Visura ipotecaria: come leggerla
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Cos'è la visura ipotecaria in parole sempliciDove la chiedi e cosa ti serveCome si legge, riga per rigaQuali righe ti devono preoccupareUn esempio con numeri tondiVisura ipotecaria e perizia d'astaCosa non ti dice la visura ipotecariaIn praticaDomande frequentiFontiLa visura ipotecaria è la lista ufficiale di ciò che pesa su un immobile: ipoteche, pignoramenti e altri atti che la legge chiama «trascritti». Leggila prima di firmare qualsiasi cosa, perché ti dice se la casa ha debiti o procedure in corso collegati a quell'immobile.
Cos'è la visura ipotecaria in parole semplici
La visura ipotecaria è una ricerca nei registri della Conservatoria dei registri immobiliari, l'ufficio dove vengono annotati gli atti che riguardano la proprietà e i diritti sugli immobili. Molti la chiamano anche ispezione ipotecaria.
Dentro trovi tre tipi di annotazione. La trascrizione è la registrazione di un atto, per esempio una compravendita o un pignoramento: serve a renderlo opponibile ai terzi, cioè a farlo valere anche contro chi compra dopo (lo dice l'articolo 2643 del codice civile). L'iscrizione è la registrazione dell'ipoteca, cioè della garanzia che una banca ottiene sulla casa quando presta un mutuo. L'annotazione aggiorna un atto già registrato, per esempio quando un'ipoteca viene cancellata.
L'importo scritto nell'ipoteca può essere più alto del prestito, perché copre anche interessi e spese. Non è un debito da pagare due volte: è il limite massimo della garanzia. Per capire meglio come funzionano mutuo e garanzia, la guida della Banca d'Italia è un buon punto di partenza.
Dove la chiedi e cosa ti serve
La visura si chiede alla Conservatoria dei registri immobiliari competente per il territorio dove si trova la casa, oggi anche in modalità telematica. Ti servono i dati dell'immobile (comune, indirizzo e, se li hai, foglio, particella e subalterno) e il nome del proprietario, con il codice fiscale quando possibile.
Per i dati catastali puoi partire dal rogito del venditore oppure dalla visura catastale. Il costo e le modalità di richiesta possono cambiare: verificali al momento in cui fai la richiesta.
Come si legge, riga per riga
La visura è divisa in due parti. La prima contiene i dati dell'immobile e del soggetto (il proprietario). La seconda contiene l'elenco delle formalità, cioè degli atti registrati in ordine di data. Ogni formalità ha una data, un tipo di atto, il nome delle parti e un numero di registro.
Per leggerla senza perdersi, segui questi passaggi:
- Controlla che l'immobile sia quello giusto: comune, foglio, particella e subalterno devono corrispondere al rogito o all'avviso.
- Controlla il nome del proprietario: deve coincidere con chi ti vende o con il debitore indicato nella perizia.
- Metti in ordine le righe per data e segui la storia: chi ha comprato, chi ha iscritto ipoteche, chi ha pignorato.
- Per ogni ipoteca cerca la sua cancellazione, oppure un'annotazione che la riduce o la chiude.
- Cerca i pignoramenti e le altre azioni giudiziarie, e annota le date.
Non dare per scontato che un nome del passato sia ancora il proprietario. Se la casa è passata di mano più volte, ogni passaggio deve essere registrato e collegato al successivo.
Quali righe ti devono preoccupare
Non tutte le righe hanno lo stesso peso. Ti conviene partire da due casi.
Un'ipoteca senza cancellazione. Se trovi un'ipoteca iscritta e non vedi una cancellazione, il debito potrebbe essere ancora aperto. Oppure la banca ha chiuso il mutuo, ma la cancellazione non è stata ancora registrata. Non è detto che sia un problema grave, ma va chiarito. Chiedi al venditore la prova che il mutuo è stato estinto e la cancellazione dell'ipoteca.
