Imposta di registro: quanto si paga
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Cos'è l'imposta di registro in parole sempliciQuanto si paga per la prima casa e per la secondaEsempio con numeri tondiQuanto si paga se compri da un'impresa con IVAIl prezzo-valore: quando la base di calcolo è il valore catastaleE se compri all'asta?Il preliminare ha una imposta suaCosa controllare prima del rogitoIn praticaDomande frequentiFontiSe compri una casa da un privato, l'imposta di registro è di regola il 9% del prezzo per la seconda casa e il 2% per la prima casa, con un minimo di 1.000 €. Esempio: su un acquisto di 100.000 € paghi 9.000 € di registro per la seconda casa e 2.000 € per la prima, più le imposte fisse ipotecaria e catastale.
Cos'è l'imposta di registro in parole semplici
L'imposta di registro è la tassa che si paga sull'atto con cui compri un immobile. Non paghi per la casa in sé, ma per il passaggio di proprietà che il rogito registra presso l'Agenzia delle Entrate. Il notaio la calcola per te e la versa al momento dell'atto.
Nel tuo caso, la base di calcolo è di solito il prezzo scritto nel contratto. Le aliquote, cioè le percentuali, dipendono da chi vende e da come userai la casa. Per questo la stessa casa può costare somme molto diverse a seconda di queste due condizioni.
Quanto si paga per la prima casa e per la seconda
Se compri da un privato, o da un'impresa che non applica l'IVA, le aliquote previste dal testo unico sono queste:
- seconda casa o immobile diverso dalla prima casa: 9% del prezzo;
- prima casa, con l'agevolazione: 2% del prezzo;
- in ogni caso, un minimo di 1.000 € di imposta di registro proporzionale.
Accanto al registro ci sono due imposte fisse, quella ipotecaria e quella catastale. Ciascuna vale 50 € in questo caso. Non si pagano bollo né tasse ipotecarie.
L'agevolazione prima casa non è automatica. Devi avere alcuni requisiti, e alcuni vanno dichiarati per iscritto nell'atto. Li trovi spiegati, uno per uno, nella guida sui requisiti dell'agevolazione prima casa. Per il quadro generale delle tasse sull'acquisto leggi anche le tasse sull'acquisto della prima casa.
Esempio con numeri tondi
Facciamo un caso inventato, con cifre tonde. Il prezzo di acquisto è 100.000 €.
Seconda casa, da un privato:
- registro: 9% di 100.000 € = 9.000 €;
- ipotecaria: 50 €;
- catastale: 50 €;
- totale: 9.100 €.
Prima casa, con agevolazione:
- registro: 2% di 100.000 € = 2.000 €;
- ipotecaria: 50 €;
- catastale: 50 €;
- totale: 2.100 €.
Ora un caso con il minimo. Il prezzo è 10.000 € e la prima casa ha l'agevolazione. Il 2% sarebbe 200 €, ma il minimo è 1.000 €. Quindi paghi 1.000 € di registro, più le due imposte fisse da 50 € ciascuna, per un totale di 1.100 €.
Quanto si paga se compri da un'impresa con IVA
Se il venditore è un'impresa costruttrice o ristrutturatrice, la vendita può essere soggetta a IVA invece che al registro proporzionale. Questo accade, per esempio, se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori, oppure se l'impresa sceglie di applicare l'IVA nell'atto.
In questo caso l'IVA è del 4% per la prima casa, del 10% per le abitazioni non di lusso e del 22% per alcuni immobili di lusso o strumentali. Il registro, l'imposta ipotecaria e quella catastale diventano fisse, 200 € ciascuna.
Esempio: acquisto da un costruttore per 100.000 €, prima casa. L'IVA è 4.000 € e le tre imposte fisse sono 600 €. Il totale è 4.600 €. Per capire come funziona questo caso leggi l'IVA sull'acquisto da costruttore.
Il prezzo-valore: quando la base di calcolo è il valore catastale
Per abitazioni e pertinenze, se sei una persona fisica che non compra per la sua attività e la vendita non è soggetta a IVA, puoi chiedere che l'imposta si calcoli sul valore catastale invece che sul prezzo. Questa richiesta si chiama prezzo-valore.
