Diritto di abitazione: cos'è
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Cos'è il diritto di abitazione in parole sempliciCome nasce e chi può averloCosa puoi fare e cosa non puoi fareDiritto di abitazione e casa all'astaQuanto costa e chi paga le tasseQuando finisceIn praticaDomande frequentiFontiIl diritto di abitazione è il diritto di vivere in una casa di proprietà di un altro, ma solo tu e la tua famiglia. Non puoi venderlo, non puoi affittarlo e non puoi ricavarne un guadagno. Di solito nasce per il coniuge che resta dopo la morte dell'altro, ma può nascere anche per un atto del proprietario.
Cos'è il diritto di abitazione in parole semplici
Il codice civile lo definisce come il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni di chi ha il diritto e della sua famiglia (art. 1022 del codice civile). La parola chiave è «limitatamente»: non è un diritto di proprietà, ma un diritto di uso personale. Chi ce l'ha abita l'immobile, mentre il proprietario resta il proprietario.
Lo trovi scritto in un atto, in un testamento o nella visura ipotecaria, cioè il documento che elenca le iscrizioni e le trascrizioni sull'immobile. Nella perizia d'asta è descritto come diritto di abitazione gravante sulla casa. Se lo vedi, chiediti sempre chi lo ha, da quando e fino a quando.
Come nasce e chi può averlo
Ci sono due strade principali. La prima è la legge: il coniuge superstite ha diritto di abitazione sulla casa familiare (art. 540, comma 2, del codice civile). Il diritto spetta al coniuge anche quando il resto dell'eredità va ad altri eredi.
La seconda strada è la volontà del proprietario. Un testamento, una donazione o un altro atto può costituire il diritto a favore di una persona, per esempio di un familiare che ha bisogno di una casa.
Esempio. Luigi è proprietario di una casa in cui vive con la moglie Anna. Luigi muore. Anna, come coniuge superstite, ha diritto di abitare la casa familiare, anche se la proprietà passa in parte ad altri eredi. Il numero di chi eredita e le quote dipendono dal caso concreto, quindi il notaio deve leggere il testamento e verificare la situazione.
Cosa puoi fare e cosa non puoi fare
Se hai il diritto di abitazione, puoi abitare l'immobile con la tua famiglia. Non puoi però:
- venderlo o cederlo a un'altra persona (art. 1024 del codice civile);
- affittarlo a terzi e incassare un canone;
- usare la casa come fonte di guadagno, per esempio ospitando stabilmente altre persone a pagamento.
Questa è la differenza principale con l'usufrutto, che permette invece di affittare la casa e incassare il canone. Se ti serve più flessibilità, chiedi al notaio se l'atto costituisce un diritto diverso.
Diritto di abitazione e casa all'asta
Se un immobile con un diritto di abitazione viene messo all'asta, chi compra compra la proprietà. Il diritto di chi ci abita, però, può restare a carico dell'immobile se è opponibile, cioè se valeva anche verso i creditori. Un diritto trascritto prima del pignoramento è in genere uno di questi casi.
Per capirlo leggi la perizia, che indica chi occupa l'immobile e a quale titolo, e l'avviso di vendita. Il punto preciso va verificato caso per caso, e in questi casi conviene farsi spiegare la situazione da un professionista prima di offrire. Per il quadro generale dell'occupazione leggi come funziona una casa all'asta occupata.
Quanto costa e chi paga le tasse
Il diritto di abitazione non costa nulla in sé, ma ha effetti fiscali. Ai fini IMU il soggetto passivo è il titolare del diritto di abitazione, al posto del proprietario, secondo la legge che regola l'imposta (L. 160/2019, art. 1, comma 743). Gli importi e le eventuali esenzioni dipendono dalla rendita catastale e dal Comune, quindi verificali nel sito del Comune o del Ministero dell'Economia.
Se il diritto arriva da una successione, si applicano le regole dell'imposta di successione. Esempio: se il coniuge eredita beni per 1.200.000 €, l'imposta del 4 % si calcola sull'eccedenza oltre la franchigia di 1.000.000 €. Quindi 200.000 € × 4 % = 8.000 €. Il calcolo riguarda l'eredità nel suo insieme, non il solo diritto di abitazione.
Anche il rogito, se la casa viene comprata, ha dei costi. Per capire chi sceglie il notaio e chi lo paga leggi chi sceglie il notaio, chi lo paga.
Quando finisce
Il diritto di abitazione è personale: non passa agli eredi di chi lo ha. In genere finisce con la morte del titolare. Se il proprietario vende la casa, il diritto costituito prima della vendita può restare in vigore, a seconda di come è stato costituito e se è opponibile. Quindi il punto va letto nell'atto.
Se compri una casa con un diritto di abitazione altrui, chiedi al notaio prima del rogito quale diritto grava sull'immobile, da quando, e se è opponibile. Il rogito notarile serve anche a questo: cosa succede dal notaio.
In pratica
- Chiedi l'atto o il testamento che costituisce il diritto, e leggi chi ne è il titolare e da quando.
- Controlla la visura ipotecaria: il diritto dovrebbe risultare trascritto se è stato costituito con atto.
- Se compri una casa gravata da un diritto di abitazione, chiedi al notaio quali effetti ha sulla tua proprietà.
- Se sei il titolare, non affittare né cedere il diritto: non è consentito.
Domande frequenti
Posso affittare la casa se ho il diritto di abitazione?
No. Il diritto non si cede e non si affitta (art. 1024 del codice civile). Puoi abitarci solo tu e la tua famiglia.
Il diritto di abitazione passa ai miei eredi?
No. È un diritto personale e in genere finisce con la morte del titolare. Il proprietario della casa resta invece il proprietario.
Chi compra una casa con un diritto di abitazione altrui può mandare via chi ci abita?
Dipende da quando il diritto è stato costituito e se è opponibile. Il notaio o il professionista che ti affianca devono leggere l'atto e la visura prima che tu firmi.
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