Imposta sostitutiva sul mutuo

Cos'è l'imposta sostitutiva sul mutuo in parole semplici

Quando chiedi un mutuo per comprare casa, la legge prevede alcune imposte collegate al finanziamento e all'ipoteca che la banca ottiene a garanzia. Al loro posto puoi pagare un'unica imposta, appunto la sostitutiva, che si calcola come percentuale della somma prestata.

La base di calcolo è l'importo che la banca eroga, cioè il capitale del mutuo. Non è il prezzo della casa e non è la rata che pagherai ogni mese.

Quanto si paga: 0,25% o 2%?

L'aliquota dipende dal motivo per cui chiedi il mutuo:

• prima casa: 0,25% dell'importo erogato;
• altri casi (seconda casa, immobile per investire o altro): 2% dell'importo erogato.

La percentuale è fissata dalla legge (art. 18 del DPR 601/1973). Non la sceglie la banca e non dipende dal tuo stipendio.

Esempio con numeri tondi

Esempio. Mutuo erogato: 80.000 €, per la prima casa.

Imposta sostitutiva (0,25%): 80.000 × 0,25% = 200 €.

Stesso mutuo, ma per una seconda casa: 80.000 × 2% = 1.600 €.

La differenza è di 1.400 €. È un esempio: il tuo importo esatto lo trovi nel contratto di mutuo e nel preventivo della banca.

Quando si paga e dove la trovi

Di norma l'imposta si paga al momento dell'erogazione del mutuo, cioè quando la banca mette a disposizione la somma per l'atto. Nel giorno del rogito la banca o il notaio ti indicano l'importo che devi versare o che viene trattenuto.

La voce si chiama imposta sostitutiva. La trovi nel preventivo, nel documento di sintesi e nel contratto di mutuo. Se non la vedi, chiedi alla banca di indicarla per iscritto prima di firmare.

Chi ha diritto allo 0,25%

Per pagare l'aliquota ridotta della prima casa devi avere gli stessi requisiti che servono per l'agevolazione prima casa sull'imposta di registro. In sintesi:

• l'immobile non è di categoria di lusso (A/1, A/8, A/9);
• non sei già proprietario di un'altra casa nello stesso comune, da solo o con il coniuge;
• trasferisci la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto, oppure lavori in quel comune;
• non hai già comprato in passato una casa con l'agevolazione che non hai ancora venduto nei termini.

Se una di queste condizioni manca, l'aliquota è quella del 2%. Se dichiari il falso o non rispetti i requisiti nei termini, puoi dover pagare la differenza con una sanzione del 30% e gli interessi. Per casi particolari, come gli italiani residenti all'estero, verifica le condizioni prima di firmare.

Cosa non è l'imposta sostitutiva

L'imposta sostitutiva è solo una delle somme che paghi per il mutuo. Non include le altre spese, che sono diverse e vanno controllate a parte:

• le spese di istruttoria, cioè quelle che la banca chiede per valutare la pratica;
• la perizia che la banca fa fare sull'immobile;
• le assicurazioni richieste sul finanziamento;
• gli interessi, che sono compresi nelle rate.

Quando confronti due offerte di mutuo, guarda il costo totale e non solo l'imposta. Il dettaglio di queste voci lo trovi qui: le spese di un mutuo: istruttoria, perizia, assicurazioni.

E se la casa viene da un'asta?

Se compri all'asta, il mutuo può servire per pagare il saldo del prezzo di aggiudicazione. In quel caso l'imposta sostitutiva si calcola sull'importo del mutuo erogato, con la stessa logica: 0,25% per la prima casa, 2% per le altre.

Il punto delicato è il tempo. Il saldo va pagato entro 120 giorni dall'aggiudicazione, termine che non si allunga. Per questo la pratica con la banca va avviata prima dell'asta, non dopo. Il percorso dopo la vittoria è descritto qui: cosa succede dopo l'aggiudicazione: tutti i passaggi.

Le regole su offerta minima e cauzione sono quelle dell'avviso, e non cambiano l'aliquota dell'imposta sostitutiva. Per capire le cifre dell'offerta puoi leggere: prezzo base e offerta minima, spiegati con un esempio.

In pratica

• Chiedi alla banca il preventivo con l'importo esatto dell'imposta sostitutiva, calcolata sull'erogato.
• Prima di firmare verifica di avere i requisiti prima casa, perché da quelli dipende lo 0,25% o il 2%.
• Controlla che l'importo del mutuo sia quello che la banca ti eroga, non il prezzo della casa.
• Se compri la prima casa ma non sei ancora residente, segna la scadenza dei 18 mesi per trasferire la residenza.
• Confronta le offerte sul costo totale, non solo sull'imposta.

Domande frequenti

Se non chiedo il mutuo devo pagare l'imposta sostitutiva?

No. L'imposta sostitutiva riguarda solo il finanziamento. Se compri senza mutuo, per l'acquisto restano le imposte sulla compravendita, che seguono regole diverse.

Se il mutuo è per una seconda casa pago sempre il 2%?

Sì, se la casa non rispetta i requisiti della prima casa, l'aliquota è quella del 2% sull'importo erogato. Nel dubbio, chiedi alla banca di indicarti per iscritto l'aliquota applicata.

La base di calcolo è il prezzo di acquisto della casa?

No. La base è l'importo del mutuo che la banca eroga. Se paghi una parte con risparmi tuoi, quella parte non entra nel calcolo dell'imposta sostitutiva.

Fonti

• Decreto del Presidente della Repubblica 601/1973, art. 18
• Agenzia delle Entrate, guide fiscali
• Banca d'Italia, guida «Comprare una casa: il mutuo»