Piano, esposizione, ascensore: quanto valgono
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Cosa intendiamo con piano, esposizione e ascensore?Quanto pesa il piano sul prezzo?Come pesa l'esposizione?Come pesa l'ascensore?Piano, esposizione e ascensore: come si sommano?Cosa controllare prima di fare un'offerta?In praticaDomande frequentiFontiPiano, esposizione e ascensore fanno salire o scendere il valore di una casa, ma non esiste una percentuale fissa valida per tutti. Il modo giusto è confrontare l'immobile con altri simili nella stessa zona, e usare il piano come uno dei fattori, non l'unico.
Cosa intendiamo con piano, esposizione e ascensore?
Il piano è l'altezza dell'appartamento nel palazzo: piano terra, primo, secondo e così via. L'esposizione è la direzione in cui guardano le finestre principali, per esempio sud, nord, est o ovest. L'ascensore è l'impianto che collega il portone al tuo piano.
Questi tre elementi compaiono nell'annuncio e, con più dettagli, nella perizia o nella planimetria. Il loro peso sul prezzo cambia molto da edificio a edificio, perché dipende dalla zona e dalla domanda locale.
Quanto pesa il piano sul prezzo?
In molte città il piano alto con ascensore vale di più di quello basso senza ascensore. Il piano terra può valere meno per motivi di luce, rumore e sicurezza, ma in alcuni casi è apprezzato perché ha un giardino o un accesso diretto. Non esiste una regola nazionale: guarda gli annunci simili nella stessa via.
Esempio inventato. Due appartamenti identici di 80 metri quadrati nello stesso palazzo: - Piano terra senza ascensore: 160.000 €. - Quarto piano con ascensore: 180.000 €. La differenza di 20.000 € è un esempio costruito per capire il meccanismo, non un dato di mercato.
Per confrontare davvero, usa le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate: danno valori minimi e massimi al metro quadro per zona e tipologia. Sono valori indicativi, non prezzi di mercato, ma ti dicono se il prezzo richiesto è in linea con la fascia della zona.
Come pesa l'esposizione?
L'esposizione influisce su luce naturale, calore d'estate e in inverno, e su quanto è silenziosa la casa. Una casa esposta a sud riceve più sole, e per molti acquirenti è un vantaggio. Una casa a nord può essere più fresca d'estate, ma più buia.
L'esposizione conta di più quando il palazzo ha un cortile stretto o di fronte un altro edificio alto: in quel caso la luce può essere scarsa anche con l'esposizione giusta. Guarda la casa di giorno e, se puoi, torna in un'altra ora.
Come pesa l'ascensore?
L'ascensore è un vantaggio soprattutto dal terzo piano in su, e soprattutto per chi ha più di sessant'anni, bambini piccoli o problemi di mobilità. Per un piano basso l'ascensore conta meno, e il suo valore dipende da quanto è vecchio e da come è tenuto.
Controlla questi punti: - L'ascensore è a norma e ha il libretto di manutenzione, da chiedere all'amministratore. - Ci sono lavori straordinari in programma per sostituirlo: se sì, verifica nei verbali la data della delibera e chiarisci nel contratto chi paga tra venditore e compratore. - Il costo dell'ascensore rientra nelle spese condominiali, ripartite in base ai millesimi.
Piano, esposizione e ascensore: come si sommano?
Non si sommano con una formula. Il modo utile è questo: parti dal prezzo di zona, poi guarda se il piano, l'esposizione e la presenza dell'ascensore giustificano una differenza in più o in meno rispetto agli immobili simili.
Esempio. Prezzo medio di zona per casa simile: 2.200 € al metro quadro. Appartamento di 80 metri quadrati: 176.000 €. Se è al quarto piano con ascensore e luminoso, può valere un po' di più; se è al piano terra su strada rumorosa, un po' di meno. La cifra esatta non la puoi stabilire da sola: serve confrontare annunci reali e la perizia, se c'è.
Se compri un immobile in una procedura, la perizia è il documento che descrive piano, esposizione e stato dell'immobile. Come si legge è spiegato in come leggere la perizia di un'asta, sezione per sezione.
Cosa controllare prima di fare un'offerta?
Prima di proporre un prezzo, fai queste verifiche: - Confronta il prezzo con almeno cinque annunci simili nella stessa zona. - Chiedi all'amministratore il bilancio del condominio e lo stato dell'ascensore. - Verifica la planimetria catastale: piano e superficie devono corrispondere allo stato reale. - Guarda la casa in diverse ore del giorno, per capire la luce. - Considera le spese di chi compra: imposte e costi del notaio incidono sul costo finale.
Se stai valutando un acquisto normale, parti dai passaggi generali: comprare casa, tutti i passaggi dalla ricerca al rogito. Se la proposta è già sul tavolo, leggi proposta d'acquisto: cosa firmi e cosa rischi.
In pratica
- Confronta il prezzo con immobili simili nella stessa via, non con medie generiche.
- Usa le quotazioni OMI come riferimento per zona, sapendo che sono indicative.
- Chiedi all'amministratore lo stato dell'ascensore e le spese straordinarie previste.
- Guarda la casa di giorno per valutare la luce reale.
- Calcola il costo totale, non solo il prezzo richiesto.
Domande frequenti
Il piano terra vale sempre meno?
Non sempre. Dipende dalla zona, dalla sicurezza, dalla luce e dall'eventuale giardino. In alcune zone il piano terra con spazio esterno è molto richiesto.
Senza ascensore si può comprare un quarto piano?
Sì, ma va considerato che le scale pesano sulla vita quotidiana. Il prezzo di solito riflette questo svantaggio, quindi confrontalo con gli altri quarti piani senza ascensore della zona.
Dove trovo i valori di zona?
Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate danno fasce di valore per zona. Sono un punto di partenza, non un prezzo certo.
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