Come funziona un'asta immobiliare, dall'avviso alle chiavi

Un'asta immobiliare è una vendita forzata: il tribunale mette in vendita una casa appartenuta a una persona che non ha pagato i suoi debiti, e chiunque abbia i requisiti può fare un'offerta. Il percorso va dall'avviso di vendita alla consegna delle chiavi e prevede sei tappe: avviso, offerta, gara, aggiudicazione, saldo del prezzo e decreto di trasferimento.

Cos'è un'asta immobiliare in parole semplici

L'asta giudiziaria nasce da un'esecuzione immobiliare. Un creditore, di solito una banca, chiede al tribunale di pignorare la casa di chi non ha pagato. Il proprietario, che nel linguaggio tecnico si chiama debitore esecutato, perde il controllo dell'immobile, che viene messo in vendita per ripagare i debiti.

Il giudice dell'esecuzione dirige la procedura. In pratica le operazioni di vendita sono affidate quasi sempre a un professionista delegato, che può essere un notaio, un avvocato o un commercialista. Se vuoi vedere come si arriva all'asta, leggi come si passa dal pignoramento all'asta, tappa per tappa.

Dove trovi l'annuncio e cosa dice l'avviso

Ogni asta giudiziaria ha un avviso di vendita. Per legge questi avvisi vanno pubblicati sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP), il sito del Ministero della Giustizia. L'avviso va pubblicato almeno 45 giorni prima del termine per presentare le offerte.

Nell'avviso trovi le informazioni che contano davvero:

• il prezzo base, cioè il valore da cui parte la vendita;
• l'offerta minima, il prezzo più basso con cui puoi partecipare;
• la cauzione, la somma che versi come garanzia insieme all'offerta;
• il rilancio minimo, cioè di quanto devi aumentare l'offerta se c'è una gara;
• il termine per presentare l'offerta e la data della gara;
• il termine per pagare il saldo;
• la descrizione dell'immobile e il riferimento alla perizia.

Se vuoi capire come usare il portale, leggi come si usa il Portale delle Vendite Pubbliche. Un lotto vero, con i suoi dati, lo trovi tra le aste in corso.

Come funziona passo per passo?

1. Prima dell'asta. Leggi l'avviso e la perizia, cioè la relazione in cui l'esperto stimatore descrive l'immobile. Prenota la visita dal PVP: il custode giudiziario la organizza.
2. Fai l'offerta. Presenti l'offerta entro il termine indicato nell'avviso, online o su carta a seconda delle modalità scelte. Insieme all'offerta versi la cauzione.
3. Gara o aggiudicazione. Se arriva una sola offerta valida, il giudice o il delegato decide se accoglierla. Se ne arrivano più d'una, si apre una gara. Chi fa l'offerta più alta vince.
4. Saldo del prezzo. Se vinci, devi pagare il resto del prezzo entro il termine dell'avviso, che non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione.
5. Decreto di trasferimento. Dopo il pagamento, il giudice emette il decreto che ti trasferisce la proprietà. È il documento che sostituisce il rogito.
6. Liberazione e chiavi. Se l'immobile è ancora occupato, qualcuno deve lasciarlo. Solo a quel punto puoi entrare.

Quanto devo versare per partecipare?

Per partecipare devi versare la cauzione. Per calcolarla devi prima capire due numeri. Il primo è l'offerta minima, che è pari a tre quarti del prezzo base: l'offerta è inefficace se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito. Il secondo è la cauzione, che non può essere inferiore al 10% della somma che offri.

Facciamo un caso inventato. Esempio: prezzo base 100.000 €. Offerta minima 75.000 €. Se offri 80.000 €, la cauzione minima è di 8.000 €. Il 10% si calcola sull'offerta che fai, non sul prezzo base. L'avviso può chiedere una percentuale più alta: in quel caso vale quella scritta nell'avviso.

Se perdi l'asta, la cauzione ti viene restituita dopo la gara con bonifico; i tempi li trovi nell'avviso. Se vinci, la cauzione diventa un acconto sul prezzo.

Cosa succede durante la gara?

Se arriva una sola offerta, la regola generale è questa: se è pari o superiore al prezzo base, va accolta. Se è sotto il prezzo base ma non sotto i tre quarti, il giudice può aggiudicare, ma può anche decidere di rifare la vendita se pensa che si possa ottenere un prezzo più alto. Quindi un'offerta al minimo non ti garantisce di vincere.

Se arrivano più offerte, la gara parte dalla più alta. Ogni rilancio deve essere almeno pari al rilancio minimo fissato nell'avviso. Se nessuno rilancia, vince chi ha fatto l'offerta più alta. A parità di prezzo, l'avviso dice quale criterio usare, per esempio la cauzione più alta o il pagamento più veloce.

