Tasse sulla seconda casa

Le altre tasse dipendono da come usi la casa: se la affitti, se la vendi o se la compri. Qui trovi le regole, con esempi a numeri tondi.

Cos'è la seconda casa per il fisco

Per il fisco è seconda casa ogni immobile che non è la tua abitazione principale, cioè la casa dove hai la residenza e vivi abitualmente. Non conta se la usi solo nel weekend o per le vacanze: se non è la tua casa principale, paga come le altre.

Rientrano qui la casa al mare, l'appartamento comprato per affittarlo, l'immobile ricevuto in eredità e la casa che tieni vuota. Vuota non vuol dire esente.

Quanto si paga di IMU ogni anno

L'IMU, cioè l'imposta municipale propria, la paga il proprietario dell'immobile. Il calcolo parte dalla rendita catastale, il valore fiscale che trovi nella visura catastale o nell'atto di acquisto. Per chi la paga e le regole generali leggi IMU: chi la paga e quanto.

Il calcolo ha quattro passi:

• Prendi la rendita catastale e moltiplicala per 1,05, la rivalutazione prevista dalla legge.
• Moltiplica il risultato per il coefficiente della categoria: 160 per le abitazioni di categoria A (tranne A/10) e per le pertinenze C/2, C/6 e C/7. Per gli uffici A/10 il coefficiente è 80; per i negozi C/1 è 55.
• Moltiplica ancora per l'aliquota che applica il tuo Comune. La base statale è lo 0,86 %, ma il Comune può alzarla fino all'1,06 %.
• Il risultato è l'IMU annua dovuta.

Esempio. Rendita catastale: 500 €. Categoria: A/2, abitazione.

• Rivalutazione: 500 € × 1,05 = 525 €.
• Base imponibile: 525 € × 160 = 84.000 €.
• Con aliquota base dello 0,86 %: 84.000 € × 0,86 % = 722,40 € l'anno.
• Con aliquota massima dell'1,06 %: 84.000 € × 1,06 % = 890,40 € l'anno.

Sulla seconda casa non ci sono né esenzione né detrazione. Per l'aliquota del tuo Comune chiedi all'ufficio tributi o controlla il sito del Comune.

Quando si paga l'IMU

L'IMU si paga in due rate: l'acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre, con il modello F24. Se compri o vendi a metà anno, paghi solo per i mesi in cui sei proprietario. Un mese conta per intero se hai posseduto la casa per più di metà di quel mese.

Esistono anche delle riduzioni. Se concedi la casa in comodato, cioè gratuitamente, a un figlio o a un genitore, con contratto registrato e con i requisiti di legge, l'imposta si riduce del 50 %. Se affitti a canone concordato, l'imposta è ridotta al 75 %, cioè di un quarto. Controlla i requisiti prima di contarci: se li sbagli, dovrai pagare la differenza.

Se la affitti: IMU, IRPEF o cedolare secca

Quando affitti la seconda casa, l'IMU resta a carico tuo come proprietario. Cambia invece la tassa sul reddito dell'affitto, e hai due strade.

La prima è la cedolare secca: un'imposta sostitutiva del 21 % sul canone annuo, oppure del 10 % se il contratto è a canone concordato nei Comuni previsti. Con la cedolare non paghi l'IRPEF sull'affitto né l'imposta di registro sul contratto, ma il canone resta bloccato e non si aggiorna con l'inflazione.

Esempio. Canone: 800 € al mese, cioè 9.600 € l'anno. Cedolare al 21 %: 9.600 € × 21 % = 2.016 € l'anno.

Per le regole dell'IRPEF ordinaria e il confronto tra le due strade leggi Tasse sull'affitto: IRPEF o cedolare secca. Se affitti per periodi brevi, fino a 30 giorni, la cedolare è del 21 % sulla prima unità e del 26 % dalla seconda alla quarta nello stesso anno.

La TARI, la tassa sui rifiuti, la paga chi occupa l'immobile. Se la casa è vuota, in genere resta a carico del proprietario; se è affittata, tocca all'inquilino. Il calcolo dipende dal Comune, quindi chiedi al suo ufficio tributi.

Quanto costa comprarla

Se compri una seconda casa da un privato, paghi l'imposta di registro sul prezzo, con aliquota del 9 %. Si aggiungono l'imposta ipotecaria e la catastale, ciascuna fissa a 50 €. L'imposta di registro non scende sotto i 1.000 €.

