Chi sceglie il notaio, chi lo paga
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Che cos'è il notaio e perché serveChi sceglie il notaio?Chi paga il notaio?Quanto pesano le imposte?Esempio con numeri inventatiCosa controllare nel preventivoCosa fa il notaio prima di firmareE nell'asta?In praticaDomande frequentiFontiIl notaio, di regola, lo sceglie e lo paga il compratore. Il notaio redige il rogito, cioè l'atto pubblico che trasferisce la casa, e controlla che tutto sia in regola. Il suo compenso, l'onorario, si somma alle imposte.
Che cos'è il notaio e perché serve
Il notaio è un pubblico ufficiale, cioè un professionista che dà forma pubblica all'atto. Per vendere una casa non basta un accordo a voce: la vendita di immobili richiede la forma scritta, a pena di nullità (art. 1350 del codice civile), e nella pratica si fa con il rogito, cioè l'atto pubblico davanti al notaio (art. 2699 del codice civile).
Il notaio non lavora per una parte sola. Verifica che chi vende sia il proprietario, controlla le visure per capire se ci sono ipoteche o pignoramenti, e legge l'atto alle parti prima della firma. Dopo la firma l'atto va trascritto nei registri immobiliari: così il tuo acquisto diventa opponibile ai terzi, cioè vale anche contro chi reclamasse diritti sulla casa.
Chi sceglie il notaio?
Di regola il notaio lo sceglie il compratore, che è anche chi lo paga. Il venditore può proporre un nome, e anche tu puoi proporne uno tuo.
Il consiglio è decidere il notaio prima di firmare il preliminare, e scriverlo nel contratto o in un verbale d'accordo. Se lo scopri all'ultimo, rischi tempi e costi che non avevi messo in conto. Per capire il preliminare leggi come funziona il compromesso.
Puoi scegliere un notaio anche in un'altra città. Chiedi però se può ricevere l'atto dove serve a te, perché il notaio opera nell'ambito territoriale in cui è abilitato. Controlla che la data della firma sia compatibile con il mutuo, se ne hai uno, e con i termini scritti nel preliminare.
Chi paga il notaio?
Il compenso del notaio si chiama onorario. Non c'è una tariffa obbligatoria: ogni notaio fa il suo preventivo. Per questo conviene chiederne più di uno e confrontarli voce per voce. All'onorario si aggiungono le spese vive, cioè quelle che il notaio anticipa per tuo conto, come visure, trascrizione e cancellazioni.
Nella pratica è il compratore a sostenere la parte principale di queste spese. Scrivilo nel preventivo e nel contratto, così non ci sono sorprese. Se una voce non ti è chiara, chiedi di scomporre il preventivo.
Quanto pesano le imposte?
Le imposte sono la parte più pesante. Per l'acquisto da un privato l'imposta di registro è del 9% sul prezzo. Se la casa è la tua prima casa e rispetti i requisiti per l'agevolazione, scende al 2%. Si aggiungono l'imposta ipotecaria e quella catastale, che sono fisse e valgono 50 € ciascuna.
C'è un minimo di 1.000 € per l'imposta di registro proporzionale. Quindi per le case di valore basso l'imposta non scende sotto quella soglia.
Un'altra regola può cambiare il conto: il prezzo-valore. Per un'abitazione comprata da una persona fisica che non agisce in impresa, senza IVA, puoi chiedere che l'imposta sia calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo. Va chiesto in modo espresso, e va chiesto in tempo, prima del decreto o dell'atto. Il notaio ti dirà se nel tuo caso si applica.
Esempio con numeri inventati
Facciamo un caso inventato. Compri una casa per 100.000 €, che non è la tua prima casa, da un privato.
- Prezzo di acquisto: 100.000 €.
- Imposta di registro (9%): 9.000 €.
- Imposta ipotecaria: 50 €.
- Imposta catastale: 50 €.
- Totale delle imposte: 9.100 €.
