Vendere casa: quanto tempo ci vuole
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Quali sono le tappe della vendita?Quanto dura la ricerca dell'acquirente?Cosa succede quando arriva la proposta d'acquisto?Il compromesso: la firma che blocca la casaLa caparra: cosa rischi se la vendita saltaIl mutuo dell'acquirente: il tempo che non controlliCosa rende più lento il rogito?Le spese condominiali: cosa controlla il notaioIl fisco: quando la vendita diventa redditoDopo il rogito: cosa succede alla casaIn praticaDomande frequentiFontiNon c'è un numero di giorni uguale per tutti. Il tempo che passa dall'annuncio alla firma dal notaio dipende da tre cose: quanto il mercato assorbe la tua casa, quanto tempo serve all'acquirente per ottenere il mutuo e quanto sono in ordine i tuoi documenti. Alcune scadenze, però, le fissa la legge, e puoi conoscerle prima di partire.
Quali sono le tappe della vendita?
Una vendita di casa passa quasi sempre da queste fasi, in quest'ordine:
- l'annuncio e le visite, cioè il periodo in cui cerchi un acquirente;
- la proposta d'acquisto, cioè l'offerta scritta che l'acquirente ti presenta;
- il compromesso, cioè il preliminare di vendita, con cui le parti si impegnano a firmare il rogito;
- la registrazione del compromesso presso l'Agenzia delle Entrate;
- il rogito, cioè l'atto definitivo davanti al notaio, con il pagamento del prezzo.
La prima fase è la più imprevedibile. Le altre hanno scadenze più precise, e da lì puoi fare una stima realistica di quanto durerà l'intera operazione.
Quanto dura la ricerca dell'acquirente?
La legge non fissa nessun tempo per trovare un acquirente. Non ti posso dare una media affidabile, perché non ho dati di mercato aggiornati da mostrarti.
Quello che incide di più è il prezzo. Un prezzo fuori linea rispetto alla zona allunga i tempi, perché chi cerca confronta gli annunci e fa le sue valutazioni. Per farti un'idea puoi guardare le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, che indicano una fascia di valori per zona e tipologia. Sono valori indicativi, non un prezzo di mercato, quindi usali solo come riferimento.
Se ti affianca un agente, il suo compenso è dovuto quando il contratto viene concluso per effetto del suo intervento. Chiedi per iscritto come sarà calcolato prima di dargli l'incarico.
Cosa succede quando arriva la proposta d'acquisto?
Quando l'acquirente ti presenta una proposta scritta, l'offerta spesso è irrevocabile per un certo periodo. Questo significa che non può ritirarla a piacere entro quel termine.
Anche tu devi rispondere in tempo. Se accetti, la proposta diventa un contratto nel momento in cui la tua accettazione arriva a chi l'ha fatta. Leggi con attenzione il testo prima di firmare, in particolare la scadenza e la somma versata con la proposta. Per capire cosa rischi leggi l'articolo su la proposta d'acquisto, cosa firmi e cosa rischi.
Il compromesso: la firma che blocca la casa
Il compromesso, o preliminare, è il contratto con cui vi impegnate a fare il rogito entro una data. Deve avere la stessa forma del rogito, quindi va fatto per iscritto. Da quel momento l'immobile è di fatto bloccato per l'acquirente, e tu non puoi venderlo ad altri senza conseguenze.
Se il compromesso viene trascritto, cioè reso pubblico nei registri immobiliari, l'acquirente è protetto da eventuali vendite o ipoteche successive. La trascrizione però ha una durata limitata: l'effetto cessa dopo un anno dalla data fissata per il rogito e comunque dopo tre anni dalla trascrizione. Il preliminare quindi non è un passaggio da rimandare all'infinito.
Dopo la firma, il compromesso va registrato. Il termine è di 30 giorni. Chi se ne occupa e quanto costa lo trovi nell'articolo su come registrare il compromesso, costi e tempi.
La caparra: cosa rischi se la vendita salta
Nel compromesso è spesso prevista una caparra. Se chi l'ha versata non rispetta il contratto, l'altra parte può trattenerla. Se invece non rispetta il contratto chi l'ha ricevuta, deve restituire il doppio.
Esempio: caparra di 10.000 €. Se l'acquirente si tira indietro senza un motivo previsto dal contratto, tu tieni i 10.000 €. Se sei tu a tirarti indietro, restituisci 20.000 €.
Le differenze tra i tipi di caparra sono importanti, e le trovi spiegate nell'articolo su caparra confirmatoria e caparra penitenziale. Se invece l'acquirente versa solo un acconto, la regola è diversa: l'acconto va restituito se il contratto salta, salvo i danni.
Il mutuo dell'acquirente: il tempo che non controlli
La maggior parte degli acquirenti compra con un mutuo. Il mutuo fondiario, cioè garantito dall'ipoteca sulla casa, di regola copre fino all'80 % del valore dell'immobile. La banca valuta l'immobile con una sua perizia, e spesso è questo passaggio a far slittare i tempi, perché la banca deve esaminare la domanda, fare la perizia e preparare il contratto.
La Banca d'Italia pubblica una guida sul mutuo che spiega le fasi della richiesta, utile da leggere insieme all'acquirente.
