Rogito notarile: cosa succede dal notaio
In questa pagina
Cos'è il rogito in parole sempliciPrima del giorno della firma: cosa ti chiede il notaioIl giorno del rogito: cosa succede in studioLa conformità catastale: un errore che rende nullo l'attoL'attestato di prestazione energetica (APE)Quanto si paga e quandoIl prezzo: dove va il denaroLa provvigione dell'agente nel rogitoDopo la firma: registrazione e trascrizioneLe spese condominiali al rogitoCosa controllare prima di firmareLe garanzie del venditoreIn praticaDomande frequentiFontiIl rogito è l'atto pubblico con cui la proprietà della casa passa dal venditore a te. Lo firmate davanti al notaio, che lo redige, verifica i dati, fa passare il denaro e poi registra e trascrive l'atto.
Senza rogito la vendita non vale: la legge richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 del codice civile). Per questo il rogito è il momento in cui l'acquisto diventa definitivo.
Cos'è il rogito in parole semplici
Il rogito è un atto pubblico. Significa che lo redige un pubblico ufficiale, il notaio, e che ha un valore più forte di una scrittura privata firmata tra due persone (art. 2699 del codice civile). Nel documento trovi i dati dell'immobile, il prezzo, chi vende e chi compra e le dichiarazioni che le parti fanno.
Il rogito è la prova del tuo acquisto. Ti serve per tutta la vita della casa, ogni volta che la vendi o la metti in garanzia con una banca.
Prima del giorno della firma: cosa ti chiede il notaio
Qualche giorno prima della firma il notaio prepara la bozza dell'atto e la invia a te e al venditore. È il testo che firmerai, quindi leggilo con calma e segna le domande.
Di solito ti chiede:
- i tuoi documenti di identità e il codice fiscale;
- i dati della banca, se compri con il mutuo;
- la prova del pagamento di acconto o caparra già versati;
- le dichiarazioni sull'agevolazione prima casa, se la chiedi.
Se compri con il mutuo, la banca ti chiede anche un contratto con le sue condizioni. Chiedi al notaio di spiegarti la differenza tra la bozza della banca e quella della compravendita: sono due documenti diversi, e date e importi devono coincidere.
Il giorno del rogito: cosa succede in studio
Il giorno della firma il notaio legge l'atto ad alta voce, oppure ti chiede se preferisci leggerlo tu per intero. Puoi chiedere di rileggere qualunque parte, anche più volte. Non firmare nulla che non hai capito.
Prima di firmare controlla almeno questi punti:
- il prezzo scritto è quello che hai concordato con il venditore;
- i dati catastali coincidono con quelli della visura;
- la descrizione dell'immobile corrisponde a quello che hai visto in visita;
- le ipoteche e i pignoramenti sono indicati, e il notaio spiega come saranno cancellati;
- la data di consegna delle chiavi e le condizioni di consegna sono scritte.
Il notaio controlla la proprietà del venditore, le ipoteche e la provenienza dell'immobile. Il suo controllo non sostituisce il tuo, ma è una garanzia in più.
La conformità catastale: un errore che rende nullo l'atto
Nel rogito devono esserci i dati catastali, il riferimento alla planimetria e una dichiarazione di conformità. Se mancano, l'atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985).
Se la planimetria non corrisponde alla casa reale, il notaio te lo segnala. In quel caso il catasto va aggiornato, di solito con un tecnico e una pratica chiamata DOCFA. Chiedi quanto costa prima di firmare, così non hai sorprese dopo.
L'attestato di prestazione energetica (APE)
Per vendere una casa serve l'APE, l'attestato che indica la classe energetica dell'immobile. Nel contratto deve esserci una clausola che lo richiama, e l'attestato va allegato. Se manca, la legge prevede una sanzione amministrativa (d.lgs. 192/2005, art. 6 e art. 15).
L'APE ha validità di 10 anni. Se il venditore non te lo consegna, chiedilo prima della firma, non dopo.
Quanto si paga e quando
Al rogito si pagano tre gruppi di costi: le imposte, il notaio e, se c'è, il mutuo.
Imposte. Per l'acquisto da un privato l'imposta di registro è il 9 % del prezzo, oppure il 2 % con l'agevolazione prima casa, con un minimo di 1.000 €. Si aggiungono l'imposta ipotecaria e quella catastale, fisse a 50 € ciascuna. Esempio, con prezzo di 100.000 €:
- seconda casa: 9.000 € di registro + 50 € + 50 € = 9.100 €;
- prima casa: 2.000 € di registro + 50 € + 50 € = 2.100 €.
Se il venditore è un'impresa, l'IVA cambia le cifre. Il notaio ti dice quale regime si applica, e i numeri vanno verificati sull'atto.
Notaio. L'onorario è libero: non esiste un tariffario obbligatorio. Chiedi un preventivo scritto e confrontalo con quello di un altro studio. Di regola è il compratore a pagare il notaio. Per capire come scegliere e chi paga, leggi chi sceglie il notaio e chi lo paga e quanto costa il notaio per comprare casa.
Mutuo. Se compri con il mutuo paghi un'imposta sostitutiva sull'importo erogato: lo 0,25 % per la prima casa, il 2 % negli altri casi. Esempio: mutuo di 80.000 € per la prima casa, imposta di 200 €.