Se il notaio chiedesse 1.000 € di onorario, la somma tra imposte e onorario sarebbe 10.100 €, prima delle altre spese documentate.
Ora cambia un dato. Immagina che la casa sia la tua prima casa e che tu rispetti i requisiti. L'imposta di registro scende al 2%, cioè 2.000 €. Con le due imposte fisse arrivi a 2.100 €. La differenza è netta, e per questo conviene controllare subito se hai diritto all'agevolazione, perché le dichiarazioni vanno rese nel rogito.
Sono calcoli su un prezzo ipotetico, non una promessa di risparmio. I numeri veri stanno nel preventivo del tuo notaio e nelle regole in vigore al momento dell'atto.
Cosa controllare nel preventivo
Quando ricevi il preventivo, verifica che indichi queste voci separate:
- l'onorario del notaio, cioè il suo compenso;
- l'imposta di registro, con l'aliquota applicata (9% o 2%);
- le imposte ipotecaria e catastale, che devono risultare fisse;
- le spese vive anticipate: visure, trascrizione, eventuali cancellazioni;
- ogni altra voce che non riconosci, da far spiegare per iscritto.
Chiedi anche se vuoi il deposito del prezzo presso il notaio. È possibile su richiesta delle parti: il venditore incassa dopo che l'atto è trascritto, e tu sei più tutelato se qualcosa non torna nei registri.
Cosa fa il notaio prima di firmare
Prima della firma il notaio verifica da chi la casa è stata comprata dal venditore, e se ci sono ipoteche o pignoramenti da cancellare. Controlla anche che i dati catastali corrispondano allo stato reale dell'immobile.
Il controllo catastale è obbligatorio. Negli atti notarili va indicato il riferimento alla planimetria e va dichiarata la conformità dei dati, a pena di nullità (legge 52/1985, art. 29). Se la planimetria non corrisponde alla casa, il notaio deve segnalartelo prima della firma.
Chiedi la bozza dell'atto qualche giorno prima. Leggi con calma prezzo, date, dati catastali e dichiarazioni sulla prima casa. Fai domande sulle parti che non capisci: è tuo diritto sapere cosa firmi.
E nell'asta?
All'asta giudiziaria non c'è un rogito notarile da scegliere. La vendita si chiude con il decreto di trasferimento, che il professionista delegato predispone e il giudice pronuncia. Il delegato, che può essere un notaio, un avvocato o un commercialista, lo nomina il giudice: non lo scegli tu.
Il costo però resta a tuo carico. Le imposte di registro e la trascrizione del decreto le paghi tu, come aggiudicatario. Per i passaggi dopo la vendita leggi cosa succede dopo l'aggiudicazione.
In pratica
- Decidi il notaio con il venditore prima di firmare il preliminare, e scrivilo per iscritto.
- Chiedi due o tre preventivi e confronta l'onorario separatamente dalle imposte.
- Calcola l'imposta di registro sul prezzo: 9% per la seconda casa, 2% per la prima casa se rispetti i requisiti, con il minimo di 1.000 €.
- Chiedi la bozza dell'atto qualche giorno prima e controlla dati catastali, prezzo e date.
- Verifica se ti conviene il deposito del prezzo presso il notaio.
Domande frequenti
Posso scegliere un notaio diverso da quello del venditore?
Sì. Di regola il notaio lo sceglie il compratore. Se non vi accordate, rischi che l'atto venga fissato con tempi che non ti tornano. Mettete l'accordo per iscritto.
Il venditore paga qualcosa del notaio?
Di solito la parte principale delle spese è del compratore. Il venditore può avere spese proprie, per esempio per la cancellazione di un'ipoteca sulla casa che vende. Chiedi al notaio di indicare chi paga cosa, voce per voce.
Il notaio serve anche per il preliminare?
Il preliminare va fatto per iscritto e può essere trascritto per proteggerti da vendite successive. Il rogito, invece, è l'atto che trasferisce la casa e va fatto davanti al notaio. Leggi come si registra il compromesso.
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