Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: le differenze
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Cos'è la caparra, in parole sempliciCaparra confirmatoria: come funzionaCaparra penitenziale: il prezzo per uscireCaprara confirmatoria e penitenziale: le differenze in breveCome capire quale delle due hai firmatoErrori comuniIl preliminare va registrato, e la caparra va scritta beneIn praticaDomande frequentiFontiSe firmi un preliminare e poi ti tiri indietro, la caparra decide chi perde cosa. Con la caparra confirmatoria, chi l'ha versata perde la somma, e se a tirarsi indietro è chi l'ha ricevuta, la restituisce doppia. Con la caparra penitenziale, invece, chi recede paga il prezzo del recesso fissato nel contratto, e non deve altro.
Cos'è la caparra, in parole semplici
La caparra è una somma di denaro che una parte versa all'altra quando firma il preliminare, cioè il compromesso con cui ci si impegna a comprare e vendere a certe condizioni. Serve come garanzia: dice che l'acquisto deve andare avanti, e stabilisce cosa succede se una delle due parti non lo rispetta.
La caparra non è un semplice anticipo. Se hai dato un acconto, cioè un anticipo del prezzo, e il contratto non si fa, di solito lo riprendi indietro. Per capire la differenza leggi acconto o caparra: cosa cambia se salta la vendita.
La caparra compare di solito nel preliminare, e a volte già nella proposta d'acquisto. Per questo conviene leggere con calma cosa firmi e cosa rischi con la proposta d'acquisto prima di mettere la firma.
Caparra confirmatoria: come funziona
La caparra confirmatoria è quella regolata dall'articolo 1385 del codice civile. Il principio è semplice: chi non rispetta il contratto perde la caparra, oppure la restituisce doppia, a seconda di chi ha sbagliato.
La regola ha due facce:
- se a non rispettare il contratto è chi ha versato la caparra, l'altra parte può recedere e trattenerla;
- se a non rispettare il contratto è chi l'ha ricevuta, l'altra parte può recedere e chiedere il doppio.
Esempio. Il prezzo è 100.000 € e la caparra confirmatoria è di 10.000 €.
- Tu, compratore, versi 10.000 € e poi ti tiri indietro. Il venditore trattiene 10.000 €.
- Il venditore si tira indietro. Ti restituisce 20.000 €, cioè il doppio di quanto hai versato.
La legge non ti obbliga a recedere. Chi è rimasto fermo può anche scegliere un'altra strada: chiedere che il contratto venga eseguito, oppure che sia sciolto con il risarcimento dei danni. Questa scelta cambia molto, e per questo il caso va valutato con il notaio o con un professionista di fiducia.
Caparra penitenziale: il prezzo per uscire
La caparra penitenziale è regolata dall'articolo 1386 del codice civile. Qui la somma non è una garanzia dell'adempimento: è il prezzo che le parti hanno concordato per poter recedere, cioè per tirarsi indietro senza altre conseguenze.
Chi recede perde la caparra, oppure, se a recedere è chi l'ha ricevuta, la restituisce doppia, e non deve altro. È una regola chiara, che evita liti sul risarcimento.
Esempio. Il prezzo è 100.000 € e la caparra penitenziale è di 5.000 €.
- Tu, compratore, decidi di non comprare più. Perdi i 5.000 € e non devi altro.
- Il venditore decide di non vendere più. Ti restituisce 10.000 €, il doppio, e non deve altro.
In questo caso il costo di uscita è fissato in anticipo. Non devi dimostrare nessun danno, né aspettare che il giudice decida.
Caprara confirmatoria e penitenziale: le differenze in breve
- Scopo: la confirmatoria garantisce che il contratto venga rispettato; la penitenziale è il prezzo per poter recedere.
- Chi non rispetta il contratto: nella confirmatoria si applicano le conseguenze dell'inadempimento, cioè perdita o restituzione doppia, e in alternativa si può chiedere l'esecuzione o il risarcimento.
- Recesso: nella penitenziale il recesso è previsto e costa esattamente la caparra o il suo doppio, senza altre richieste.
- Risultato per chi compra: nella confirmatoria rischi la caparra e, se a fallire è il venditore, puoi recuperare il doppio; nella penitenziale il costo di uscita è sempre quello scritto nel contratto.
Come capire quale delle due hai firmato
Il contratto deve dire con chiarezza che cosa succede in caso di recesso o di mancato rispetto. Cerca la clausola sulla caparra e leggi le parole usate.
- Se la clausola parla di caparra come garanzia dell'adempimento, o di conseguenze per chi non rispetta il contratto, è probabilmente una caparra confirmatoria.
- Se la clausola dice che una parte può recedere pagando o perdendo la caparra, cioè fissa il prezzo del recesso, è una caparra penitenziale.
- Se il testo non è chiaro, non firmare finché il notaio o il professionista che ti affianca non te l'ha spiegato.
Errori comuni
- Confondere la caparra con l'acconto. La caparra ha una funzione di garanzia e di sanzione; l'acconto è un anticipo del prezzo.
- Pensare che la caparra torni sempre indietro. Se ti tiri indietro senza un motivo previsto dal contratto, la perdi.
- Firmare una clausola senza sapere quale delle due caparre è. Le conseguenze sono molto diverse.
- Dimenticare di registrare il preliminare nei tempi giusti. Su questo trovi i dettagli in registrare il compromesso: costi e tempi.
Il preliminare va registrato, e la caparra va scritta bene
Il preliminare va registrato entro 30 giorni dalla firma. La caparra deve comparire nel contratto con importo, data e tipo di caparra scelto. Il contenuto minimo del preliminare è spiegato in compromesso (preliminare): cos'è e cosa deve contenere.
In pratica
- Leggi nel preliminare la clausola sulla caparra e cerca se il testo parla di garanzia o di prezzo del recesso.
- Controlla quanto hai versato e a che titolo: come caparra, come acconto o come parte del prezzo.
- Calcola in anticipo quanto perderesti, o quanto riceveresti, in caso di recesso, con la cifra scritta nel contratto.
- Chiedi al notaio di spiegarti la clausola prima di firmare, e fatti scrivere il tipo di caparra.
Domande frequenti
Se mi tiro indietro con la caparra confirmatoria, perdo tutto?
Perdi la somma versata come caparra. Il contratto può prevedere altre conseguenze, quindi leggi la clausola prima di decidere di non andare avanti.
Il venditore può chiedermi di più della caparra?
Dipende dalla scelta di chi è rimasto fermo. Può recedere e tenere la caparra, oppure chiedere che il contratto sia eseguito o sciolto con il risarcimento dei danni.
Posso dare un acconto invece della caparra?
Sì, ma è un'altra cosa. L'acconto è un anticipo del prezzo, che va restituito se il contratto non si fa, salvo eventuali danni. Per il confronto vedi acconto o caparra: cosa cambia se salta la vendita.
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