Acconto o caparra: cosa cambia se salta la vendita

Se la vendita salta, l'acconto di solito ti viene restituito, mentre la caparra confirmatoria può farti perdere la somma o costarti il doppio. Per capire quale delle due hai versato, leggi la parola scritta nel contratto, non solo la cifra.

Acconto e caparra: due parole, due cose diverse

Quando firmi una proposta d'acquisto o un preliminare, di solito versi del denaro. Può trattarsi di un semplice acconto, cioè un anticipo sul prezzo, oppure di una caparra, cioè una somma che serve a garantire che il contratto andrà in porto.

Nel linguaggio comune le due parole si confondono. Per la legge cambiano molto, e la differenza pesa soprattutto quando qualcuno non rispetta l'impegno. Per questo conviene sapere cosa hai firmato prima di versare qualsiasi somma.

Per le definizioni di base puoi leggere la proposta d'acquisto: cosa firmi e cosa rischi.

Cos'è l'acconto

L'acconto è un anticipo sul prezzo. Non ha una funzione di garanzia speciale: serve a pagare in parte ciò che dovrai pagare alla fine.

Se il contratto non va in porto, l'acconto deve tornare a chi l'ha versato. Questo vale salvo che l'altra parte debba risarcire un danno che hai subito.

In pratica, con un acconto non c'è una penale predefinita. Se la vendita salta, puoi chiedere la restituzione della somma. Se hai subito un danno concreto, come spese documentate sostenute per l'acquisto, puoi chiedere anche quello, ma dovrai dimostrarlo.

Cos'è la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è disciplinata dall'articolo 1385 del codice civile. Il suo scopo è rafforzare il contratto: chi la versa o la riceve sa che, in caso di inadempimento, ci sono conseguenze precise.

La regola è questa. Se chi ha dato la caparra non rispetta il contratto, l'altra parte può recedere e tenerla. Se invece non rispetta il contratto chi l'ha ricevuta, l'altra parte può recedere e pretendere il doppio.

La legge prevede anche un'altra strada. La parte che non ha inadempiuto può chiedere l'esecuzione del contratto oppure la risoluzione con il risarcimento del danno. Quindi la caparra è un'opzione che si aggiunge alle altre, non è sempre l'unica scelta.

La caparra va scritta nel contratto. Se nel preliminare o nella proposta non trovi la parola «caparra», non dare per scontato che lo sia.

Esempio con numeri

Facciamo un caso inventato. Il prezzo della casa è 150.000 €. Al momento del preliminare versi una caparra confirmatoria di 10.000 €.

Primo caso: sei tu a tirarti indietro. Il venditore può tenersi i 10.000 € e il contratto si scioglie. Hai perso la somma.

Secondo caso: è il venditore a tirarsi indietro. Deve restituirti il doppio, cioè 20.000 €. In pratica ti ridà i tuoi 10.000 € e ne aggiunge altri 10.000 €.

Terzo caso: il rogito non si fa per un problema legato alla casa, per esempio una difformità che non si riesce a sistemare. Qui conta quello che dice il contratto. Controlla con attenzione le clausole sulla data del rogito e sulla documentazione da presentare.

E la caparra penitenziale?

C'è un'altra figura, la caparra penitenziale, regolata dall'articolo 1386 del codice civile. Qui la caparra non serve a garantire l'adempimento, ma a fissare il prezzo del diritto di recesso.

Chi recede dal contratto perde la caparra, se l'ha versata, oppure restituisce il doppio, se l'ha ricevuta, e non deve altro. Non serve dimostrare un danno né un inadempimento.

Se il contratto dice «caparra penitenziale», sai già quanto costa ritirarti. Per il confronto tra le due figure leggi caparra confirmatoria e caparra penitenziale: le differenze.

Chi rischia di più se la vendita salta?

La risposta dipende dal tipo di somma versata e dal motivo per cui il contratto non va avanti.

Se il motivo è una tua scelta personale, come cambiare idea, con una caparra confirmatoria rischi di perdere la somma versata. Se invece il motivo è un problema della casa non emerso prima, la situazione può essere diversa. Per questo conta molto quello che il preliminare dice sulle condizioni della vendita.

Se è il venditore a non rispettare il contratto senza un motivo valido, la caparra confirmatoria ti dà il diritto di chiedere il doppio. L'acconto, invece, ti dà il diritto di riavere quanto versato, con eventuali danni da dimostrare.

Cosa controllare nel preliminare prima di versare

Prima di versare qualsiasi somma, controlla alcuni punti. Non servono competenze tecniche, serve leggere con calma.

• La parola usata per la somma: acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
• La data entro cui deve essere stipulato il rogito.
• Le condizioni da cui dipende il contratto, per esempio la concessione di un mutuo, e cosa succede se non si avverano.
• Chi paga le spese di registrazione e cosa succede se una parte non firma.
• Cosa succede se emerge un problema della casa dopo la firma.

Per il contenuto tipico del preliminare leggi compromesso (preliminare): cos'è e cosa deve contenere. Se il preliminare va registrato, informati su tempi e costi prima della firma, come spiegato in registrare il compromesso: costi e tempi.

In pratica

• Leggi il contratto e cerca la parola esatta usata per la somma: acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
• Chiedi che la data del rogito e le condizioni da cui dipende la vendita siano scritte in modo chiaro.
• Non versare somme importanti prima di aver letto le clausole sulle conseguenze di un recesso.
• Conserva ricevute e messaggi: sono prove utili se la vendita salta.
• Per le imposte legate al rogito consulta le guide fiscali dell'Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti

Se nel contratto non è scritto se la somma è acconto o caparra, cosa vale?

Il contratto dovrebbe dirlo chiaramente. Se il testo è ambiguo, la questione può finire davanti al giudice, che interpreta le clausole. Per questo conviene chiedere che la somma sia indicata con il suo nome esatto prima di firmare.

Posso riavere l'acconto se cambio idea?

Dipende da cosa hai firmato. Se il contratto prevede una caparra confirmatoria o penitenziale, il recesso può costarti la somma. Se si tratta di un semplice acconto, di solito ti spetta la restituzione, salvo che l'altra parte abbia subito un danno da dimostrare.

Se la banca non concede il mutuo, perdo la caparra?

Dipende dal contratto. Se il preliminare subordina la vendita alla concessione del mutuo, il mancato finanziamento può far sciogliere il contratto senza penalità. Verifica questo punto nel testo prima di firmare.

Fonti

• Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria)
• Codice civile, art. 1386 (caparra penitenziale)
• Agenzia delle Entrate, guide fiscali