Mediatore creditizio: serve?

Cos'è un mediatore creditizio in parole semplici

Il mediatore non ti presta soldi. Il mutuo lo concede la banca, che valuta se sei in grado di restituirlo. Il mediatore fa da ponte: ti aiuta a capire quali banche possono interessarsi al tuo caso e prepara la pratica con te.

Il suo compito finisce quando la banca decide. Se la banca dice sì, il contratto di mutuo è con la banca, non con il mediatore.

Come si svolge la pratica, passo per passo

Con un mediatore la strada tipica è questa:

• primo colloquio: il mediatore ti chiede reddito, tipo di contratto di lavoro, eventuali altri finanziamenti e il budget che hai in mente;
• raccolta dei documenti: buste paga, dichiarazioni dei redditi, estratti conto, documento d'identità e i dati dell'immobile che vuoi comprare;
• presentazione della domanda a una o più banche;
• valutazione della banca, che esamina la domanda e fa la perizia sull'immobile;
• offerta scritta: la banca ti consegna il documento con le condizioni e il costo;
• firma del contratto e rogito dal notaio.

In ogni passaggio puoi fare domande. Se una cosa non è chiara, chiedila per iscritto.

Quando può servire davvero

Il mediatore può essere utile se:

• hai poco tempo e non riesci a girare tra più sportelli;
• il tuo reddito è particolare, per esempio un contratto a termine o una partita IVA, e vuoi capire quali banche valutano quel profilo;
• non sai da dove cominciare e vuoi un primo quadro di quanto potresti ottenere, sapendo che la cifra precisa la decide la banca, come spiegato in Quanto mi danno di mutuo con il mio stipendio;
• hai già provato da solo senza esito e vuoi capire perché la domanda non è passata.

Non serve, invece, se hai già un'offerta chiara da una banca e vuoi solo confrontarla. Questo puoi farlo da solo, leggendo bene i documenti.

Quanto può costare e cosa chiedere per iscritto

Il compenso del mediatore è una spesa in più, separata da quelle della banca. Non esiste un importo unico: lo trovi nel contratto o nel documento che ti consegna il mediatore, prima di firmare.

Esempio inventato: mutuo di 100.000 €, compenso fisso di 1.500 €. Sono 1.500 € che si aggiungono alle spese del mutuo, quindi il costo complessivo è più alto di quello che vedi nella sola rata.

Chiedi per iscritto:

• quanto costa il compenso e quando va pagato;
• se è dovuto anche quando la banca non concede il mutuo;
• se il compenso è compreso oppure no nel TAEG che ti verrà indicato.

Il TAEG è l'indicatore che riassume il costo complessivo del credito, comprese le spese principali. Lo trovi nel PIES, il prospetto informativo europeo che la banca è tenuta a consegnarti. Le regole sul credito immobiliare ai consumatori sono nel Testo unico bancario, agli articoli 120-quinquies e seguenti. Confronta sempre il TAEG di ogni offerta, non solo il tasso. Per capire la differenza tra i due, leggi Tasso TAN e TAEG: le differenze.

Come riconoscere un intermediario serio

Alcune verifiche si fanno in cinque minuti e ti evitano brutte sorprese:

• chiedi se il mediatore è iscritto nel registro pubblico previsto per questa figura, e chiedi il numero di iscrizione;
• verifica tu l'iscrizione, cercando il registro pubblico da solo, senza usare il link o il contatto che ti ha dato lui;
• diffida di chi promette che il mutuo sarà approvato di sicuro: l'esito dipende dalla banca, che valuta reddito, storico dei pagamenti e immobile;
• diffida di chi ti chiede soldi prima di avere un'offerta scritta e di chi ti propone di firmare fogli in bianco;
• leggi tutto quello che firmi: un incarico di mediazione è un contratto, con diritti e costi.

Cosa resta comunque alla banca

Anche con il mediatore, la banca decide tutto. Fa l'istruttoria, cioè l'esame della tua domanda, e la perizia sull'immobile, che serve a capire quanto vale la casa per la banca. Le spese di istruttoria, perizia e assicurazioni si sommano al costo del mutuo. Le trovi spiegate in Spese di un mutuo: istruttoria, perizia, assicurazioni.

Chiedi l'elenco completo delle spese della pratica, anche quelle che non passano dal mediatore. Così puoi confrontare le offerte con gli stessi criteri, qualunque strada tu scelga. Per il quadro generale del percorso, dalla scelta della casa al rogito, puoi leggere Mutuo prima casa: come funziona.

Gli errori più comuni

• Firmare l'incarico senza aver letto quanto costa.
• Guardare solo la rata mensile: due mutui con rata simile possono avere costi totali molto diversi.
• Pensare che il mediatore sia la banca. Il mediatore presenta la domanda, la banca concede o rifiuta il prestito.
• Dichiarare cose non vere o presentare documenti incompleti per far passare la domanda. La banca verifica, e il rischio ricade su di te.

In pratica

• Chiedi al mediatore il compenso per iscritto, con l'importo, e se è dovuto anche quando il mutuo non viene concesso.
• Chiedi quali banche ha interpellato e confronta il TAEG di ogni offerta leggendo il PIES.
• Verifica da solo l'iscrizione del mediatore nel registro pubblico, usando il numero che ti ha dato.
• Chiedi per iscritto l'elenco completo delle spese della pratica, comprese quelle della banca.

Domande frequenti

Devo per forza usare un mediatore per il mutuo?

No. Puoi andare direttamente in banca oppure chiedere offerte a più banche da solo. Il mediatore è una scelta, non un passaggio obbligatorio.

Il mediatore può garantire che ottengo il mutuo?

No. La decisione è della banca, che valuta la tua situazione. Diffida di chi promette il contrario.

Se il mutuo non viene concesso devo pagare il mediatore?

Dipende da quello che hai firmato. Per questo la domanda va fatta prima di firmare, e la risposta deve essere scritta nel contratto.

Fonti

• Banca d'Italia, guida «Comprare una casa: il mutuo»
• Decreto legislativo 385/1993, Testo unico bancario