Comprare casa: tutti i passaggi dalla ricerca al rogito

I sei passaggi, in ordine

• Ricerca e visita: scegli gli annunci e vai a vedere la casa di persona, possibilmente più di una volta.
• Proposta d'acquisto: scrivi per iscritto il prezzo che offri e le condizioni, come i tempi di pagamento, cosa resta nella casa ed eventuali garanzie.
• Compromesso (preliminare): il contratto con cui le due parti si impegnano a vendere e a comprare, a un prezzo e a una data scritti.
• Mutuo: la banca ti presta i soldi e, in cambio, ottiene un'ipoteca sulla casa. Se non restituisci il prestito, la banca può farsi pagare dall'immobile.
• Imposte e spese: le paghi il giorno del rogito, insieme al prezzo.
• Rogito: l'atto definitivo firmato davanti al notaio, il pubblico ufficiale che lo redige e lo trascrive nei registri immobiliari. Da lì la casa è tua.

Come cerchi e visiti la casa senza farti ingannare?

Parti dal prezzo e dalla zona, poi visita la casa con una lista in mano. Prima della visita chiedi l'elenco dei documenti che il venditore deve avere, così puoi confrontarlo con quello che ti viene mostrato.

Durante la visita guarda l'umidità sui muri, le crepe, lo stato degli impianti e le parti comuni del condominio, non solo la cucina. Ogni problema che noti diventa una domanda da fare prima di firmare. Se hai dubbi, mettili per iscritto nella proposta.

Cosa firmi per primo: la proposta d'acquisto?

La proposta d'acquisto è il primo foglio che firmi. Dice quanto offri, in quanto tempo vuoi pagare e quali condizioni chiedi. Se il venditore la accetta, nasce un vincolo tra te e lui.

Spesso la proposta è irrevocabile per un certo numero di giorni. Vuol dire che in quel periodo non puoi ritirarla a tuo piacere. Leggi quanti giorni sono prima di firmare. Se lasci anche una somma di denaro insieme alla proposta, di solito è una caparra. Leggi come funziona nella guida su proposta d'acquisto: cosa firmi e cosa rischi.

Il compromesso: il passaggio che lega davvero

Il compromesso, detto anche preliminare, anticipa il rogito. Deve avere la stessa forma del rogito, cioè essere scritto, altrimenti è nullo. Dentro scrivi il prezzo, la data prevista per il rogito, come si paga e cosa succede se una delle due parti non firma.

Il compromesso si può trascrivere nei registri immobiliari. Così, se il venditore nel frattempo vende a un altro o iscrive un'ipoteca, il tuo diritto resta protetto. La protezione però dura un tempo limitato: cessa un anno dopo la data convenuta per il rogito e comunque entro tre anni dalla trascrizione.

Il preliminare va registrato entro 30 giorni dalla firma. L'imposta dipende dalle somme versate, quindi chiedila al notaio prima di firmare. Cosa deve contenere lo trovi nella guida su compromesso (preliminare): cos'è e cosa deve contenere.

Quanto versi subito: caparra o acconto?

Quando firmi il preliminare spesso versi una somma. Può essere una caparra o un acconto, e la differenza è grande.

La caparra confirmatoria funziona così. Esempio: prezzo 200.000 €, caparra 10.000 €. Se sei tu a tirarti indietro, perdi i 10.000 €. Se si tira indietro il venditore, deve restituirti il doppio, cioè 20.000 €. In alternativa puoi chiedere che il contratto sia eseguito oppure sciolto con il risarcimento del danno. La norma è l'articolo 1385 del codice civile.

L'acconto è invece un semplice anticipo del prezzo. Se la vendita salta, va restituito, salvo eventuali danni da dimostrare. Leggi la parola scritta nel contratto: è quella che decide. Il confronto completo è nella guida su caparra confirmatoria e caparra penitenziale: le differenze.

Il mutuo: come lo chiedi prima del rogito?

Se ti serve il mutuo, chiedi alla banca una simulazione prima di firmare il preliminare. Il mutuo fondiario di regola copre fino all'80% del valore dell'immobile. La banca valuta sul valore più basso tra il prezzo e la sua perizia, quindi la somma che ti presta può essere inferiore al prezzo che concordi.

Sul mutuo paghi un'imposta sostitutiva. Per la prima casa è lo 0,25% dell'importo erogato. Esempio: mutuo di 80.000 € sulla prima casa, imposta di 200 €. Per gli altri casi l'aliquota è il 2%.

La banca deve darti il prospetto informativo con il TAEG, cioè il costo complessivo del credito in percentuale annua. Confronta le offerte su quel dato, non solo sulla rata. Per la prima casa esiste anche il Fondo di garanzia gestito da Consap, che garantisce una parte del mutuo a certe condizioni. Requisiti e percentuali cambiano nel tempo, quindi verificali sul sito di Consap prima di decidere. La Banca d'Italia spiega i passaggi del mutuo nella sua guida ufficiale sul mutuo.

Quanto paghi di imposte al rogito?

Al rogito paghi le imposte di registro, ipotecaria e catastale. L'imposta di registro è il 2% del prezzo se la casa è la tua prima casa e rispetti i requisiti. Negli altri casi è il 9%, con un minimo di 1.000 €.

