazione catastale. Fino alla correzione, il calcolo basato sulla rendita sbagliata non è affidabile. Chiedi al notaio o al professionista di verificarlo prima del rogito.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