Nella vendita senza incanto, cioè quella che si fa oggi nella maggior parte dei casi, l'aggiudicazione è definitiva subito. Non c'è un periodo in cui qualcuno può rilanciare dopo la gara.

Quanto tempo ci vuole per pagare?

Dopo l'aggiudicazione hai tempo fino a 120 giorni per pagare il saldo. Il termine non è prorogabile, quindi va pianificato prima dell'asta. L'avviso può fissare un termine più breve, e chi offre un pagamento più rapido può avere un vantaggio in gara.

Se ti serve un mutuo, la legge permette di usarlo anche per un acquisto all'asta: la banca paga direttamente, e l'ipoteca si iscrive insieme al decreto di trasferimento. Però i tempi della banca devono entrare nei 120 giorni, quindi la pratica va avviata prima della gara. Approfondisci come si paga il saldo e cosa succede se non lo paghi.

Se non paghi nei tempi, perdi la cauzione a titolo di sanzione e, se la nuova vendita rende meno, puoi dover pagare la differenza.

Cosa succede dopo l'aggiudicazione?

Con il saldo arrivano le imposte e le spese di trasferimento. Il delegato ti indica l'importo esatto in un fondo spese. Per una seconda casa l'imposta di registro è il 9% del prezzo di aggiudicazione. Per la prima casa è il 2%, se hai i requisiti previsti dalla legge. Il numero preciso lo trovi nell'avviso e nelle indicazioni del delegato.

Il decreto di trasferimento cancella ipoteche e pignoramenti che gravavano sull'immobile. Però non c'è garanzia per i vizi: nella vendita forzata non puoi chiedere una riduzione di prezzo perché l'immobile ha un difetto. Compri così come lo hai visto in perizia.

Attenzione anche ai condomini. Chi subentra in una proprietà è obbligato in solido con il precedente proprietario per le spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente. Per questo, prima di offrire, chiedi all'amministratore se ci sono morosità.

Quando arrivano le chiavi?

La consegna dipende da chi abita la casa. Se la abita ancora il debitore con la famiglia, può restarci fino al decreto di trasferimento, a condizione che la conservi e collabori alle visite. Dopo il decreto, l'ordine di liberazione è attuato dal custode giudiziario, senza bisogno di una causa separata, salvo casi particolari.

Se l'immobile è occupato da altre persone senza un titolo valido, la liberazione può essere disposta anche prima. Il rischio è reale e va visto in perizia e in avviso. Per capire come si procede, leggi cosa succede quando la casa all'asta è occupata. I tempi concreti dipendono dal tribunale, quindi non esiste un numero di giorni valido per tutti.

Quali errori evitare?

• Guardare solo il prezzo base. Il numero che conta per partecipare è l'offerta minima, e il costo reale include cauzione, imposte e spese.
• Dimenticare i termini. Offerta, pagamento del saldo e visita hanno date diverse. Segnale tutte.
• Non leggere la perizia. Lì trovi lo stato dell'immobile, le irregolarità edilizie con i costi di sanatoria, lo stato di occupazione e le spese condominiali.
• Aspettarsi un rogito. Nell'asta giudiziaria non c'è un atto notarile di compravendita: c'è il decreto di trasferimento.

In pratica

• Cerca nell'avviso di vendita la riga «offerta minima»: è quella che conta per partecipare.
• Calcola la cauzione sull'offerta che intendi fare, e verifica nell'avviso la percentuale richiesta.
• Somma all'offerta imposte e spese: il prezzo di aggiudicazione non è tutto quello che pagherai.
• Segna il termine per versare il saldo e, se ti serve un mutuo, chiedi alla banca i suoi tempi prima della gara.
• Leggi la perizia alla sezione sull'occupazione e su eventuali spese condominiali.

Domande frequenti

Posso offrire meno dell'offerta minima?

No. Un'offerta inferiore di oltre un quarto al prezzo base è inefficace. Il prezzo minimo ammesso è scritto nell'avviso di vendita.

Se perdo l'asta la cauzione torna indietro?

Sì. La cauzione dei non aggiudicatari viene restituita dopo la gara con bonifico. I tempi dipendono da quanto scritto nell'avviso.

Devo avere già il mutuo?

Non è obbligatorio, ma devi pagare il saldo entro 120 giorni. Se usi il mutuo, la banca paga direttamente in fase di saldo, e la pratica va avviata prima della gara.

Fonti

• Codice di procedura civile su Normattiva
• C.p.c., art. 571 (offerta minima e cauzione)
• C.p.c., art. 586 (decreto di trasferimento)
• Portale delle Vendite Pubbliche
• Ministero della Giustizia