Tasse sull'affitto: IRPEF o cedolare secca
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Cosa vuol dire «cedolare secca» in parole sempliciCome si tassa l'affitto senza cedolareCedolare o IRPEF: la differenza in praticaEsempio con numeri tondiCanone libero o concordato: cambia l'aliquotaCosa cambia nel contratto con la cedolareQuando si decide e a chi conviene chiedereRegistrazione: il passaggio che non puoi saltareGli affitti brevi sono un caso a parteIn praticaDomande frequentiFontiLa cedolare secca è un regime fiscale alternativo per chi affitta casa: il canone viene tassato con un'aliquota fissa del 21%, al posto dell'IRPEF e dell'imposta di registro. Se sei tu il proprietario, sei tu a scegliere, quando registri il contratto.
Cosa vuol dire «cedolare secca» in parole semplici
«Cedolare» indica un'imposta sostitutiva, cioè un'imposta che prende il posto di altre imposte. «Secca» vuol dire che è un'unica tassa sul canone, con un'aliquota fissa, senza altre imposte in aggiunta sul canone.
Il canone è la somma che l'inquilino paga al proprietario per usare la casa. La cedolare è una scelta fiscale che fai al momento della registrazione del contratto.
Come si tassa l'affitto senza cedolare
Con il regime ordinario il canone entra nel tuo reddito complessivo, cioè nella somma di tutti i redditi che hai nell'anno. Su quella somma paghi l'IRPEF, l'imposta sul reddito delle persone fisiche.
L'IRPEF è progressiva: più alto è il reddito complessivo, più alta è l'aliquota che si applica. Sul contratto paghi anche l'imposta di registro, che nel regime ordinario è il 2% del canone annuo.
Cedolare o IRPEF: la differenza in pratica
Con la cedolare il canone è tassato al 21% e basta. Il canone non fa salire l'aliquota IRPEF che applichi agli altri tuoi redditi. Non paghi l'imposta di registro sul contratto.
Quale dei due sistemi ti costa meno dipende da quanto guadagni in tutto nell'anno. Se hai altri redditi importanti, la cedolare può risultare più favorevole. Se il tuo reddito complessivo è basso, l'IRPEF può risultare più bassa del 21%.
Il confronto preciso va fatto con i tuoi numeri, insieme al commercialista o a un CAF. Non esiste una risposta valida per tutti.
Esempio con numeri tondi
Esempio. Canone annuo: 10.000 €. Contratto a canone libero, abitazione non di lusso, affittata da una persona fisica.
Con la cedolare secca: - cedolare: 21% di 10.000 € = 2.100 €; - imposta di registro: non si paga.
Con il regime ordinario: - imposta di registro: 2% di 10.000 € = 200 €; - IRPEF: dipende dal tuo reddito complessivo, quindi non c'è un numero unico.
L'esempio mostra la logica del confronto. Il numero che conta per te lo ottieni solo con i tuoi redditi.
C'è un caso particolare sul registro. Nel regime ordinario l'imposta di registro ha un minimo di 67 €. Esempio: canone annuo 2.000 €. Il 2% sarebbe 40 €, ma pagheresti 67 €.
Canone libero o concordato: cambia l'aliquota
Per il canone libero, di solito di 4 anni con rinnovo automatico di altri 4, l'aliquota è il 21%. La durata la fissa la legge 431 del 1998 sulle locazioni abitative. L'aliquota della cedolare la fissa invece l'articolo 3 del decreto legislativo 23 del 2011.
Per il canone concordato, di 3 anni con rinnovo di 2 anni, l'aliquota scende al 10%. Questo vale solo nei comuni previsti, e il canone deve rispettare gli accordi territoriali.
Esempio: canone concordato di 8.000 € l'anno in un comune ammesso. Cedolare al 10%: 800 €. Se il tuo comune non è tra quelli ammessi, verifica prima di firmare quale aliquota puoi applicare.
Cosa cambia nel contratto con la cedolare
Con la cedolare rinunci agli aggiornamenti ISTAT del canone. Il canone resta bloccato per tutta la durata del contratto, anche se i prezzi salgono.
Se il canone resta fermo per anni, il tuo guadagno reale può diminuire. Mettilo in conto prima di scegliere.
Puoi usare la cedolare solo se sei una persona fisica che affitta un immobile abitativo. Se il proprietario è una società, o se affitti un negozio, un ufficio o un altro immobile non abitativo, la cedolare non è disponibile.
Quando si decide e a chi conviene chiedere
La scelta si fa in fase di registrazione del contratto. Prima di quel momento, hai il tempo di confrontare i due sistemi con i tuoi dati reali: redditi dell'anno, tipo di contratto e comune dell'immobile.
Se hai dubbi su come compilare la dichiarazione, chiedi a un commercialista o a un CAF. Per la parte di norma, puoi leggere le guide pubblicate dall'Agenzia delle Entrate.
Registrazione: il passaggio che non puoi saltare
Anche con la cedolare il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma. Con la cedolare non paghi l'imposta di registro, ma la registrazione resta obbligatoria.
Senza registrazione il contratto è nullo e comporta sanzioni. Se devi far valere il contratto in tribunale, un contratto non registrato ti crea problemi seri. Chiedi la registrazione subito.
Gli affitti brevi sono un caso a parte
Gli affitti brevi, cioè soggiorni fino a 30 giorni, hanno regole fiscali diverse. La cedolare è al 21% sulla prima unità affittata nell'anno, e al 26% dalla seconda alla quarta. Chi affitta più di quattro unità entra nel regime d'impresa.
Per questi casi leggi la guida dedicata: Tasse sugli affitti brevi.
Per approfondire, leggi Cedolare secca: come funziona e Imposta di registro sull'affitto.
In pratica
- Chiedi al commercialista o a un CAF di calcolare l'IRPEF con i tuoi redditi complessivi, e confrontala con il 21% sul canone.
- Se il contratto è concordato, verifica nel tuo comune se rientri nei casi ammessi al 10%.
- Ricorda che con la cedolare il canone resta bloccato: niente aggiornamenti ISTAT.
- Registra il contratto entro 30 giorni dalla firma, anche se scegli la cedolare.
Domande frequenti
Con la cedolare secca devo comunque dichiarare l'affitto?
Sì. Il canone va indicato nella dichiarazione dei redditi, ma è tassato con la cedolare e non entra nel reddito complessivo. Il modo corretto di compilarla lo verifichi con il commercialista o con l'Agenzia delle Entrate.
Posso cambiare idea e passare all'IRPEF più avanti?
Le modalità per cambiare regime le trovi nelle guide dell'Agenzia delle Entrate. Prima di firmare, chiedi al commercialista quali vincoli valgono per il tuo contratto.
La cedolare si può usare se la casa è in comproprietà?
La cedolare è pensata per la persona fisica che affitta un immobile abitativo. Se la proprietà è condivisa, verifica con il commercialista come applicarla alla tua quota.
Fonti
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