Prezzo base e offerta minima: la differenza spiegata con un esempio
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Cos'è il prezzo base in parole sempliciCos'è l'offerta minima e perché esisteCome si calcola: un esempio con numeri tondiCome si usa l'offerta minima nella garaQuando un'offerta sotto il prezzo base può vincereCosa succede se l'asta va desertaIl rapporto con la cauzioneGli errori più comuniIn praticaDomande frequentiFontiIl prezzo base è la cifra da cui parte l'asta, fissata dal giudice sulla base della perizia. L'offerta minima è il prezzo più basso con cui puoi partecipare: per legge non può scendere sotto i tre quarti del prezzo base. Esempio: prezzo base 100.000 €, offerta minima 75.000 €.
Cos'è il prezzo base in parole semplici
Il prezzo base è il valore di partenza della vendita giudiziaria. Il giudice lo fissa partendo dalla stima del perito, che nella perizia descrive l'immobile e ne calcola il valore di mercato adattato allo stato reale, all'occupazione e alle eventuali difformità.
Nell'annuncio e nell'avviso di vendita lo trovi scritto come «prezzo base». Non è il prezzo che pagherai: è il riferimento da cui si calcolano le offerte.
Cos'è l'offerta minima e perché esiste
L'offerta minima è la cifra sotto la quale la tua offerta non è valida. La legge fissa il limite: l'offerta è inefficace se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dal giudice (art. 571 del codice di procedura civile). In pratica, l'offerta minima è pari a tre quarti del prezzo base.
Serve a evitare che si presentino offerte troppo basse, che rallenterebbero la vendita senza portare a un prezzo ragionevole per i creditori.
Come si calcola: un esempio con numeri tondi
Esempio. Facciamo un caso inventato.
- Prezzo base: 100.000 €.
- Offerta minima: 75.000 € (tre quarti di 100.000 €).
- Se decidi di offrire 80.000 €, sei sopra la soglia e la tua offerta è valida.
- Se offri 70.000 €, sei sotto la soglia: la tua offerta non è efficace e viene scartata.
La differenza tra le due cifre è di 25.000 €. Questo non significa che hai risparmiato 25.000 €: significa che puoi offrire fino a 25.000 € in meno del prezzo base, e nessuno è obbligato ad accettare meno.
Il calcolo va sempre rifatto sul prezzo base scritto nel tuo avviso, non su quello di un altro annuncio.
Come si usa l'offerta minima nella gara
Non basta che la tua offerta superi l'offerta minima per vincere. Quando arrivano più offerte valide, si apre una gara tra gli offerenti, partendo dall'offerta più alta. Il rilancio minimo, cioè l'aumento minimo da fare a ogni rilancio, è fissato nell'avviso (vedi come si legge un avviso di vendita, riga per riga).
Se nessuno rilancia, vince il maggior offerente. Se più offerte hanno lo stesso importo, l'ordine di preferenza è indicato nell'avviso: di solito conta la cauzione più alta e poi il termine di pagamento più breve.
Quando un'offerta sotto il prezzo base può vincere
Se presenti un'unica offerta pari o superiore al prezzo base, il giudice la accoglie. Se è inferiore al prezzo base ma non sotto i tre quarti, il giudice può aggiudicare l'immobile. Non è però automatico: il giudice può ritenere probabile un prezzo più alto con una nuova vendita, oppure il creditore può chiedere di tenersi l'immobile.
Quindi un'offerta al minimo non ti garantisce l'aggiudicazione. Ti conviene sapere che esiste questa possibilità, ma non contarci.
Cosa succede se l'asta va deserta
Se nessuno presenta un'offerta valida, la vendita non ha luogo e il giudice fissa un nuovo tentativo. Il prezzo può scendere, ma solo entro limiti precisi: dopo il primo tentativo andato deserto il ribasso può arrivare a un quarto del prezzo base.
Esempio: prezzo base 100.000 €. Al secondo tentativo il prezzo può scendere fino a 75.000 €, e l'offerta minima sarà di 56.250 €. Il nuovo prezzo è sempre scritto nell'avviso. Per capire come cambia il prezzo nei turni successivi leggi asta deserta: quanto scende il prezzo al turno dopo.
Il rapporto con la cauzione
Per partecipare devi versare una cauzione, cioè una somma depositata come garanzia prima della gara. La legge stabilisce che sia non inferiore al decimo del prezzo che proponi, cioè il 10 %. Il calcolo si fa sulla tua offerta, non sul prezzo base.
Esempio: se offri 80.000 €, la cauzione minima è di 8.000 €. L'avviso può chiedere una percentuale più alta: usa sempre quella scritta nell'avviso. Per i dettagli su restituzione e tempi leggi cauzione: quanto versare, come e quando torna indietro.
Gli errori più comuni
- Confondere il prezzo base con quanto dovrai pagare. Il prezzo di aggiudicazione si somma alle imposte e alle spese.
- Calcolare l'offerta minima sul valore di mercato o su un annuncio diverso, invece che sul prezzo base dell'avviso.
- Calcolare la cauzione sul prezzo base invece che sulla tua offerta.
- Pensare che un'offerta al minimo vinca sempre: il giudice può decidere diversamente.
In pratica
- Cerca nell'avviso di vendita la riga «prezzo base» e annotala: è il punto di partenza.
- Calcola l'offerta minima dividendo il prezzo base per quattro e moltiplicando per tre, e controlla che il risultato coincida con quello indicato nell'avviso.
- Calcola la cauzione sull'offerta che intendi fare, non sul prezzo base, e verifica la percentuale richiesta.
- Metti in conto le imposte e le spese: la cifra che offri non è tutto quello che pagherai.
Domande frequenti
Posso offrire meno dell'offerta minima?
No. Un'offerta inferiore di oltre un quarto al prezzo base è inefficace, cioè non viene considerata. Per questo il limite minimo è sempre scritto nell'avviso e va controllato prima di fare l'offerta.
Se perdo l'asta, la cauzione torna indietro?
Di solito sì. La cauzione dei non aggiudicatari viene restituita dopo la gara, con i tempi indicati nell'avviso. Controlla le modalità scritte nell'avviso di vendita.
Il prezzo base può cambiare durante la procedura?
Sì, se l'asta va deserta il giudice può fissare un nuovo tentativo con un prezzo più basso, nei limiti di legge. Il prezzo aggiornato è sempre indicato nel nuovo avviso.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.