Cedolare secca: come funziona
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Cos'è la cedolare secca in parole sempliciChi può sceglierlaQuanto si paga: un esempio con numeri tondiCanone libero o concordato: cosa cambiaCosa rinunci: canone bloccato e registroAffitti brevi: un caso a parteCome si sceglie e quandoGli errori più comuniIn praticaDomande frequentiFontiLa cedolare secca è un modo di pagare le tasse sull'affitto con un'aliquota fissa, che sostituisce l'IRPEF ordinaria sul canone. Di regola l'aliquota è il 21% del canone annuo; con un contratto a canone concordato in un comune che lo prevede scende al 10%.
In cambio non paghi l'imposta di registro sul contratto, ma il canone resta bloccato per tutta la durata: rinunci agli aggiornamenti ISTAT.
Cos'è la cedolare secca in parole semplici
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva. «Sostitutiva» vuol dire che prende il posto di un'altra tassa: sul canone di affitto non paghi l'IRPEF con gli scaglioni progressivi, cioè quelli che crescono con il reddito complessivo.
Il canone è la somma che l'inquilino versa al proprietario per usare la casa. La cedolare si calcola come percentuale fissa sul canone annuo incassato. Un'aliquota, una percentuale, un calcolo: per questo si parla di regime semplice.
Chi può sceglierla
La cedolare vale solo in alcune situazioni. Le condizioni principali sono queste:
- il proprietario che affitta è una persona fisica, non una società e non chi affitta come impresa;
- l'immobile è abitativo, cioè una casa destinata a essere abitata;
- il contratto è registrato, e la registrazione va fatta entro 30 giorni dalla firma.
Se l'immobile è un negozio, un ufficio o un capannone, la cedolare non si applica. Per quei casi le regole sono diverse: le trovi nell'articolo sull'imposta di registro sull'affitto.
Quanto si paga: un esempio con numeri tondi
Mettiamo un caso inventato. Affitti una casa a 500 € al mese con un contratto a canone libero. Il canone annuo è quindi 6.000 €.
Esempio con cedolare secca:
- Canone annuo: 6.000 €.
- Aliquota cedolare: 21%.
- Imposta da pagare: 6.000 × 21% = 1.260 € all'anno.
Esempio senza cedolare, con tassazione ordinaria:
- Canone annuo: 6.000 €.
- Imposta di registro: 2% del canone annuo = 120 €. Il minimo è 67 €, quindi qui si applica il 2% pieno.
- Il canone entra nel reddito e viene tassato con l'IRPEF ordinaria, secondo i tuoi scaglioni e le tue altre entrate.
Il confronto non è solo tra 1.260 € e 120 €. Nel regime ordinario l'imposta sul canone dipende da quanto guadagni nel resto dell'anno, quindi il numero finale non si può dire in astratto. Per una simulazione con i tuoi dati serve un commercialista o un CAF.
Canone libero o concordato: cosa cambia
I contratti di affitto abitativo sono di due tipi principali:
- Canone libero (4+4): dura 4 anni e si rinnova per altri 4, salvo disdetta motivata. Con la cedolare l'aliquota è il 21%.
- Canone concordato (3+2): dura 3 anni e si rinnova per altri 2. Il canone si fissa entro i valori degli accordi territoriali del comune. Con la cedolare l'aliquota è il 10%, ma solo nei comuni previsti.
Esempio con canone concordato: 6.000 € all'anno, aliquota 10%, imposta di 600 €.
Prima di scegliere il concordato verifica che il tuo comune rientri negli accordi territoriali. I valori e le zone li trovi nell'accordo del tuo comune, che è la fonte da controllare.
Cosa rinunci: canone bloccato e registro
Scegliere la cedolare ha un prezzo, e va messo in conto prima di firmare.
- Canone bloccato: rinunci agli aggiornamenti annuali del canone sulla base dell'indice ISTAT. Se il canone è 6.000 € e l'inflazione sale, il canone resta a 6.000 €.
- Niente imposta di registro e di bollo: con la cedolare non paghi il registro sul contratto. Il contratto va comunque registrato entro 30 giorni.
Il blocco vale per tutta la durata del contratto. Chiedi a chi ti affitta, o al professionista che ti assiste, di spiegarti come funziona la clausola nel tuo caso.
Affitti brevi: un caso a parte
Gli affitti brevi sono locazioni di durata non superiore a 30 giorni, per esempio una casa affittata per le vacanze. Anche per questi esiste una cedolare secca, ma con aliquote diverse:
- 21% se affitti una sola unità nell'anno;
- 26% dalla seconda alla quarta unità locata nell'anno.
Negli annunci di affitto breve va esposto il codice identificativo nazionale, il CIN. Le regole del comune e del condominio possono limitare gli affitti brevi, quindi controllale prima di iniziare. Il quadro completo è nell'articolo sulle tasse sugli affitti brevi.
Come si sceglie e quando
La scelta della cedolare si collega alla registrazione del contratto, che va fatta entro 30 giorni dalla firma. Le istruzioni e i riferimenti aggiornati li trovi sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Se hai dubbi sul confronto tra cedolare e tassazione ordinaria, non decidere di fretta. Per capire la differenza tra le due strade leggi tasse sull'affitto: IRPEF o cedolare secca.
Gli errori più comuni
- Pensare che la cedolare valga per qualunque immobile: vale solo per abitazioni affittate da persone fisiche.
- Dimenticare che il canone è bloccato: il proprietario non chiede gli aggiornamenti ISTAT per tutta la durata.
- Scegliere il concordato senza verificare che il comune lo preveda con la cedolare al 10%.
- Confondere il 21% con il 10%: l'aliquota dipende dal tipo di contratto e dal comune.
In pratica
- Controlla che il proprietario sia una persona fisica e che l'immobile sia abitativo.
- Verifica il tipo di contratto: libero (21%) o concordato (10%, solo nei comuni previsti).
- Calcola l'imposta sul canone annuo, non su quello mensile: 500 € al mese sono 6.000 € l'anno.
- Registra il contratto entro 30 giorni dalla firma e verifica sul sito dell'Agenzia delle Entrate come esercitare la scelta.
Domande frequenti
Con la cedolare secca pago anche l'IRPEF?
Sul canone di quel contratto la cedolare sostituisce l'IRPEF. Il canone non si somma agli altri redditi per calcolare le aliquote. Le altre tue entrate restano tassate nel modo ordinario.
Posso cambiare idea dopo aver scelto la cedolare?
La scelta è legata al contratto registrato. Per sapere se e come modificarla nel tuo caso, chiedi al tuo professionista o consulta le guide dell'Agenzia delle Entrate.
La cedolare secca vale anche per una casa che ho ereditato?
La cedolare riguarda il proprietario persona fisica che affitta un immobile abitativo con un contratto abitativo. Se la casa è arrivata per successione, le imposte di partenza hanno regole proprie. Per il quadro generale leggi le tasse sulla vendita di un immobile ereditato.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.