Il valore catastale si ricava dalla rendita: rendita × 1,05 × 120, oppure × 110 per la prima casa. Esempio: rendita di 500 €. Il valore catastale è 500 × 1,05 × 120 = 63.000 €. Con il 9% il registro sarebbe 5.670 €, invece che su un prezzo più alto.
Attenzione: la richiesta va fatta in tempo, e non vale per negozi, uffici, box non pertinenziali o terreni. Non si applica nemmeno se c'è IVA. Il notaio o il delegato ti dirà come presentarla. Per i dettagli leggi come funziona il prezzo-valore.
E se compri all'asta?
Nelle vendite giudiziarie l'imposta di registro si calcola sul prezzo di aggiudicazione, cioè la cifra con cui vinci l'asta. Esempio: vinci a 80.000 € una seconda casa. Il registro al 9% è 7.200 €, sempre sul prezzo di aggiudicazione.
In asta, inoltre, il delegato indica un fondo spese per le imposte e gli oneri del trasferimento. Quel fondo non è l'imposta finale: il calcolo definitivo lo fa il delegato nel decreto di trasferimento. Per la prima casa, la dichiarazione di avere i requisiti va fatta per iscritto al delegato prima del decreto.
Le regole dell'asta, come il prezzo base e l'offerta minima, sono nell'avviso di vendita. Per capire la differenza leggi prezzo base e offerta minima spiegati con un esempio e cosa succede dopo l'aggiudicazione.
Il preliminare ha una imposta sua
Il compromesso, cioè il preliminare, si registra entro 30 giorni. Ha un'imposta di registro propria: di regola 200 € fissi più lo 0,5% delle somme versate, come caparra e acconti non soggetti a IVA. Quella somma si scala dall'imposta del rogito.
Il calcolo esatto va verificato con il notaio, perché dipende dalle somme versate e dalla forma del contratto. Per i passaggi e i costi leggi come registrare il compromesso.
Cosa controllare prima del rogito
- Chiedi al notaio il calcolo scritto dell'imposta, con la base di calcolo e l'aliquota usata.
- Verifica che i requisiti della prima casa siano tutti veri: residenza, altre case, dichiarazioni.
- Controlla se la casa è soggetta a IVA, perché cambia tutto il calcolo.
- Se chiedi il prezzo-valore, fallo in tempo, prima dell'atto.
- Somma le imposte al prezzo: il costo reale è più alto del prezzo di acquisto.
Se vendi la vecchia prima casa dentro i termini, puoi avere un credito d'imposta sul nuovo acquisto. Lo spiega la guida sul credito d'imposta prima casa.
La riforma delle imposte indirette in vigore dal 1° gennaio 2025 ha semplificato alcune procedure. Per le aliquote, controlla sempre il testo vigente sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
In pratica
- Prendi il prezzo scritto nel contratto e calcola il 9% (seconda casa) o il 2% (prima casa), ricordando il minimo di 1.000 €.
- Aggiungi 50 € per l'imposta ipotecaria e 50 € per la catastale, come nell'esempio.
- Se compri da un'impresa, chiedi se l'acquisto è soggetto a IVA: il calcolo cambia del tutto.
- Chiedi al notaio il conteggio scritto prima del rogito e confrontalo con questa guida.
Domande frequenti
Quando si paga l'imposta di registro?
Di regola la paghi con il rogito o, nell'asta, con il decreto di trasferimento e il fondo spese indicato dal delegato. Il notaio o il delegato ti indica l'importo e la data.
Posso avere la prima casa se ho già un'altra casa?
Dipende. L'agevolazione non spetta se hai già un'altra abitazione nello stesso comune, o se hai comprato un'altra prima casa con l'agevolazione e non l'hai ancora venduta nei termini. I requisiti completi sono nella guida sull'agevolazione prima casa.
Se perdo l'agevolazione, cosa succede?
Di regola devi pagare la differenza di imposta, con una sanzione del 30% e gli interessi. Questo può capitare se vendi entro 5 anni senza ricomprare un'altra prima casa entro un anno, o se le dichiarazioni risultano false. Per i casi precisi leggi come si perde l'agevolazione prima casa.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
