Asta giudiziaria, notarile e fallimentare: le differenze

Un'asta giudiziaria finisce con un decreto del giudice, non con un atto notarile. Nell'asta notarile, invece, chi vince firma un normale atto di compravendita davanti al notaio. L'asta fallimentare, ora detta liquidazione giudiziale, è una terza strada: la vende il curatore nell'ambito di una procedura concorsuale. Le tre aste si assomigliano nell'annuncio, ma si differenziano nel modo in cui ti trasferiscono la casa.

Chi vende e perché l'asta è giudiziaria

L'asta giudiziaria nasce da un pignoramento. Un creditore, di solito una banca, chiede al tribunale di vendere l'immobile del debitore per recuperare i soldi prestati. Il procedimento è una esecuzione immobiliare, e il giudice ne dirige ogni fase. Se vuoi capire come si arriva fino alla vendita, leggi come si arriva dal pignoramento all'asta, tappa per tappa.

Nell'asta fallimentare, invece, a vendere è il curatore di una procedura di liquidazione giudiziale. Il Codice della crisi d.lgs. 14/2019 si applica alle procedure aperte dal 15 luglio 2022. Per le procedure più vecchie vale ancora la legge fallimentare.

Nell'asta notarile, infine, il venditore è un privato o un soggetto che sceglie di affidare la vendita a un notaio. Non c'è pignoramento e non c'è un giudice che ordina la vendita.

Chi gestisce la vendita

Nell'asta giudiziaria la vendita è affidata a un professionista delegato dal giudice, di regola un notaio, un avvocato o un commercialista. Il delegato riceve le offerte, tiene la gara, incassa il prezzo e prepara il decreto di trasferimento. Il custode, invece, si occupa dell'immobile: lo conserva e organizza le visite. Per i ruoli nel dettaglio vedi le figure dell'asta: giudice, delegato, custode, esperto stimatore.

Nell'asta fallimentare il curatore vende secondo le regole dell'avviso, e il giudice delegato autorizza la vendita. Nell'asta notarile vende il proprietario, e il notaio cura la procedura e l'atto finale.

Come ti trasferiscono la casa

Qui sta la differenza che conta di più per te.

• Asta giudiziaria: dopo aver pagato il saldo, il giudice emette il decreto di trasferimento. Il decreto sostituisce il rogito: non c'è un atto notarile di compravendita. Il decreto va registrato e trascritto dal delegato, a tue spese come aggiudicatario.
• Asta fallimentare: il giudice delegato ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti dopo la vendita. La forma con cui ti viene trasferito l'immobile la indica l'avviso di vendita.
• Asta notarile: chi vince firma un atto di compravendita con il notaio, come in una vendita normale. Il notaio verifica la situazione dell'immobile e trascrive l'atto.

Se ti aspetti il rogito classico dal notaio, nell'asta giudiziaria non lo troverai. Il notaio, se c'è, lavora come delegato della procedura, non come notaio dell'acquisto che hai scelto tu. Per capire cosa succede davanti al notaio in una compravendita ordinaria, leggi il rogito notarile e cosa succede dal notaio.

Le garanzie: cosa ti resta in mano

Nell'asta giudiziaria e in quella fallimentare non c'è garanzia per i vizi della cosa. Lo dice l'articolo 2922 del codice civile: nella vendita forzata non si può chiedere riduzione del prezzo o risoluzione per difetti. Compri come visto in perizia, quindi la perizia va letta con attenzione prima di offrire.

Nell'asta notarile valgono invece le garanzie della compravendita ordinaria. Se l'immobile ha un vizio nascosto, puoi far valere le tue ragioni con il venditore, entro i termini di legge.

Prezzo, offerta e cauzione: le regole cambiano

Nell'asta giudiziaria l'offerta minima è di regola i tre quarti del prezzo base, e la cauzione è almeno il decimo dell'offerta. Vale l'articolo 571 del codice di procedura civile.

Nell'asta fallimentare le regole sono quelle dell'avviso, e possono essere diverse dai tre quarti del codice di procedura civile. Nell'asta notarile offerta minima, cauzione e rilanci sono solo quelli scritti nell'avviso.

Per capire la differenza tra prezzo base e offerta minima, con un esempio di numeri, leggi prezzo base e offerta minima spiegati con un esempio.

Esempio. Prezzo base: 100.000 €. Offerta minima nell'asta giudiziaria (tre quarti): 75.000 €. Se l'avviso di un'asta notarile fissa un'offerta minima diversa, ad esempio 80.000 €, è quella che vale. Il numero preciso lo trovi sempre nell'avviso di vendita.

Dove trovi l'avviso

Le aste giudiziarie e fallimentari si pubblicano sul Portale delle Vendite Pubbliche, per legge, come prevede l'articolo 490 del codice di procedura civile. Le aste notarili seguono altre vie di pubblicità, ma l'avviso va letto con la stessa attenzione. Per usare il portale, leggi il Portale delle Vendite Pubbliche: cos'è e come si usa.

Quale asta è più adatta a chi parte da zero

Non esiste un'asta migliore in assoluto. Esistono aste che richiedono tempi più lunghi e più passaggi, e aste che hanno regole più semplici da seguire. Chi parte da zero deve soprattutto capire quale tipo di asta ha davanti, perché cambiano i documenti, le scadenze e le garanzie. Per il percorso completo di un'asta, dall'avviso alle chiavi, vedi come funziona un'asta immobiliare, dall'avviso alle chiavi.

In pratica

• Leggi il tipo di vendita scritto nell'avviso: giudiziaria, fallimentare o notarile.
• Se è giudiziaria, aspettati un decreto di trasferimento e non un rogito.
• Cerca nell'avviso le regole su offerta minima, cauzione e rilanci: sono quelle che contano.
• Non dare per scontata nessuna garanzia per i vizi nelle aste giudiziarie e fallimentari: leggi bene la perizia.

Domande frequenti

Nell'asta giudiziaria c'è sempre un notaio?

Non sempre come notaio di compravendita. Spesso il delegato alla vendita è un notaio, ma agisce per conto del tribunale. Il trasferimento avviene con il decreto del giudice.

Posso fare un rogito con il notaio anche se ho vinto un'asta giudiziaria?

No, di regola il trasferimento avviene con il decreto di trasferimento. Il notaio interviene se stai acquistando con un'altra procedura, come un'asta notarile.

Un'asta fallimentare è più sicura di una giudiziaria?

Non è detto. Cambiano le regole, i tempi e i documenti. In tutte e due le aste la perizia va letta con cura e non c'è garanzia per i vizi.

Fonti

• Codice di procedura civile, art. 571 (offerta minima e cauzione)
• Codice di procedura civile, art. 586 (decreto di trasferimento)
• Codice civile, art. 2922 (nessuna garanzia per i vizi nella vendita forzata)
• Portale delle Vendite Pubbliche
• Ministero della Giustizia