Diritto di prelazione: quando esiste e come funziona
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Cos'è la prelazione in parole sempliciQuando esiste la prelazioneCome funziona passo per passoCosa succede se il venditore non ti avvisaGli errori più comuniE se l'immobile è affittato?Cosa chiedere al venditore prima di firmareCome si controlla con il notaioPrelazione e asta giudiziariaIn praticaDomande frequentiFontiLa prelazione è il diritto di essere preferito a un estraneo quando il proprietario vende: a parità di prezzo e condizioni, l'immobile va prima a te. Non ti obbliga a comprare, ed esiste solo nei casi previsti dalla legge o scritti in un contratto.
Cos'è la prelazione in parole semplici
Immagina che il proprietario di un immobile voglia venderlo. Se hai un diritto di prelazione, prima di chiudere con un compratore qualunque deve comunicarti prezzo e condizioni. Tu puoi rispondere che compri alle stesse condizioni. Se rispondi nei modi e nei tempi giusti, la vendita va a te.
Se rinunci, o non rispondi nei tempi, il proprietario può vendere al terzo alle condizioni che ti ha comunicato. La prelazione quindi è una precedenza, non un obbligo di acquisto.
Dove la trovi? Di solito non nell'annuncio di vendita. Può stare in un contratto di locazione, in un preliminare oppure direttamente nella legge. Il preliminare è l'accordo con cui le parti si impegnano a firmare il contratto definitivo più avanti: lo spiega la guida sul compromesso.
Quando esiste la prelazione
La prelazione può avere due origini.
- Legale: la prevede la legge. Il caso più chiaro è il locale commerciale affittato. L'articolo 38 della legge 392/1978 riconosce al conduttore, cioè a chi lo affitta, il diritto di prelazione in caso di vendita.
- Convenzionale: l'hanno pattuita le parti nel contratto. Per esempio, il venditore si impegna a darti la precedenza se decide di rivendere.
Per la casa di abitazione non ti posso dare una regola generale uguale a quella del locale commerciale. Il caso dipende da ciò che c'è scritto nel contratto e da ciò che prevede la legge per quella situazione. Se non trovi una clausola scritta, non dare per scontato che ci sia: chiedi al notaio.
Come funziona passo per passo
- Il proprietario trova un compratore e concorda prezzo e condizioni, spesso con una proposta d'acquisto o con un preliminare.
- Comunica a chi ha la prelazione prezzo, condizioni di pagamento e dati dell'offerta.
- Hai un termine per rispondere. Lo trovi nella legge o nel contratto. Non ti indico un numero: controllalo nel testo che hai in mano, perché se lo lasci scadere puoi perdere il diritto.
- Se accetti alle stesse condizioni, la vendita va a te.
- Se rinunci o non rispondi, il proprietario può vendere al terzo alle condizioni comunicate.
Esempio inventato. Un locale commerciale è affittato a Marco. Il proprietario trova un compratore che offre 100.000 €. Comunica a Marco il prezzo di 100.000 € e le condizioni di pagamento. Marco risponde per iscritto che compra alle stesse condizioni: il locale va a lui, e il compratore esterno resta fuori.
Se il terzo offre di meno, o se cambiano le condizioni, la comunicazione va di solito ripetuta con i dati nuovi. La prelazione vale alle condizioni comunicate, non a un prezzo scelto da te.
Cosa succede se il venditore non ti avvisa
Se il proprietario vende senza comunicarti nulla, il tuo diritto non sparisce da solo. Quali rimedi hai, e contro chi, dipende dal tipo di prelazione (legale o convenzionale) e dal caso concreto.
Appena lo scopri, parla con un professionista. Più aspetti, più diventa difficile rimediare, perché le vendite già firmate pesano sulla situazione.
Gli errori più comuni
- Non leggere il contratto d'affitto o il preliminare cercando una clausola di prelazione.
- Lasciar passare il termine per rispondere, pensando di avere ancora tempo.
- Rispondere solo a voce. Una risposta orale è difficile da provare: rispondi sempre per iscritto.
E se l'immobile è affittato?
Prima di comprare una casa occupata da un inquilino, leggi il contratto di locazione e cerca eventuali clausole di prelazione a favore dell'inquilino. Se si tratta di un locale commerciale, vale la regola dell'articolo 38 della legge 392/1978 citata sopra. Il numero preciso di eventuali termini lo trovi nel contratto o si verifica caso per caso con il notaio.
Cosa chiedere al venditore prima di firmare
Chiedi per iscritto se sull'immobile ci sono prelazioni o diritti di terzi. Verifica anche se il venditore ha già comunicato una vendita ad altri. Una risposta chiara ti protegge più di una promessa a voce.
- Chiedi se esiste un contratto di locazione in corso e se contiene una prelazione.
- Chiedi se il venditore ha ricevuto offerte o firmato preliminari con altre persone.
- Fatti indicare nel compromesso la parte in cui il venditore dichiara questi punti.
Un preliminare può essere trascritto per proteggerti da vendite a terzi e da ipoteche successive. Questo effetto cessa dopo un anno dalla data fissata per il definitivo e comunque dopo tre anni dalla trascrizione (art. 2645-bis c.c.). Chiedi al notaio se conviene trascriverlo nel tuo caso.
Come si controlla con il notaio
Il notaio verifica le trascrizioni e le formalità sull'immobile. Chiedigli espressamente se esistono prelazioni o diritti di terzi. Se una prelazione non è stata rispettata, quel diritto può pesare sul tuo acquisto anche dopo la firma.
Per questo conviene controllare prima di firmare, non dopo. Puoi leggere come si svolge il passaggio dal notaio nella guida sul rogito notarile.
Prelazione e asta giudiziaria
Nelle aste giudiziarie non c'è una prelazione come quella descritta sopra. Chi partecipa fa un'offerta, e se più persone offrono si svolge una gara. Il creditore può chiedere di tenersi l'immobile a un prezzo non inferiore al prezzo base: è una regola diversa, non una prelazione.
Per capire le regole di offerta leggi prezzo base e offerta minima. Per il quadro generale leggi asta giudiziaria, notarile e fallimentare.
In pratica
- Chiedi al venditore, per iscritto, se ci sono prelazioni o diritti di terzi sull'immobile.
- Se la casa è affittata, leggi il contratto e cerca clausole di prelazione.
- Annota il termine per rispondere a una comunicazione di prelazione e rispondi per iscritto prima della scadenza.
- Prima di firmare il preliminare, fai verificare la situazione dal notaio.
Domande frequenti
Posso rinunciare alla prelazione?
Sì. Chi ha il diritto può decidere di non esercitarlo. Meglio farlo per iscritto, così resta una prova della scelta.
Se il prezzo finale è più basso, la prelazione vale ancora?
Di regola la prelazione vale alle condizioni comunicate. Se cambiano prezzo o pagamenti, il proprietario deve fare una nuova comunicazione. Chiedi al notaio come gestire la tua situazione.
La prelazione blocca la vendita per sempre?
No, ha termini precisi. Se non viene esercitata nei tempi previsti, la vendita può andare avanti con il terzo.
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
