Estinzione anticipata del mutuo

Cos'è l'estinzione anticipata?

Estinguere il mutuo in anticipo significa restituire alla banca il capitale che ti resta da pagare, cioè il debito residuo, e chiudere il prestito prima della data prevista. Dopo il pagamento non versi più le rate.

Il debito residuo non coincide con la somma delle rate che mancano. Ogni rata contiene una parte di capitale, cioè i soldi che hai preso in prestito, e una parte di interessi, cioè il costo del prestito. Se chiudi in anticipo, paghi il capitale ancora dovuto e non paghi più gli interessi sulle rate future. Per capire come si divide ogni rata leggi rata del mutuo: come si calcola.

La chiusura riguarda il mutuo intero. Se vuoi solo versare una parte in anticipo, chiedi alla banca se è prevista e come viene calcolata, perché dipende dal contratto.

Quando non si pagano penali?

La regola vale se il mutuo rispetta tutte e tre queste condizioni:

• il mutuo è stato concesso a una persona fisica, cioè a te come privato, non a una società;
• serve per acquistare o ristrutturare un'abitazione;
• è stato stipulato dal 2 febbraio 2007.

La norma è l'articolo 120-ter del Testo unico bancario, il decreto legislativo 385/1993. Se il tuo mutuo è stato firmato prima di quella data, o per uno scopo diverso dalla casa, le condizioni le decide il contratto. Leggi la parte che parla di estinzione anticipata e di eventuali costi. Se non la trovi o non la capisci, chiedilo alla banca per iscritto.

Quanto si paga, e come si fa il conto?

Facciamo un caso inventato. Esempio: il debito residuo del tuo mutuo è 80.000 €. Vuoi chiudere tutto.

• Debito residuo (capitale ancora da restituire): 80.000 €.
• Interessi maturati fino alla data del pagamento: li trovi nel conteggio della banca.
• Eventuali spese indicate dalla banca nel conteggio: le vedi solo nel documento.
• Totale da versare: 80.000 € più interessi maturati e spese, se previste.

L'esempio serve a capire la struttura del conto. Il tuo importo lo trovi solo nel conteggio della banca.

Se invece versi una parte in anticipo, il calcolo cambia. Esempio: il debito residuo è 80.000 €, versi 20.000 € in anticipo e restano 60.000 €. Da quel momento gli interessi futuri si calcolano su 60.000 € e non più su 80.000 €. Il vantaggio riguarda solo gli interessi che non pagherai più, non il capitale, che resta da restituire.

Come si chiude il mutuo, passo per passo?

1. Chiedi alla banca il conteggio di estinzione per iscritto, indicando la data in cui vuoi pagare. Il conteggio dice quanto devi alla data scelta.
2. Controlla le voci: capitale residuo, interessi maturati, spese. Se qualcosa non torna, chiedi spiegazioni prima di pagare.
3. Paga con bonifico sul conto indicato nel conteggio. Non pagare su un conto diverso, neanche se qualcuno te lo chiede per telefono o via messaggio.
4. Dopo il pagamento chiedi la conferma scritta che il mutuo è chiuso.
5. Chiedi alla banca come e quando cancella l'ipoteca sulla casa e quali documenti ti manda. L'ipoteca è il vincolo che la banca tiene sull'immobile finché il mutuo è aperto: va tolta per liberare la casa.

Il debito cambia ogni giorno, perché gli interessi maturano giorno per giorno. Per questo il conteggio vale solo per la data indicata. Se il pagamento slitta, chiedi un nuovo conteggio.

Estinzione o surroga: qual è la differenza?

La surroga è un'altra strada. Trasferisci il mutuo a un'altra banca, che paga la vecchia e subentra al suo posto. La legge la prevede senza costi per il cliente: è la surroga gratuita dell'articolo 120-quater del Testo unico bancario. Leggi come funziona in surroga del mutuo: come funziona.

L'estinzione chiude il mutuo e basta, usando soldi tuoi o di altre fonti. La surroga sposta il mutuo su un'altra banca e lascia aperto il prestito, con condizioni nuove. Non è un nuovo prestito a parte: la nuova banca fa comunque la sua valutazione.

Un'altra possibilità è chiedere alla tua banca di modificare le condizioni: per questo c'è rinegoziare il mutuo. Per confrontare le offerte guarda il TAEG, non solo il tasso: spiegazione in tasso TAN e TAEG: le differenze.

Quali errori evitare?

• Pagare senza un conteggio scritto. Senza il documento non puoi verificare cosa stai pagando.
• Dare per scontato che non ci siano costi. Il divieto di penali vale solo nelle condizioni viste sopra. Se il mutuo non rientra, leggi il contratto.
• Svuotare tutti i risparmi per chiudere il mutuo. Tieni una riserva per le spese impreviste, altrimenti rischi di trovarti senza soldi per la manutenzione della casa.
• Dimenticare le polizze collegate al mutuo, per esempio quelle sul rischio di morte o di perdita del lavoro. Chiedi alla banca o all'assicuratore cosa succede quando chiudi il mutuo: la polizza può chiudersi o continuare a essere pagata.

In pratica

• Chiedi alla banca il conteggio di estinzione per iscritto, con la data in cui pagheresti.
• Controlla nel contratto la data di stipula: se è dal 2 febbraio 2007 e il mutuo serve per la casa, il divieto di penali si applica.
• Confronta il debito residuo con i tuoi risparmi e tieni una riserva per gli imprevisti.
• Chiedi come e quando la banca cancella l'ipoteca e quali documenti ti consegna.

Domande frequenti

Se il mutuo è stato firmato prima del 2007 posso estinguerlo senza penali?

Non in automatico. Il divieto dell'articolo 120-ter vale per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007. Per quelli precedenti guarda il contratto: se ci sono penali, sono da pagare nella misura scritta lì.

Posso estinguere solo una parte del mutuo?

Il conteggio che ti dà la banca riguarda la chiusura totale. Per versare una parte in anticipo chiedi alla banca se è prevista e come si calcola il nuovo piano. Dipende dal contratto.

Mi conviene estinguere o fare la surroga?

Dipende dai soldi che hai disponibili e dalle condizioni che ti offre un'altra banca. Confronta le offerte con il TAEG, che include anche i costi accessori, e tieni conto della riserva che vuoi mantenere.

Fonti

• Decreto legislativo 385/1993, Testo unico bancario (artt. 120-ter e 120-quater)
• Banca d'Italia, guida «Comprare una casa: il mutuo»