Proposta d'acquisto: cosa firmi e cosa rischi
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Cos'è una proposta d'acquisto in parole sempliciCosa firmi davvero: le clausole da leggereQuanto versi subito: caparra o accontoIl rischio più serio: firmare prima di aver controllatoRegistrazione e trascrizione: quando serveCome si arriva dalla proposta al rogitoIn praticaDomande frequentiFontiCon la proposta d'acquisto fai al venditore un'offerta scritta per la casa: indichi il prezzo, i tempi e le condizioni. Se il venditore la accetta, la proposta diventa un contratto e sei obbligato a comprare. Per questo va letta riga per riga prima di firmarla.
Quanto versi subito, come caparra o come acconto, decide cosa perdi se qualcosa va storto. Non è un gesto di buona volontà: è una somma con un effetto preciso sul contratto.
Cos'è una proposta d'acquisto in parole semplici
La proposta è la tua offerta al venditore, scritta su un modulo o in un testo preparato dall'agenzia o da un professionista. Dice cosa vuoi comprare, a quale prezzo, con quali tempi e con quali condizioni.
Il contratto si conclude quando il venditore accetta la tua proposta e l'accettazione arriva a te (art. 1326 del codice civile). Da quel momento non sei più solo un possibile acquirente: hai preso un impegno.
Se nella proposta è indicato un termine entro cui il venditore deve rispondere, la proposta in genere è irrevocabile fino a quella data (art. 1329 del codice civile). Non puoi ritirarla a piacere in quel periodo.
Cosa firmi davvero: le clausole da leggere
Prima di firmare, controlla almeno questi punti:
- Il prezzo offerto, scritto in cifre e in lettere, e cosa include (arredi, box, cantina).
- Il termine entro cui il venditore deve accettare.
- La data prevista per il rogito dal notaio, cioè l'atto finale con cui la casa passa di proprietà.
- Le condizioni sospensive: per esempio il mutuo, se ti serve. Leggi cosa succede se la banca dice no e chi restituisce la somma versata.
- Lo stato dell'immobile e i documenti che il venditore deve consegnare.
- Chi paga cosa: spese notarili, provvigione dell'agente, eventuali spese condominiali arretrate.
Se una clausola non è chiara, chiedi una spiegazione scritta prima di firmare. Un testo vago oggi può costarti caro domani.
Quanto versi subito: caparra o acconto
L'acconto è un anticipo sul prezzo. Se il contratto non si conclude, di regola ti viene restituito, salvo eventuali danni. Puoi leggere come funziona nella guida su acconto o caparra, e cosa cambia se salta la vendita.
La caparra confirmatoria è diversa, perché ha una regola precisa (art. 1385 del codice civile):
- se chi l'ha data non rispetta il contratto, l'altra parte può recedere e tenerla;
- se non rispetta il contratto chi l'ha ricevuta, l'altra parte può recedere e pretendere il doppio.
Esempio: caparra di 10.000 €. Se ti tiri indietro tu, il venditore trattiene i 10.000 €. Se si tira indietro lui, deve restituirti 20.000 €. In alternativa si può chiedere che il contratto venga eseguito o sciolto con risarcimento. Per i dettagli sulla differenza con la caparra penitenziale leggi caparra confirmatoria e caparra penitenziale: le differenze.
Il rischio più serio: firmare prima di aver controllato
Il rischio principale non è la cifra in sé, ma la firma fatta di fretta. Una proposta firmata e accettata può obbligarti a comprare anche se nel frattempo scopri un problema.
Prima di firmare, chiedi di vedere la visura catastale e i documenti che il venditore può fornire. Verifica che la casa sia intestata a chi ti sta vendendo e che non ci siano pignoramenti o ipoteche che non ti hanno spiegato. Per la lista dei documenti leggi documenti per comprare casa: la lista completa.
Se la proposta resta in sospeso e la trattativa si complica, chiedi al professionista che ti assiste di dirti per iscritto cosa succede in ogni caso.
Registrazione e trascrizione: quando serve
La proposta e il preliminare (il cosiddetto compromesso) sono due documenti diversi. Il preliminare, cioè il contratto con cui le parti si impegnano a firmare il rogito, va registrato entro 30 giorni. Il costo dipende anche dalle somme versate, di solito con una percentuale sulla caparra: il conto preciso lo fa il notaio o l'ufficio competente.
Per capire cosa succede dopo la firma leggi registrare il compromesso: costi e tempi e compromesso (preliminare): cos'è e cosa deve contenere.
Come si arriva dalla proposta al rogito
La sequenza normale è questa:
- Fai la proposta con prezzo, termine e condizioni.
- Il venditore accetta o controfirma con modifiche.
- Se l'accordo è chiuso, si firma il preliminare e si versa la caparra o l'acconto.
- Il notaio controlla i documenti e prepara il rogito.
- Al rogito si paga il saldo e la casa passa di proprietà.
Per l'intero percorso leggi comprare casa: tutti i passaggi dalla ricerca al rogito.
In pratica
- Leggi la proposta riga per riga e fatti spiegare per iscritto ogni clausola che non capisci.
- Controlla il termine per accettare: dopo quella data la proposta può non valere più.
- Se ti serve il mutuo, scrivi nella proposta la condizione e la data entro cui la banca deve rispondere.
- Prima di versare la caparra, chiedi cosa succede in caso di recesso da parte tua e da parte del venditore.
- Non firmare nulla di cui non hai una copia completa.
Domande frequenti
Posso ritirare la proposta prima che il venditore risponda?
Se nella proposta è indicato un termine per la risposta, di regola non puoi ritirarla prima della scadenza. Senza un termine la situazione può essere diversa, quindi chiedi al professionista che ti assiste di leggere il testo con te.
Se perdo la caparra, il venditore può chiedere altro?
La caparra confirmatoria prevede che l'altra parte possa recedere e trattenerla. In alternativa può chiedere che il contratto venga eseguito o sciolto con risarcimento del danno. Il dettaglio dipende dal testo firmato.
Devo avere già il mutuo per firmare la proposta?
Non sempre. Se però il pagamento dipende dal mutuo, scrivilo nella proposta con una data precisa entro cui la banca deve rispondere. Così eviti di restare vincolato senza una via d'uscita.
Fonti
Nello stesso capitolo
- Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: le differenzeCon la caparra confirmatoria, se ti tiri indietro perdi la caparra; se si tira indietro chi l'ha ricevuta, la restituisce doppia. Ecco le differenze, con esempi.
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
