IMU: chi la paga e quanto
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Cos'è l'IMU in parole sempliciChi la pagaQuanto si paga: come si calcolaQuando si pagaPrima casa e pertinenze: quando non paghiSeconda casa, box e altri immobiliCasi particolari: comodato e canone concordatoIn praticaDomande frequentiFontiLa seconda casa paga l'IMU ogni anno. L'importo dipende da tre cose: la rendita catastale, il moltiplicatore della categoria e l'aliquota che fissa il tuo Comune. Non c'è esenzione: l'imposta si calcola sempre, e per sapere quanto ti tocca basta rifare il calcolo con i dati del tuo immobile.
Cos'è l'IMU in parole semplici
L'IMU, cioè l'imposta municipale propria, è una tassa annuale sugli immobili che possiedi. La incassa il Comune in cui si trova la casa. Non riguarda solo l'abitazione in cui vivi: vale per ogni immobile, con alcune eccezioni. Si versa con il modello F24, il modulo usato per i pagamenti verso lo Stato e gli enti locali.
Nell'annuncio d'asta o nel rogito l'IMU non compare come cifra. La calcoli partendo dalla rendita catastale, cioè il valore fiscale annuo che il catasto attribuisce all'immobile. La rendita si legge nella visura catastale e spesso è riportata anche nella perizia.
Chi la paga
La paga il proprietario. La paga anche chi ha un diritto di usufrutto, d'uso, di abitazione, di enfiteusi o di superficie sull'immobile. Se la casa è in usufrutto, l'IMU spetta all'usufruttuario, cioè a chi ne gode, e non al nudo proprietario.
Se compri all'asta, l'IMU diventa tua dal decreto di trasferimento, cioè dal provvedimento con cui il giudice ti trasferisce la proprietà. Paghi la parte proporzionale ai mesi in cui possiedi l'immobile. Il mese conta per intero se lo possiedi per più di metà mese. Per capire cosa succede dopo la vittoria dell'asta leggi cosa succede dopo l'aggiudicazione.
Prima di calcolare, controlla che i dati catastali dell'immobile siano quelli giusti. Confronta la visura con la perizia: se la categoria o la rendita non coincidono, chiedi chiarimenti prima di fare i conti.
Quanto si paga: come si calcola
Il calcolo ha quattro passaggi. Puoi rifarlo da solo con la visura catastale e con l'aliquota del tuo Comune.
- Prendi la rendita catastale e la rivaluti del 5%.
- Moltiplichi il risultato per il moltiplicatore della categoria catastale. Per le abitazioni di categoria A (esclusi gli uffici A/10) e per le pertinenze C/2 (magazzini e cantine), C/6 (box e posti auto) e C/7 (tettoie) il moltiplicatore è 160.
- Ottieni così la base imponibile.
- Applichi l'aliquota. Quella di base è lo 0,86%, ma il Comune può alzarla fino all'1,06%. Il valore preciso dell'anno lo trovi sul sito del Comune.
Gli altri moltiplicatori sono: 140 per gli immobili di categoria B e per i C/3, C/4 e C/5; 80 per gli uffici A/10 e per i D/5; 65 per gli altri immobili D; 55 per i negozi C/1.
Facciamo un caso inventato, con numeri tondi. Mettiamo che la seconda casa abbia una rendita catastale di 500 € (categoria A/2) e che il Comune applichi l'aliquota massima dell'1,06%.
- Rendita rivalutata: 500 € × 1,05 = 525 €.
- Base imponibile: 525 € × 160 = 84.000 €.
- IMU annua: 84.000 € × 1,06% = 890,40 €.
Se lo stesso Comune applicasse lo 0,86%, la casa pagherebbe 722,40 €. La differenza la fa l'aliquota, che cambia da Comune a Comune. Per questo non esiste un importo unico per la seconda casa: va calcolato sempre con i dati del tuo immobile.
Quando si paga
L'IMU si versa in due rate: l'acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. Il pagamento si fa con F24. Le indicazioni specifiche dell'anno in corso, e le eventuali variazioni decise dal Comune, le trovi nelle comunicazioni del Comune stesso. Se non le trovi, chiedi all'ufficio tributi.
Prima casa e pertinenze: quando non paghi
La casa in cui vivi con residenza e dimora abituale è esente dall'IMU, insieme alle sue pertinenze. Per pertinenze si intendono il box, la cantina o il posto auto collegati all'abitazione. L'esenzione vale però per una sola pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.
Ci sono eccezioni importanti. Le abitazioni di categoria A/1 (signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli) non sono esenti: pagano con aliquota ridotta e con una detrazione di 200 € l'anno. Se l'immobile che compri appartiene a una di queste categorie, includi la detrazione nel calcolo. Per il quadro completo della prima casa leggi IMU sulla prima casa: quando si paga.
Seconda casa, box e altri immobili
La seconda casa non ha esenzione. Su di essa si applica il calcolo della sezione precedente, con il moltiplicatore della sua categoria. Lo stesso vale per un box che non è pertinenza di un'abitazione in cui vivi, e per un negozio, con il moltiplicatore corrispondente.
Quando l'annuncio dice «seconda casa», controlla comunque la categoria catastale nella visura. Il moltiplicatore dipende da quella, non dal fatto che l'immobile sia nuovo o vecchio, né da come lo usi. Se hai un dubbio sulla categoria, la perizia d'asta la riporta nella parte iniziale.
Per le altre tasse ricorrenti sulla casa, come la tassa sui rifiuti, leggi come si calcola la TARI. Sono imposte diverse, con regole diverse.
Casi particolari: comodato e canone concordato
Esistono due riduzioni. Se concedi l'immobile in comodato gratuito a un figlio o a un genitore, con contratto registrato e i requisiti previsti dalla legge, l'imposta si riduce del 50%. Se invece lo affitti a canone concordato, l'imposta si riduce al 75%, cioè paghi il 75% dell'importo.
Le riduzioni non sono automatiche. Devi avere i requisiti previsti e, per il comodato, un contratto registrato. Per i dettagli precisi controlla il testo della legge o chiedi al Comune, che applica le regole sul suo territorio.
In pratica
- Trova la rendita catastale nella visura: è il primo numero che ti serve.
- Moltiplica la rendita per 1,05 e per il moltiplicatore della categoria, poi per l'aliquota del Comune.
- Controlla sul sito del Comune l'aliquota dell'anno e le scadenze di acconto e saldo.
- Se compri all'asta, segna la data del decreto di trasferimento: da quel giorno inizia il tuo periodo di IMU.
Domande frequenti
La seconda casa paga l'IMU anche se è vuota?
Sì. L'esenzione riguarda solo la casa in cui vivi con residenza e dimora abituale, insieme alle sue pertinenze. Una seconda casa vuota paga l'IMU come una casa affittata o abitata da altri.
Quando scade l'IMU sulla seconda casa?
Le scadenze sono il 16 giugno per l'acconto e il 16 dicembre per il saldo. Il versamento si fa con F24. Le indicazioni precise dell'anno le trovi nelle comunicazioni del Comune.
Se vendo la seconda casa a metà anno, devo pagare l'IMU per tutto l'anno?
No. L'IMU si paga per i mesi in cui possiedi l'immobile. Il mese conta per intero se lo possiedi per più di metà mese, quindi per il mese della vendita conta il giorno in cui cambia la proprietà.
Fonti
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