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Rinegoziare il mutuo

Aggiornato il 7 novembre 20265 minuti di lettura

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Cosa vuol dire rinegoziare il mutuo Quali sono le strade possibili Esempio con numeri tondi Come confrontare le offerte Cosa controllare prima di firmare Quando è più difficile rinegoziare In pratica Domande frequenti Fonti

In breve

Rinegoziare il mutuo significa cambiare le condizioni di un finanziamento che hai già, per esempio il tasso, la rata o la durata, senza comprare un'altra casa. Puoi farlo con la tua banca oppure spostando il mutuo presso un'altra banca con la surroga, che la legge rende gratuita.

Cosa vuol dire rinegoziare il mutuo

Il mutuo è il prestito che la banca ti concede per comprare casa, garantito da un'ipoteca sull'immobile. Ogni mese paghi una rata, che è in parte capitale (la somma che hai preso in prestito) e in parte interessi (il costo del prestito).

Quando il tasso ti pesa o le condizioni non ti convincono più, puoi chiedere di modificarle. Non esiste però una regola che obbliga la banca ad accettare. Con la stessa banca rinegoziare è una trattativa: può dirti di sì, proporti condizioni diverse o dire di no.

Se trovi un accordo, le nuove condizioni devono essere scritte in un documento firmato da entrambe le parti.

Quali sono le strade possibili

Trattare con la tua banca: chiedi un nuovo tasso, una durata diversa o una rata più bassa. Il percorso dipende dalla banca e da come sta andando il tuo mutuo.
La surroga: porti il mutuo in un'altra banca che ti offre condizioni migliori. La nuova banca estingue il debito con la vecchia e tu diventi debitore della nuova, alle sue condizioni. La surroga è gratuita per legge (art. 120-quater del Testo unico bancario), quindi la banca di partenza non può chiederti commissioni per lasciarti andare. Come funziona nel dettaglio lo spiega la guida sulla surroga.
L'estinzione anticipata: paghi in una volta il debito residuo, cioè la parte di capitale che non hai ancora restituito. Per i mutui a persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione dell'abitazione stipulati dal 2 febbraio 2007, la legge (art. 120-ter del TUB) non prevede penali. Serve però avere la somma disponibile. Vedi la guida sull'estinzione anticipata.

Esempio con numeri tondi

Esempio inventato. Il tuo mutuo ha un debito residuo di 80.000 €. Il tasso attuale è il 4%. Un'altra banca ti propone il 3%.

Con il 4%: 80.000 € × 4% = 3.200 € di interessi nel primo anno.
Con il 3%: 80.000 € × 3% = 2.400 € di interessi nel primo anno.

La differenza è di 800 € nel primo anno. È un calcolo approssimato: il debito scende mese dopo mese e il conto cambia. Per il numero preciso ti serve il piano di ammortamento, che la banca deve darti.

Inoltre, se l'operazione comporta costi (per esempio assicurazioni o, in una rinegoziazione diversa dalla surroga, spese di pratica), quei costi vanno sommati e sottratti dal vantaggio sugli interessi. Esempio: se le spese sono 1.000 €, nel primo anno il vantaggio scende a 800 € meno 1.000 €, cioè una perdita.

Come confrontare le offerte

Non guardare solo il tasso. Confronta due numeri: il TAN (tasso di interesse nominale) e il TAEG (tasso annuo effettivo globale), che include anche i costi. Il TAEG ti dà una misura più completa del costo del prestito. Per capire la differenza leggi TAN e TAEG a confronto.

La banca è obbligata a consegnarti il PIES, il prospetto informativo europeo standardizzato, che riporta il TAEG e il costo totale del credito. Confronta il PIES della nuova offerta con il TAEG del tuo contratto attuale, che trovi nel documento firmato.

Devi anche sapere se il tasso è fisso o variabile, perché cambia il rischio nel tempo. Lo spiega la guida su tasso fisso e variabile.

Cosa controllare prima di firmare

Il TAEG della nuova offerta, confrontato con quello del tuo mutuo attuale.
Il debito residuo esatto, da chiedere per iscritto alla banca di partenza.
Le spese: istruttoria, perizia e assicurazioni. Ne parla la guida sulle spese di un mutuo.
La durata: allungarla abbassa la rata, ma aumenta il totale degli interessi che paghi. È un fatto matematico, non una promessa di risparmio.
I tempi della pratica: la surroga coinvolge due banche. Chiedi alla nuova banca quanto tempo serve e cosa ti chiederà.

Quando è più difficile rinegoziare

Se hai rate in ritardo, la banca tratta da una posizione più debole e può chiederti subito le somme scadute. Prima di tutto regolarizza la situazione e chiedi alla banca quali strade ha, come la sospensione delle rate. Se il mutuo è cointestato, di solito serve il consenso di tutti gli intestatari: verifica cosa dice il contratto.

In ogni caso, se la tua situazione è complicata, parlane con un professionista che ti affianca. Il consiglio generale qui vale per tutti, ma i casi particolari si verificano sul tuo contratto.

In pratica

Prendi il contratto del mutuo e cerca il TAEG, il tasso e il debito residuo.
Chiedi alla banca attuale per iscritto quali modifiche è disposta a fare.
Chiedi il PIES ad almeno una altra banca e confronta il TAEG.
Calcola il costo totale di ogni offerta, non solo la rata mensile.
Prima di firmare, controlla le spese della nuova banca e la data in cui avverrà il passaggio.

Domande frequenti

Posso rinegoziare il mutuo se ho rate in ritardo?

È più difficile, perché la banca può pretendere subito le somme scadute. Regolarizza la posizione e poi chiedi cosa è possibile fare, in modo che la richiesta sia credibile.

La surroga costa qualcosa?

La legge dice che la surroga è gratuita, quindi la banca di partenza non può chiederti commissioni. Controlla comunque nel PIES della nuova banca tutti i costi indicati, per esempio eventuali assicurazioni.

Allungare la durata del mutuo serve sempre?

Non sempre. Allungare abbassa la rata mensile, ma per tutto il periodo paghi più interessi in totale. Valuta se la rata più bassa ti serve davvero per stare tranquillo.

Fonti

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