Il consiglio pratico è questo: chiedi all'acquirente quando ha avviato la pratica con la banca, prima di firmare il compromesso. Se la banca non ha ancora dato l'esito, il rogito potrebbe slittare. In quel caso puoi indicare nel contratto una data realistica.
Cosa rende più lento il rogito?
Il rogito si blocca quando qualcosa non è in ordine. Nella maggior parte dei casi i ritardi arrivano da tre controlli.
- Conformità catastale. Nei rogiti notarili i dati catastali e il riferimento alla planimetria devono corrispondere allo stato reale dell'immobile. Se manca la dichiarazione di conformità, l'atto può essere nullo (legge 52/1985, art. 29). Controlla in anticipo la visura e la planimetria.
- Attestato di prestazione energetica (APE). Va allegato al contratto di vendita e la sua classe va indicata negli annunci. L'APE ha una validità di 10 anni: se è scaduto, va rifatto.
- Regolarità edilizia. Se ci sono difformità rispetto ai titoli edilizi, vanno chiarite prima del rogito e non dopo. Un tecnico può dirti quali lavori richiedono una sanatoria o una pratica di aggiornamento.
Tutti i documenti da preparare sono nell'articolo su i documenti per vendere casa.
Le spese condominiali: cosa controlla il notaio
Se la casa è in condominio, le spese arretrate sono un punto delicato. Il condominio può chiedere al nuovo proprietario le spese dell'anno in corso e di quello precedente. Per questo il notaio di solito chiede un'attestazione dell'amministratore che dica quali spese sono pagate.
Chiedila tu all'amministratore con anticipo. Ti eviti una sorpresa a pochi giorni dal rogito e tieni in ordine la tua posizione.
Il fisco: quando la vendita diventa reddito
Non è solo il rogito a contare. Se vendi un immobile che hai comprato o costruito da meno di cinque anni, la differenza tra il prezzo di vendita e il costo sostenuto può diventare reddito, quindi essere tassata. Ci sono eccezioni importanti: la regola non si applica agli immobili ricevuti per successione, né a quelli che per la maggior parte del tempo sono stati la tua abitazione principale o quella della tua famiglia.
Se la regola ti riguarda, puoi chiedere al notaio di applicare un'imposta sostitutiva del 26 % sulla plusvalenza, invece dell'IRPEF ordinaria. La richiesta va fatta nel rogito.
Esempio: hai comprato a 150.000 € più 10.000 € di spese. Dopo tre anni vendi a 170.000 €. La plusvalenza è 170.000 − 160.000 = 10.000 €. Con l'imposta sostitutiva del 26 % paghi 2.600 €.
Il calcolo diventa più complesso se ci sono lavori agevolati o altre spese da documentare. In quel caso fattelo rifare con un commercialista o con il notaio, usando i dati reali.
Dopo il rogito: cosa succede alla casa
Il rogito non chiude tutto subito. Il notaio presenta l'atto per la trascrizione nei registri immobiliari, e da quel momento la proprietà passa all'acquirente con effetto verso terzi. Pagamento del prezzo, consegna delle chiavi e consegna dell'immobile sono di solito fissati nello stesso giorno, ma conviene scriverli con chiarezza nel contratto.
In pratica
- Prepara i documenti prima di mettere l'annuncio: controlla visura, planimetria e APE, così non perdi tempo al rogito.
- Confronta il prezzo con le quotazioni OMI della tua zona, come riferimento e non come prezzo di mercato.
- Chiedi all'acquirente a che punto è il mutuo prima di firmare il compromesso.
- Segna la scadenza per registrare il compromesso: il termine è di 30 giorni dalla firma.
- Se hai acquistato da meno di cinque anni, chiedi un calcolo della plusvalenza prima di fissare il prezzo.
Domande frequenti
Quanto tempo ci vuole in media per vendere una casa?
Non posso darti una media affidabile, perché non ho dati di mercato aggiornati. Il tempo dipende dal prezzo, dalla zona e dal mutuo dell'acquirente. Le scadenze di legge, invece, sono precise e puoi pianificarle.
Posso ritirare la mia proposta d'acquisto?
Dipende da cosa hai scritto. Spesso la proposta è irrevocabile per un termine, cioè non può essere ritirata prima della scadenza. Leggi sempre il testo prima di firmare, e chiedi a un professionista se hai dubbi.
Se la vendita salta, cosa succede alla caparra?
Dipende dal tipo di caparra e da chi ha causato il mancato rogito. Con una caparra confirmatoria, chi non rispetta il contratto perde la caparra o la restituisce doppia, secondo chi è inadempiente. Il contratto può prevedere regole diverse, quindi controllalo.
Fonti
Nello stesso capitolo
- Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: le differenzeCon la caparra confirmatoria, se ti tiri indietro perdi la caparra; se si tira indietro chi l'ha ricevuta, la restituisce doppia. Ecco le differenze, con esempi.
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- Diritto di abitazione: cos'èIl diritto di abitazione ti permette di vivere in una casa altrui solo con la tua famiglia: non si vende e non si affitta. Ecco come funziona.
- Diritto di prelazione: quando esiste e come funzionaLa prelazione è la precedenza che ti dà diritto a comprare per primo, a parità di prezzo e condizioni: quando esiste e come funziona.
Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
