Mutuo per seconda casa
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Cos'è un mutuo per seconda casa in parole sempliciCosa cambia rispetto alla prima casaQuanto ti può prestare la bancaQuanto serve davvero: un esempio con numeri tondiMutuo e asta: i tempi da rispettareCosa controllare prima di fare l'offertaGli errori più comuniIn praticaDomande frequentiFontiSì, puoi chiedere un mutuo per una seconda casa, anche per comprarla all'asta. Il mutuo è un prestito che la banca ti concede e che restituisci a rate, con l'immobile dato in garanzia. Per la seconda casa la banca finanzia di regola fino all'80% del valore, e paghi un'imposta sul mutuo più alta rispetto alla prima casa.
Cos'è un mutuo per seconda casa in parole semplici
Il mutuo per seconda casa è un finanziamento usato per comprare un immobile che non sarà la tua abitazione principale. Può essere una casa al mare, un appartamento per i figli o un immobile da affittare. La banca ti presta una parte del prezzo, e tu metti il resto di tasca tua, più le imposte e le spese.
L'immobile resta garantito dalla banca con un'ipoteca, cioè un vincolo che viene iscritto sulla casa finché non hai pagato tutto. Se smetti di pagare, la banca può chiedere la vendita dell'immobile.
Cosa cambia rispetto alla prima casa
La differenza più grande riguarda le agevolazioni. Per la prima casa esistono regole di favore che per la seconda casa non ci sono. Ti elenco le tre più importanti.
- Imposta sostitutiva sul mutuo. È la tassa che si paga sul capitale prestato. Per la prima casa è lo 0,25% dell'importo erogato. Per tutti gli altri casi, seconda casa compresa, è il 2%.
- Garanzia statale. Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, garantisce il mutuo per l'acquisto della prima casa. Per la seconda casa non è disponibile. Puoi leggere come funziona nella pagina sul Fondo di garanzia prima casa.
- Detrazione sugli interessi. La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi, prevista per il mutuo sulla prima casa, non va data per scontata sulla seconda casa. Chiedi al professionista che ti segue se e come ti spetta.
Anche l'imposta di registro sull'acquisto segue regole diverse, come vedrai nell'esempio.
Quanto ti può prestare la banca
La banca di regola presta fino all'80% del valore dell'immobile. Il valore di riferimento è quello più basso tra il prezzo di acquisto e la perizia della banca. Quindi, se la perizia bancaria valuta la casa meno del prezzo che hai pagato, il mutuo si calcola sulla perizia.
La banca guarda anche il tuo reddito e i debiti che hai già. Per capire quanto ti può dare con il tuo stipendio, leggi quanto mi danno di mutuo con il mio stipendio.
Quanto serve davvero: un esempio con numeri tondi
Esempio inventato. Immobile venduto all'asta a 100.000 €, con mutuo all'80%, cioè 80.000 €.
- Prezzo di aggiudicazione: 100.000 €.
- Mutuo: 80.000 €. Il resto, 20.000 €, lo metti tu.
- Imposta di registro, seconda casa: 9% di 100.000 € = 9.000 €, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di imposta catastale. Totale 9.100 €.
- Imposta sostitutiva sul mutuo: 2% di 80.000 € = 1.600 €.
- Totale da trovare di tasca tua: 20.000 € + 9.100 € + 1.600 € = 30.700 €.
A questo totale si aggiungono le spese della banca, come l'istruttoria, la perizia e le assicurazioni, e le spese di trasferimento che indica il delegato. Le trovi spiegate nella guida su spese di un mutuo: istruttoria, perizia, assicurazioni.
Il calcolo dell'imposta di registro vale solo se l'immobile non è soggetto a regole diverse indicate nell'avviso. Verifica sempre quale regime fiscale indica l'avviso di vendita.
Mutuo e asta: i tempi da rispettare
Se compri all'asta, il pagamento del saldo ha un termine stretto. Il saldo del prezzo va versato entro un massimo di 120 giorni dall'aggiudicazione, e questo termine non si può prorogare. Se il mutuo serve per pagare, la banca deve essere già al lavoro prima della gara.
La legge prevede che la banca possa pagare direttamente il prezzo al posto tuo, e che l'ipoteca si iscriva insieme al decreto di trasferimento (art. 585 del codice di procedura civile). Questo passaggio è spiegato anche nella guida su cosa succede dopo l'aggiudicazione.
Attenzione: la banca valuta l'immobile con la propria perizia e decide quanto presta. Se la perizia è più bassa del prezzo che offri, la banca finanzia meno. Verifica con la banca prima di fare l'offerta, non dopo.
Cosa controllare prima di fare l'offerta
- Chiedi alla banca una stima dell'importo finanziabile sull'immobile specifico, non solo un importo generico.
- Confronta la perizia del tribunale con il valore che la banca potrebbe riconoscere. Come leggere la perizia è spiegato in come leggere la perizia di un'asta.
- Controlla lo stato di occupazione e le spese condominiali arretrate, perché la banca potrebbe chiedere chiarimenti.
- Calcola il totale di cui hai bisogno, non solo il prezzo base. Il prezzo base e l'offerta minima sono spiegati nella guida su prezzo base e offerta minima.
Gli errori più comuni
Il primo errore è calcolare il mutuo sul prezzo base e non sulla perizia bancaria. Il secondo è dimenticare l'imposta sostitutiva del 2% e l'imposta di registro del 9%. Il terzo è avviare la pratica con la banca troppo tardi, quando i 120 giorni stanno già scadendo.
Un quarto errore è pensare che il mutuo copra tutto. Di norma non copre le spese accessorie né la parte di prezzo che non viene finanziata.
In pratica
- Calcola il totale da avere in tasca: prezzo, imposta di registro, imposta sostitutiva sul mutuo e spese della banca.
- Chiedi alla banca un'indicazione dell'importo finanziabile prima della gara, sull'immobile specifico.
- Verifica nell'avviso di vendita il termine per il saldo e il regime fiscale dell'immobile.
- Tieni a mente che per la seconda casa non ci sono le garanzie e le agevolazioni della prima casa.
Domande frequenti
Posso avere un mutuo per la seconda casa comprata all'asta?
Sì. La banca può concederti il mutuo anche per un immobile acquistato all'asta, a patto che ne valuti il valore e le condizioni. Il pagamento avviene entro il termine indicato nell'avviso.
La banca presta l'80% anche per la seconda casa?
Di regola sì, fino all'80% del valore dell'immobile. Il valore è quello più basso tra prezzo e perizia della banca. Il limite preciso dipende dalla singola banca.
Il Fondo di garanzia prima casa copre anche la seconda casa?
No. Il fondo garantisce il mutuo per l'acquisto della prima casa. Per la seconda casa non è disponibile.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
