Usufrutto: cosa si compra e cosa no
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Cos'è l'usufrutto in parole sempliciCosa compri davvero con la nuda proprietàChi usa la casa e chi paga cosaQuanto costa e come si calcola il prezzoCosa controllare nell'atto e nella visuraCosa succede quando finisce l'usufruttoIn praticaDomande frequentiFontiSe compri la nuda proprietà, compri la casa come proprietà, ma non puoi abitarla né affittarla finché non finisce l'usufrutto. Quando l'usufrutto finisce, la piena proprietà si riunisce in te senza bisogno di un altro atto.
Cos'è l'usufrutto in parole semplici
L'usufrutto è il diritto di usare un bene e di incassarne i frutti, per esempio l'affitto, senza esserne proprietari. Il codice civile lo disciplina dall'articolo 978 e, all'articolo 981, lo descrive come il diritto di godere di una cosa altrui rispettandone la destinazione economica.
La proprietà si divide in due parti. Chi ha l'usufrutto ha il godimento. Chi ha la nuda proprietà ha il titolo, cioè il bene è suo, ma non lo usa. Quando le due parti tornano nelle stesse mani, si dice che la proprietà si è consolidata.
Nell'annuncio o nell'atto la dicitura può essere «vendita della nuda proprietà» oppure «immobile gravato da usufrutto a favore di». Se leggi la seconda, il proprietario pieno non è il venditore: c'è un'altra persona che ha il diritto di usare la casa.
Cosa compri davvero con la nuda proprietà
Compri la proprietà senza godimento. Questo significa tre cose concrete:
- non puoi entrare nella casa mentre l'usufruttuario è in vita, salvo suo accordo;
- non puoi affittarla né incassare canoni;
- alla morte dell'usufruttuario, o alla scadenza del diritto, la casa diventa tua piena proprietà senza nuove imposte di trasferimento.
La durata dipende dall'atto che lo costituisce. Di regola l'usufrutto dura quanto la vita della persona. Per le persone giuridiche, come società o enti, la durata massima è di 30 anni (art. 979 c.c.). Nell'atto deve essere scritta la data o la condizione di fine.
Attenzione: l'usufruttuario può cedere il suo diritto o affittare l'immobile (art. 980 c.c.). Quindi potresti trovarti a convivere con un inquilino scelto da qualcun altro. Chiedi al notaio se nell'atto è previsto un divieto di cessione.
Chi usa la casa e chi paga cosa
La legge divide le spese in due gruppi. Le spese ordinarie, cioè la manutenzione di routine, sono a carico dell'usufruttuario (art. 1004 c.c.). Le spese straordinarie, come il rifacimento del tetto o la sostituzione di una struttura portante, sono a carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.), cioè di te.
Questa divisione è importante già in fase di acquisto. Se la casa ha bisogno di lavori grossi, la spesa può ricadere su di te per anni, mentre l'altra persona vive nell'immobile. Leggi il tuo contratto e fatti spiegare punto per punto cosa succede in caso di lavori urgenti.
Anche l'IMU segue regole precise. Il soggetto passivo dell'imposta è il titolare di usufrutto, uso o abitazione, e non il nudo proprietario (L. 160/2019, art. 1, comma 743). Per questo l'IMU di una casa con usufrutto normalmente la paga l'usufruttuario. Il calcolo segue la rendita catastale: come esempio, una rendita di 500 € per una seconda casa, con moltiplicatore 160 e aliquota base dello 0,86 %, dà un'imposta di circa 722 € l'anno. Il Comune può variare l'aliquota, quindi il numero preciso va verificato sul sito del Comune o nel portale del Ministero dell'Economia.
Quanto costa e come si calcola il prezzo
La nuda proprietà costa meno della piena proprietà, perché il godimento è sospeso. Quanto meno, dipende dall'età dell'usufruttuario e dalla durata presumibile del diritto. Il calcolo è fatto con coefficienti previsti dalla legge fiscale, che il notaio applica per determinare la base delle imposte.
Esempio inventato: una casa vale 100.000 € come piena proprietà. La nuda proprietà vale meno, e la differenza dipende dall'età dell'usufruttuario. Il prezzo che paghi, però, va letto nell'atto e nel calcolo fatto dal notaio, non in una cifra che ti dai da solo.
Non confondere il prezzo della nuda proprietà con un vantaggio sicuro. Nel tempo potresti pagare l'IMU o le spese straordinarie e non potere usare la casa per anni. Il conto va fatto con tutte le voci, non solo con il prezzo d'acquisto.
Per capire come si arriva al prezzo finale, leggi come si calcola il conto in Comprare casa: tutti i passaggi dalla ricerca al rogito. Il calcolo delle imposte sull'acquisto va chiesto al notaio, che lo fa sul caso preciso.
Cosa controllare nell'atto e nella visura
Prima di firmare un compromesso o una proposta, controlla questi punti:
- la visura catastale e la visura ipotecaria, per vedere chi è registrato come usufruttuario e se l'usufrutto è trascritto;
- la data di trascrizione dell'usufrutto, perché se è anteriore a un eventuale pignoramento o ipoteca, il diritto resta valido anche dopo;
- la durata: vita di una persona, data fissa o altra condizione;
- se l'usufruttuario può affittare o cedere il diritto;
- chi paga le spese ordinarie e straordinarie e come sono ripartite nel tempo;
- se nell'atto c'è una clausola sul rischio di assicurazione dell'immobile.
Se compri all'asta e la perizia parla di usufrutto, leggila con attenzione: il perito deve descrivere i diritti che restano sull'immobile. Puoi capire come leggere la perizia in Come leggere la perizia di un'asta, sezione per sezione.
Cosa succede quando finisce l'usufrutto
Quando finisce l'usufrutto, la casa diventa tua piena proprietà. Non serve un atto nuovo per la consolidazione, ma è buona pratica farla risultare con una verifica dei registri, perché il catasto e la Conservatoria devono essere aggiornati. Chiedi al notaio come farlo e quali documenti servono.
Se l'usufruttuario lascia la casa per morte, la data di scadenza deve essere dimostrata. Se il diritto era a termine, la data è quella dell'atto. Per chi eredita o riceve la nuda proprietà in successione, le regole fiscali sono diverse e vanno controllate con un professionista.
In pratica
- Leggi nel contratto chi è l'usufruttuario, quanto dura l'usufrutto e se può affittare.
- Chiedi al notaio il calcolo delle imposte sulla nuda proprietà, non solo il prezzo.
- Fatti spiegare chi paga le spese ordinarie e straordinarie e per quanto tempo.
- Verifica nella visura ipotecaria che l'usufrutto sia trascritto e con quale data.
Domande frequenti
Posso abitare la casa se ho comprato la nuda proprietà?
Di regola no. La nuda proprietà non dà diritto al godimento. Puoi usare la casa solo se l'usufruttuario è d'accordo e lo scrive in un atto.
Chi paga l'IMU su una casa con usufrutto?
La legge indica il titolare di usufrutto come soggetto passivo (L. 160/2019, art. 1, comma 743). Di norma la paga l'usufruttuario. Il calcolo esatto dipende dalla rendita e dall'aliquota del Comune.
Se compro all'asta una quota con usufrutto, cambia qualcosa?
Sì, perché i diritti altrui restano sull'immobile e devono risultare dalla perizia. Leggi con attenzione la parte sui vincoli e chiedi al professionista delegato come sono trattati.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
