Nuda proprietà: comprarla conviene?

Dipende da una cosa sola: se ti basta avere la casa tra anni, senza poterla abitare o affittare oggi. Comprare la nuda proprietà può costare meno della piena proprietà, ma non ti dà il godimento dell'immobile finché c'è un usufruttuario.

Cos'è la nuda proprietà in parole semplici

La proprietà piena è fatta di due pezzi: il diritto di usare e godere la casa, e il diritto di possederla. Quando qualcuno ha l'usufrutto, il primo pezzo è suo: può abitare la casa o affittarla e incassare il canone. Chi resta con il secondo pezzo è il nudo proprietario, cioè il proprietario senza godimento.

L'usufrutto dura al massimo per tutta la vita dell'usufruttuario. Per una persona giuridica, come una società, la durata massima è di 30 anni (art. 979 del codice civile). Alla morte dell'usufruttuario, la nuda proprietà si trasforma in piena proprietà da sola, senza atti notarili e senza nuove imposte.

Quando si vende la nuda proprietà

La situazione tipica è questa: una persona anziana vuole incassare un valore dalla casa ma continuare a viverci. Vende la nuda proprietà e tiene l'usufrutto per sé. Chi compra paga adesso e avrà la casa quando l'usufrutto finisce.

Non è una vendita sbagliata in sé. È però un acquisto con tempi lunghi e incerti, perché non sai quando la casa sarà davvero tua. Prima di comprare devi essere sicuro di poter aspettare.

Quanto costa: il prezzo dipende dall'età

Il prezzo della nuda proprietà non è una percentuale fissa del valore dell'immobile. Dipende dall'età dell'usufruttuario e da un tasso di riferimento, con coefficienti che la legge fissa in un prospetto allegato al DPR 131/1986 (artt. 46 e 48). I coefficienti vengono aggiornati con decreto del Ministero dell'Economia, quindi devi chiederne il valore attuale al notaio.

Esempio con numeri tondi: immobile del valore di 100.000 €. Se l'usufruttuario è molto anziano, il prezzo della nuda proprietà sarà più alto. Se è più giovane, sarà più basso. Il calcolo vero lo fa il notaio con i coefficienti aggiornati, non un sito o un annuncio.

Ricorda che il prezzo che paghi è una cosa, la base su cui si pagano le imposte un'altra. Per la nuda proprietà il valore fiscale della quota si calcola con i coefficienti del prospetto allegato al DPR 131/1986. Chiedi al notaio di farti il conto con entrambi i numeri.

Cosa puoi fare e cosa non puoi fare

Con la nuda proprietà sei proprietario, ma non puoi usare la casa. Non puoi abitarla, non puoi affittarla e non puoi incassarne il canone. Quelle facoltà restano all'usufruttuario, che può anche cedere il suo diritto o affittare la casa (art. 980 del codice civile).

Puoi vendere la tua nuda proprietà, ma chi compra da te eredita la stessa situazione: deve aspettare la fine dell'usufrutto. Il valore di rivendita sarà quindi limitato, e va verificato caso per caso.

Chi paga le spese

Le spese si dividono per legge. L'usufruttuario paga la manutenzione ordinaria, cioè le riparazioni di routine (art. 1004 del codice civile). Il nudo proprietario paga le spese straordinarie, cioè i lavori che riguardano la struttura, come il tetto o le fondamenta (art. 1005).

L'IMU, l'imposta municipale sugli immobili, la paga l'usufruttuario. Non tu, finché l'usufrutto esiste. Ti faccio un esempio con numeri tondi del calcolo che il Comune fa per un'abitazione non principale: rendita catastale 500 €, moltiplicata per 1,05 e poi per il moltiplicatore 160 (per le abitazioni di categoria A, escluso A/10), dà una base imponibile di 84.000 €. Con l'aliquota base dello 0,86 % l'imposta annua è di 722,40 €. Il Comune può alzare l'aliquota fino all'1,06 %, e la aliquota vera del tuo Comune la trovi sul sito del Ministero dell'Economia o del Comune.

Il rischio più grande: l'usufrutto già trascritto

Il rischio serio riguarda la situazione giuridica dell'immobile. Se l'usufrutto è stato registrato nei pubblici registri prima di un eventuale pignoramento, resta valido anche contro di te. Non puoi ignorarlo, perché è un diritto che devi rispettare.

Come lo riconosci? Chiedi una visura ipotecaria aggiornata alla Conservatoria, e fatti spiegare dal notaio ogni trascrizione. Se nel rogito c'è scritto che l'usufrutto è costituito, verifica anche la data.

Controlli prima di firmare

Prima di firmare un preliminare o una proposta, chiedi e controlla questi punti:

• Chi è l'usufruttuario e quanti anni ha, perché il prezzo dipende da lui.
• Se l'usufrutto è trascritto e quando, con una visura ipotecaria aggiornata.
• Se l'immobile è occupato dall'usufruttuario o affittato a terzi, e con quale contratto.
• Il valore fiscale calcolato con i coefficienti aggiornati, con il notaio.
• Chi paga le spese straordinarie, e in quale clausola del contratto lo trovi.
• La conformità catastale e urbanistica, come per ogni casa che compri.

Se qualcosa non torna, fermati e chiedi. Un acquisto con tempi lunghi non si corregge facilmente dopo la firma.

In pratica

• Chiedi al notaio il valore fiscale della nuda proprietà, calcolato con i coefficienti aggiornati.
• Fatti dare la visura ipotecaria e controlla la data di trascrizione dell'usufrutto.
• Verifica chi paga l'IMU e le spese straordinarie, scritte nel contratto.
• Calcola se puoi permetterti di aspettare, senza contare sull'uso della casa prima della fine dell'usufrutto.

Domande frequenti

Posso abitare la casa se compro la nuda proprietà?

No, non finché l'usufruttuario è in vita. L'uso della casa spetta a lui, anche se la casa è tua. Potrai entrarci solo quando l'usufrutto finisce, oppure se l'usufruttuario ti cede volontariamente il suo diritto.

Alla morte dell'usufruttuario devo fare qualcosa?

In genere no, la nuda proprietà diventa piena proprietà da sola, senza atti notarili e senza nuove imposte. Conserva comunque la documentazione e chiedi al notaio come aggiornare il catasto e la titolarità.

Il mutuo si può avere per la nuda proprietà?

Dipende dalla banca e dalla situazione dell'immobile. Prima di contare su un finanziamento, chiedi alla banca se valuta la nuda proprietà e con quali condizioni. La Banca d'Italia spiega come funziona il mutuo nella sua guida, che puoi consultare per capire le domande da fare.

Fonti

• Codice civile, art. 978 (usufrutto)
• DPR 131/1986 (Testo unico imposta di registro)
• Agenzia delle Entrate — guide fiscali (acquisto casa)
• Banca d'Italia — guida «Comprare una casa: il mutuo»

Per un percorso completo dalla ricerca al rogito, leggi Comprare casa: tutti i passaggi dalla ricerca al rogito. Se nel contratto c'è un preliminare, controlla cosa deve contenere il compromesso. Per il ruolo del notaio nel passaggio finale, vedi cosa succede dal notaio.