Un pignoramento trascritto. È un'esecuzione in corso: un creditore ha chiesto che la casa venga venduta per soddisfare un debito. Un pignoramento non cancellato è un problema serio e va chiarito prima del rogito, con il venditore e con il notaio. Se la casa finisce all'asta, il decreto di trasferimento cancella ipoteche e pignoramenti (articolo 586 del codice di procedura civile), ma non cancella tutto, come vedrai più avanti.
Un esempio con numeri tondi
Esempio inventato. Stai guardando una casa in vendita a 100.000 €. La visura mostra queste righe, in ordine di data:
- 2008: ipoteca iscritta a favore di una banca, per un mutuo del venditore.
- 2018: annotazione di cancellazione dell'ipoteca del 2008.
- 2024: pignoramento trascritto a favore di un creditore diverso dalla banca.
Come la leggi? L'ipoteca del 2008 risulta chiusa, perché la cancellazione c'è. Il pignoramento del 2024, invece, è ancora registrato e non vedi nessuna cancellazione. Quindi la casa non è libera. Prima di andare avanti chiedi al venditore la documentazione del pignoramento e il suo stato attuale, e chiedi al notaio come intende risolverlo.
Se nella visura anche il pignoramento del 2024 avesse la sua annotazione di chiusura, il quadro sarebbe diverso. In ogni caso non firmare un preliminare finché questo punto non è chiarito.
Visura ipotecaria e perizia d'asta
Se compri all'asta, non ricevi una visura come in una compravendita privata: la situazione è riassunta nella perizia. L'esperto stimatore ne riporta vincoli e oneri. Il creditore che avvia il pignoramento deposita inoltre un certificato notarile con la storia ipotecaria dell'immobile. Leggi la parte della perizia dedicata a vincoli e oneri con la stessa attenzione che useresti per la visura, e confrontala con le righe che conosci. Per capire come leggere la perizia nel suo insieme, vedi la guida su come leggere la perizia di un'asta.
Ricorda che ipoteche e pignoramenti vengono cancellati con il decreto di trasferimento. Restano invece, per esempio, le servitù, i vincoli urbanistici, i diritti di terzi opponibili come un usufrutto trascritto prima del pignoramento, e le locazioni opponibili. Per questo la perizia va letta con attenzione anche quando si tratta di un'asta.
Cosa non ti dice la visura ipotecaria
La visura parla di diritti e atti registrati, non della casa fisica. Non ti dice se l'immobile è in regola con il catasto: per questo serve la visura catastale, che mostra categoria, rendita e dati dell'unità. Non ti dice se la casa ha abusi edilizi, né quanto vale, né se il condominio ha spese arretrate. Sono controlli separati, che si fanno con altri documenti.
In pratica
- Chiedi una visura aggiornata, non una vecchia: un pignoramento può essere stato trascritto da poco.
- Per ogni ipoteca, cerca la cancellazione corrispondente e chiedi la prova che sia registrata.
- Se vedi un pignoramento, non andare avanti finché non hai chiarito con il venditore e con il notaio come viene risolto.
- Confronta i nomi della visura con quelli del rogito e del documento d'identità del venditore.
- Leggi insieme visura ipotecaria e visura catastale: si completano a vicenda.
Domande frequenti
La visura ipotecaria è obbligatoria?
È il controllo che ti protegge di più prima dell'acquisto. Il notaio la verifica prima del rogito, e in asta la trovi riassunta nella perizia. Non serve una formula particolare: serve sapere cosa grava sulla casa.
Una visura di qualche mese fa basta?
No. Iscrizioni e pignoramenti possono cambiare in pochi giorni. Chiedi una visura aggiornata poco prima della firma e chiedi al notaio di fare il suo controllo.
Un'ipoteca cancellata mi protegge del tutto?
Solo se la cancellazione è davvero registrata. Verificala nella visura: deve comparire una riga di annotazione di cancellazione. Se hai dubbi, chiedi al venditore la documentazione della banca e al notaio di verificarla.
Chi paga la visura?
Il costo e le modalità di richiesta cambiano nel tempo. Verificali al momento e chiedi l'importo prima di fare la richiesta.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