Non c'è l'aliquota agevolata del 2 %: quella è riservata alla prima casa, se ne hai i requisiti. Per capire la differenza leggi Agevolazioni prima casa: requisiti e Imposta di registro: quanto si paga.

Esempio. Prezzo di acquisto: 100.000 €.

• Imposta di registro: 100.000 € × 9 % = 9.000 €.
• Imposta ipotecaria: 50 €. Imposta catastale: 50 €.
• Totale: 9.100 €, oltre al prezzo.

Per l'acquisto da privato c'è anche il prezzo-valore. Se non agisci in impresa e lo chiedi espressamente, la base imponibile è il valore catastale, anche se il prezzo pagato è più alto. Per la seconda casa il valore catastale si calcola con rendita × 1,05 × 120.

Esempio. Rendita 500 €: 500 € × 1,05 × 120 = 63.000 €. Registro al 9 %: 5.670 €. Con 100 € tra ipotecaria e catastale, il totale è 5.770 €.

Il prezzo-valore non si applica da solo: va chiesto nel rogito, prima che il notaio chiuda l'atto. Se compri da un'impresa, c'è di mezzo l'IVA e le regole cambiano.

Quanto si paga se la vendi

Se vendi una casa comprata o costruita da meno di 5 anni, la differenza tra prezzo di vendita e costo sostenuto è reddito e va tassata. Per la seconda casa la regola quasi sempre si applica, perché non è mai stata la tua abitazione principale.

Non si applica se l'immobile ti è arrivato per successione, cioè per eredità, o se per la maggior parte del tempo è stato l'abitazione principale tua o dei tuoi familiari. Per il calcolo leggi Plusvalenza sulla vendita della casa.

Esempio. Hai comprato a 100.000 € e pagato 10.000 € di spese documentate. Vendi dopo tre anni a 130.000 €.

• Costo sostenuto: 100.000 € + 10.000 € = 110.000 €.
• Plusvalenza: 130.000 € − 110.000 € = 20.000 €.
• Imposta sostitutiva al 26 %: 20.000 € × 26 % = 5.200 €.

L'imposta sostitutiva si sceglie nel rogito; altrimenti si applica l'IRPEF ordinaria. Conserva tutte le fatture e le ricevute di acquisto e di lavori: servono per dimostrare il costo.

Gli errori più comuni

• Pensare che la casa vuota non paghi l'IMU. La paga comunque, perché la base è la rendita e non l'uso.
• Credere che andarci a vivere qualche mese l'anno basti per renderla abitazione principale. Contano la residenza e la dimora abituale.
• Dimenticare una rata. Segna subito il 16 giugno e il 16 dicembre, per non farti trovare senza F24 pronto.
• Chiedere il prezzo-valore dopo il rogito. Va chiesto prima, altrimenti non si applica.

In pratica

• Cerca la rendita catastale nella visura o nell'atto e controlla la categoria: per le abitazioni di categoria A, C/2, C/6 e C/7 il coefficiente è 160.
• Calcola l'IMU con l'aliquota del tuo Comune e segna sul calendario le date del 16 giugno e del 16 dicembre.
• Se affitti, scegli tra cedolare secca e IRPEF prima di registrare il contratto.
• Se compri da un privato, chiedi al notaio se puoi usare il prezzo-valore e calcola il registro sul valore giusto.
• Conserva le spese documentate di acquisto e di lavori: ti serviranno se un giorno vendi.

Domande frequenti

La seconda casa vuota paga l'IMU?

Sì. L'IMU è dovuta dal proprietario anche se nessuno vive nell'immobile. Il calcolo si basa sulla rendita catastale e non sull'uso effettivo della casa.

Se mio figlio ci abita, non pago l'IMU?

Non del tutto. Se concedi la casa in comodato registrato a un figlio o a un genitore e rispetti i requisiti di legge, l'imposta si riduce del 50 %. Per la seconda casa non c'è un'esenzione piena.

Se compro a metà anno, devo pagare l'IMU per tutto l'anno?

No. Paghi solo per i mesi in cui sei proprietario. Il mese conta per intero se hai posseduto la casa per più di metà di quel mese.

Dove trovo la rendita catastale?

Nella visura catastale, che il proprietario può consultare online sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Puoi trovarla anche nell'atto di acquisto o, se hai comprato all'asta, nella perizia.

Fonti

• Legge 160/2019, commi 738-783 (IMU)
• Testo unico dell'imposta di registro, DPR 131/1986
• Agenzia delle Entrate, guide fiscali
• Agenzia delle Entrate, cedolare secca