Agevolazioni prima casa: requisiti
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Cos'è l'agevolazione prima casa in parole sempliciQuali sono i requisiti, uno per unoCome si dichiara l'agevolazioneQuanto si risparmia: due esempi con numeri tondiCosa succede se perdi l'agevolazioneIl credito d'imposta per chi rivende e ricompraIl caso dell'asta: cosa cambiaIl prezzo-valore e la prima casaIn praticaDomande frequentiFontiPer avere l'agevolazione prima casa devi rispettare insieme alcuni requisiti: comprare un'abitazione che non sia di lusso, trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi e non possedere già un'altra casa nel comune o un'altra prima casa agevolata in tutta Italia. Se li rispetti, l'imposta di registro scende dal 9% al 2% sul prezzo di acquisto. Esempio: su una casa da 100.000 €, paghi 2.000 € di registro invece di 9.000 €.
Cos'è l'agevolazione prima casa in parole semplici
L'agevolazione prima casa è uno sconto sulle imposte che paghi quando compri un immobile per viverci. Lo sconto riguarda soprattutto l'imposta di registro, cioè la tassa che lo Stato incassa quando un atto di compravendita viene registrato. Le regole stanno nella Tariffa parte I allegata al DPR 131/1986 (il testo unico dell'imposta di registro), in particolare nella Nota II-bis.
La parola chiave è "prima casa", ma non basta che sia la prima casa che compri nella vita. Devi dichiarare che l'immobile sarà la tua abitazione principale e rispettare tutte le condizioni elencate sotto. Se una sola manca, l'agevolazione non si applica.
L'agevolazione si dichiara nell'atto di acquisto, cioè nel rogito dal notaio o nel decreto di trasferimento se compri all'asta. Per il funzionamento generale dell'imposta puoi leggere come si calcola l'imposta di registro.
Quali sono i requisiti, uno per uno
Devi essere in regola con tutti questi punti nello stesso momento.
- Categoria catastale: l'abitazione non deve essere di categoria A/1 (signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli). Le altre abitazioni vanno bene.
- Residenza: devi avere la residenza nel comune dove si trova l'immobile, oppure trasferirla lì entro 18 mesi dall'acquisto. Se lavori nel comune dell'immobile, l'agevolazione vale anche senza residenza lì.
- Nessuna altra casa nel comune: tu e il tuo coniuge non dovete essere titolari, da soli o insieme, di un'altra abitazione nello stesso comune.
- Nessuna altra prima casa agevolata in Italia: non devi già possedere, in tutta Italia, un'abitazione comprata con l'agevolazione prima casa. Se ne hai una, puoi comprarne una nuova con l'agevolazione solo se vendi la vecchia entro 2 anni.
Dal 1° gennaio 2025, il termine per vendere la vecchia prima casa è di 2 anni. Prima era di 1 anno. La modifica è stata introdotta dalla legge di bilancio 2025 (L. 207/2024), per gli atti dal 1° gennaio 2025.
Se sei italiano residente all'estero, le regole sono diverse e dipendono dall'iscrizione all'AIRE. Verifica le condizioni con l'Agenzia delle Entrate prima di dichiarare l'agevolazione.
Come si dichiara l'agevolazione
Nell'atto devi scrivere, in forma di dichiarazione, che l'immobile sarà la tua prima casa e che rispetti i requisiti. Il notaio ti aiuta a scriverla correttamente. Se dichiari il falso, perdi l'agevolazione e paghi anche una sanzione.
Se compri all'asta giudiziaria, la dichiarazione si fa per iscritto al professionista delegato prima che il giudice emetta il decreto di trasferimento. Il decreto riporta le dichiarazioni fatte. In questo caso devi trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal decreto.
Quanto si risparmia: due esempi con numeri tondi
Esempio 1: casa da 100.000 € acquistata da un privato, non prima casa. Imposta di registro al 9%: 9.000 €. Più imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna: 9.100 € in totale.
Esempio 2: stessa casa, con l'agevolazione prima casa. Imposta di registro al 2%: 2.000 €. Imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna: 2.100 € in totale.
La differenza è di 7.000 €. Ricorda che i numeri esatti dipendono dal prezzo dell'atto e dalle eventuali spese del notaio, che non fanno parte dell'imposta.
Se compri da un'impresa costruttrice con IVA, il calcolo cambia: di regola l'IVA agevolata prima casa è al 4%. Per questo caso leggi l'IVA sull'acquisto da costruttore.
Cosa succede se perdi l'agevolazione
L'agevolazione decade in alcuni casi. Il più comune è la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto senza averne comprata un'altra prima casa entro 1 anno. Un altro caso è la residenza non trasferita nei 18 mesi previsti. In questi casi devi pagare la differenza d'imposta, più una sanzione del 30% e gli interessi, secondo la Nota II-bis.
Le situazioni in cui succede, con i passaggi per evitarlo, sono spiegate qui: perdere le agevolazioni prima casa, quando succede.
Il credito d'imposta per chi rivende e ricompra
Se vendi la tua prima casa e ne compri un'altra entro un anno, puoi avere un credito d'imposta. Il credito è pari all'imposta pagata sul primo acquisto, fino a concorrere con l'imposta del nuovo acquisto. È previsto dall'articolo 7 della L. 448/1998. Qui il dettaglio: credito d'imposta prima casa.
Il caso dell'asta: cosa cambia
All'asta le regole dei requisiti sono le stesse, ma la procedura è diversa. Non c'è un rogito con il notaio: l'atto è il decreto di trasferimento emesso dal giudice. Le dichiarazioni vanno fatte al delegato prima del decreto. Per capire come si svolge la gara leggi come funziona un'asta immobiliare.
Il prezzo su cui si calcola l'imposta di registro, nelle vendite forzate, è il prezzo di aggiudicazione (art. 44 DPR 131/1986). Se compri all'asta, il calcolo del 2% o del 9% parte da lì.
Il prezzo-valore e la prima casa
Per le abitazioni acquistate da privati, o da imprese senza IVA, esiste anche il prezzo-valore: se lo chiedi, la base imponibile è il valore catastale invece del prezzo pagato. Si applica anche all'asta, se lo chiedi al delegato prima del decreto. Non riguarda le imposte ipotecaria e catastale fisse. Lo spieghiamo in prezzo-valore: come funziona.
In pratica
- Controlla la categoria catastale dell'immobile nella visura: se è A/1, A/8 o A/9 non puoi avere l'agevolazione.
- Verifica se tu o il tuo coniuge avete già un'altra casa nel comune dove compri.
- Programma il trasferimento della residenza entro 18 mesi dall'acquisto.
- Chiedi al notaio, o al delegato in asta, di scrivere le dichiarazioni prima casa nell'atto.
Domande frequenti
Posso avere l'agevolazione se ho già una casa in un altro comune?
Sì, se la casa che possiedi si trova in un altro comune e non l'hai comprata con l'agevolazione prima casa. Devi però vendere la vecchia casa entro i termini se ne hai già comprata una agevolata.
Devo avere la residenza prima di comprare?
No. Puoi trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dall'acquisto. Se non lo fai, l'agevolazione decade.
L'agevolazione vale anche per i box?
No, l'agevolazione riguarda l'abitazione. Il box o il posto auto sono agevolati solo se sono pertinenze dell'abitazione acquistata con l'agevolazione, nei limiti previsti dalla norma.
Fonti
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