Somma tutte queste voci prima della firma e chiedi al notaio un quadro unico: così sai quanto esce dal tuo conto il giorno del rogito.
Il prezzo: dove va il denaro
Il prezzo si paga nel giorno del rogito, con assegno circolare o bonifico. Se hai già versato un acconto o una caparra, quella somma viene scalata dal prezzo finale. Il notaio te lo indica nell'atto.
Se il rapporto con il venditore non è del tutto sereno, puoi chiedere il deposito del prezzo presso il notaio. Il venditore incassa solo dopo la trascrizione dell'atto (legge 124/2017, art. 1, commi 63-67).
Acconto e caparra non sono la stessa cosa, e se la vendita salta le conseguenze cambiano molto. Leggi caparra confirmatoria e caparra penitenziale prima di versare qualsiasi somma.
La provvigione dell'agente nel rogito
Se hai comprato tramite un agente immobiliare, nel rogito le parti dichiarano se c'è stato un mediatore e quanto hanno pagato. È un obbligo di legge (d.l. 223/2006, art. 35, comma 22). Controlla che la dichiarazione corrisponda a quello che hai davvero pagato.
Dopo la firma: registrazione e trascrizione
Dopo il rogito il notaio registra l'atto e lo trascrive nei registri immobiliari. La trascrizione rende la tua proprietà opponibile ai terzi: se il venditore vendesse la stessa casa due volte, vincerebbe chi trascrive per primo (art. 2643 del codice civile).
Registrazione e trascrizione le fa il notaio, mentre le imposte le paghi tu. Chiedi una copia dell'atto e la nota di trascrizione: sono i documenti che ti serviranno in futuro.
Le spese condominiali al rogito
Se la casa fa parte di un condominio, chi compra può trovarsi a pagare anche spese arretrate. Chi subentra nei diritti di un condomino risponde in solido per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.).
Esempio: rogito a marzo 2026, e il venditore ha debiti di condominio dal 2023 al 2026. All'acquirente il condominio può chiedere il 2025 e il 2026, non il 2023 e il 2024. Per questo chiedi all'amministratore una dichiarazione dei pagamenti prima della firma.
Cosa controllare prima di firmare
Prima di firmare rileggi questi punti:
- il prezzo e le modalità di pagamento;
- i dati catastali e la planimetria;
- la presenza dell'APE e della clausola che lo richiama;
- le ipoteche e i pignoramenti, con la spiegazione di come saranno cancellati;
- le spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente;
- la data di consegna delle chiavi.
Le garanzie del venditore
Se scopri un vizio della casa dopo il rogito, la legge ti tutela ma con tempi stretti. Devi denunciarlo entro 8 giorni dalla scoperta e agire entro un anno dalla consegna (artt. 1490 e 1495 del codice civile). Annota subito ogni problema.
Se compri all'asta la regola è diversa: nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi (art. 2922 del codice civile). Leggi come funziona un'asta immobiliare per il quadro completo.
In pratica
- Chiedi al notaio la bozza dell'atto qualche giorno prima del rogito e leggila con calma.
- Confronta i dati catastali con la visura e la planimetria con la casa reale.
- Chiedi l'APE e verifica che nel contratto ci sia la clausola che lo richiama.
- Calcola le imposte: 9 % o 2 % con la prima casa, più 50 € + 50 € fissi.
- Chiedi un preventivo scritto del notaio e confrontalo con quello di un altro studio.
Domande frequenti
Il notaio lo scelgo io o lo sceglie il venditore?
Di regola lo sceglie il compratore, ma la scelta va concordata con il venditore. Se non vi accordate, chiedete le condizioni a due studi diversi. L'onorario è libero, quindi conviene chiederlo in anticipo.
Posso firmare il rogito senza essere presente?
In linea di massima devi essere presente. Esistono procure, cioè deleghe a un'altra persona, che il notaio verifica con attenzione. Chiedi al notaio come funziona nel tuo caso.
Cosa succede se trovo un problema il giorno della firma?
Non firmare finché il problema non è risolto o chiarito per iscritto. Il notaio può rinviare la firma. Una volta firmato, il rogito produce i suoi effetti, quindi conviene risolvere tutto prima.
Fonti
Nello stesso capitolo
- Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: le differenzeCon la caparra confirmatoria, se ti tiri indietro perdi la caparra; se si tira indietro chi l'ha ricevuta, la restituisce doppia. Ecco le differenze, con esempi.
- Chi sceglie il notaio, chi lo pagaDi regola il notaio lo sceglie e lo paga il compratore, cioè onorario e imposte: come leggere il preventivo.
- Comprare casa: tutti i passaggi dalla ricerca al rogitoDalla visita alla firma dal notaio: le sei tappe per comprare casa, con i documenti, le somme da versare e i controlli prima di firmare.
- Compromesso (preliminare): cos'è e cosa deve contenereIl compromesso è il preliminare con cui ti impegni a comprare casa. Ti spiego cos'è, cosa deve contenere e quanto rischi se la vendita salta.
- Diritto di abitazione: cos'èIl diritto di abitazione ti permette di vivere in una casa altrui solo con la tua famiglia: non si vende e non si affitta. Ecco come funziona.
- Diritto di prelazione: quando esiste e come funzionaLa prelazione è la precedenza che ti dà diritto a comprare per primo, a parità di prezzo e condizioni: quando esiste e come funziona.
Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