Se compri da un privato, ipotecaria e catastale sono fisse, 50 € ciascuna. Esempio con un prezzo di 100.000 €:

• prima casa: 2.000 € di registro, più 100 € di ipotecaria e catastale, totale 2.100 €;
• seconda casa: 9.000 € di registro, più 100 € di ipotecaria e catastale, totale 9.100 €.

Per la prima casa devi avere la residenza nel comune, o trasferirla entro 18 mesi, e non possedere un'altra abitazione nello stesso comune. Se sei una persona fisica che compra un'abitazione, puoi chiedere che l'imposta si calcoli sul valore catastale invece che sul prezzo, purché tu non agisca in impresa e la vendita non sia soggetta a IVA. Lo chiedi esplicitamente, e il notaio ti spiega come farlo nel tuo caso.

Se il venditore è un'impresa, il calcolo cambia, perché di solito si applica l'IVA. Chiedilo prima di firmare. Le regole ufficiali sono sul sito dell'Agenzia delle Entrate, guide fiscali.

Il rogito: cosa succede davanti al notaio?

Il rogito è l'atto pubblico con cui la casa passa a te. Lo firmi davanti al notaio, che controlla le ipoteche, la provenienza della casa e la conformità catastale e urbanistica. Poi lo trascrive nei registri immobiliari.

Il notaio è scelto di regola da chi compra, e il suo onorario è libero: non esiste una tariffa obbligatoria, quindi chiedi un preventivo scritto. Il prezzo si paga il giorno del rogito, oppure si deposita presso il notaio se le parti lo chiedono. Cosa succede passo per passo lo trovi nella guida su rogito notarile: cosa succede dal notaio. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha guide per il cittadino pensate proprio per chi compra.

Quali controlli fare prima di firmare?

Prima del rogito, controlla questi punti:

• Conformità urbanistica: nell'atto devono essere indicati i titoli edilizi della casa. Se mancano, l'atto tra privati può essere nullo.
• Conformità catastale: la planimetria deve corrispondere alla casa reale. Se mancano i dati catastali o il riferimento alla planimetria, l'atto può essere nullo.
• Spese condominiali: chi subentra risponde in solido con il vecchio proprietario per le spese dell'anno in corso e di quello precedente. Esempio: rogito a marzo 2026, puoi essere chiamato a pagare le spese di 2025 e 2026. Chiedi all'amministratore un'attestazione dei pagamenti.
• Attestato di prestazione energetica (APE): va consegnato insieme all'atto, e la sua classe va indicata negli annunci.
• Vizi nascosti: se scopri un difetto che il venditore non ti aveva detto, devi denunciarlo entro 8 giorni dalla scoperta. L'azione in tribunale va avviata entro un anno dalla consegna della casa.

Agente immobiliare o da soli?

L'agente immobiliare è un mediatore. Ha diritto alla provvigione da ciascuna parte se il contratto è concluso per effetto del suo intervento. La provvigione di regola matura con la firma del preliminare, non del rogito. Se l'agente non è iscritto al REA presso la Camera di commercio, non ha diritto alla provvigione. Nel rogito le parti dichiarano se c'è stato un mediatore e quanto hanno pagato.

Se scegli di non usare un agente, i controlli di questa guida restano gli stessi. Cambia solo chi ti accompagna nel percorso.

E se la casa viene da un'asta?

Le regole cambiano. Non c'è una proposta né un compromesso come nella compravendita ordinaria. Al posto del rogito c'è il decreto di trasferimento del giudice, e la garanzia per i vizi non si applica. Tutto quello che leggi in questa guida vale per la compravendita tra privati e con agenzia. Per il percorso in tribunale leggi come funziona un'asta immobiliare, dall'avviso alle chiavi.

In pratica

• Prima di visitare, chiedi per iscritto l'elenco dei documenti della casa e confrontalo con quello che ti viene mostrato.
• Prima di firmare la proposta, leggi per quanti giorni è irrevocabile e cosa succede se la somma versata è una caparra.
• Chiedi alla banca una simulazione del mutuo e confronta il TAEG, non solo la rata.
• Calcola le imposte con il tuo caso: prima casa o seconda, venditore privato o impresa.
• Chiedi all'amministratore, per iscritto, l'attestazione delle spese condominiali e verifica la classe energetica prima del rogito.

Domande frequenti

Posso cambiare idea dopo la proposta d'acquisto?

Dipende da quanto è scritto nella proposta. Se è irrevocabile per un certo periodo, non puoi ritirarla prima della scadenza. Dopo che il venditore accetta, si forma un contratto, e cambiare idea ha delle conseguenze. Leggi il testo prima di firmare e chiedi un parere al notaio.

Devo avere il mutuo prima di firmare il compromesso?

Non è obbligatorio, ma è prudente. Chiedi alla banca una simulazione e verifica quanto ti presta rispetto al prezzo. Nel compromesso cerca la clausola sul mutuo, che dice cosa succede se la banca non concede il finanziamento.

Quanto tempo passa dalla proposta al rogito?

Non esiste un tempo fisso. Dipende dai documenti, dalla banca e dai controlli. La data prevista per il rogito la scrivi nel compromesso, e conviene tenerla realistica.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, guide fiscali
• Banca d'Italia, guida Comprare una casa: il mutuo
• Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria)
• Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino