Ispezione ipotecaria: come si fa e cosa mostra
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Cos'è l'ispezione ipotecaria in parole sempliciCome si fa, passo per passoCosa mostra davveroCosa controllare nella visuraIspezione ipotecaria e asta: cosa cambiaEsempio con numeri tondiIn praticaDomande frequentiFontiL'ispezione ipotecaria è la ricerca che ti dice quali ipoteche, pignoramenti e altri atti risultano registrati su un immobile. Si chiede alla Conservatoria dei registri immobiliari, oggi anche online, e serve a capire se la casa è libera da debiti prima di comprarla.
Cos'è l'ispezione ipotecaria in parole semplici
Ogni casa è collegata a un registro pubblico dove vengono annotati i fatti che la riguardano: un mutuo garantito da ipoteca, un pignoramento, una vendita, una donazione. Questo registro si chiama registro delle trascrizioni e delle iscrizioni ipotecarie. L'ispezione ipotecaria è la richiesta che fai per leggerne il contenuto relativo a un immobile.
Il documento che ottieni si chiama anche visura ipotecaria. Il nome cambia, la sostanza è la stessa: un elenco di formalità registrate sull'immobile, con data, tipo di atto e soggetti coinvolti.
Non confonderla con la visura catastale. La visura catastale descrive la casa dal punto di vista fiscale e tecnico: categoria, rendita, superficie. La visura ipotecaria descrive invece chi ha diritti o pesi sulla casa. Per capire la differenza puoi leggere la visura catastale: cos'è e come si scarica.
Come si fa, passo per passo
La richiesta si può fare in questo modo:
- Individua i dati dell'immobile: comune, tipo di catasto, foglio, particella e subalterno. Li trovi nell'atto di acquisto, nella perizia d'asta o nella visura catastale. Se non li hai, leggi come trovare foglio, particella e subalterno.
- Scegli la Conservatoria competente, cioè quella del territorio in cui si trova l'immobile.
- Invia la richiesta online tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, oppure presentala allo sportello della Conservatoria.
- Scegli il tipo di ricerca: per immobile, cioè per dati catastali, oppure per soggetto, cioè per il nome del proprietario. Per sapere cosa c'è su una casa specifica serve la ricerca per immobile.
- Ritira o scarica il documento e leggilo con calma, soprattutto la parte delle formalità.
La visura ipotecaria è un documento che si richiede in qualsiasi momento. Puoi farla prima di fare un'offerta, prima del compromesso e prima del rogito.
Cosa mostra davvero
La visura elenca le formalità registrate. Le più importanti sono queste.
- Ipoteche: garanzie iscritte a favore di una banca o di un creditore. Di solito dipendono da un mutuo. Cosa sono e come si cancellano lo spiega la guida su l'ipoteca su una casa.
- Pignoramenti: atti con cui un creditore blocca l'immobile per recuperare un debito. Se ce n'è uno, la casa potrebbe finire all'asta. Cosa succede lo spiega la guida sul pignoramento della casa.
- Trascrizioni: atti che incidono sulla proprietà, come una vendita, una donazione, una successione o una domanda giudiziale. Il significato di quelle legate al pignoramento è spiegato nella guida sulla trascrizione del pignoramento.
- Annotazioni: note che modificano o collegano un'altra formalità, come una cancellazione, una riduzione o una proroga.
Ogni voce ha una data. Conta la data, non solo il tipo di atto: un'ipoteca iscritta dieci anni fa e mai cancellata è ancora lì finché qualcuno non ne chiede la cancellazione.
Cosa controllare nella visura
Leggi il documento cercando questi punti.
- Ci sono ipoteche attive? Se sì, chi è il creditore e a fronte di quale debito? Il venditore deve dimostrare che verranno cancellate al momento del rogito.
- Ci sono pignoramenti? Se sì, la casa è in una procedura esecutiva e la vendita può avvenire con regole diverse.
- Ci sono trascrizioni di vendite o donazioni? Confronta i soggetti con chi ti sta vendendo la casa. Se i nomi non tornano, chiedi spiegazioni prima di andare avanti.
- Ci sono formalità non chiare? Non è un dettaglio da ignorare: chiedi al notaio o al professionista che ti affianca di spiegartele per iscritto.
La visura non dice se l'immobile è in regola dal punto di vista edilizio o catastale. Per quello servono altri controlli, come la conformità catastale.
Ispezione ipotecaria e asta: cosa cambia
Nelle aste giudiziarie il perito e il professionista delegato riportano già la situazione ipotecaria nella perizia e nell'avviso di vendita. In sostanza, si tratta di un certificato che elenca ipoteche, pignoramenti e trascrizioni. È un punto di partenza, ma non sostituisce la tua verifica: leggi il documento che hai in mano e confrontalo con ciò che trovi nella Conservatoria.
Nell'asta il trasferimento avviene con il decreto del giudice, e le ipoteche e i pignoramenti iscritti vengono cancellati con quel decreto. Questo non significa che ogni formalità sparisca: servitù, vincoli e diritti di terzi opponibili restano. Per questo la visura va letta con attenzione anche quando compri all'asta. Il percorso completo è spiegato nella guida su come funziona un'asta immobiliare.
Esempio con numeri tondi
Esempio. Un'abitazione viene offerta a 100.000 €. Nella visura compare un'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo di 80.000 €, ancora attivo. Il venditore deve chiedere alla banca la cancellazione, di solito consegnando il saldo del mutuo al rogito. Se il venditore non può dimostrarlo, la casa non può passare a te libera da quel peso. Quindi, prima di firmare il compromesso, chiedi come e quando l'ipoteca verrà cancellata e scrivilo nel contratto.
In pratica
- Chiedi l'ispezione ipotecaria sull'immobile prima di firmare qualsiasi proposta o compromesso.
- Verifica che i dati catastali della visura corrispondano esattamente all'immobile che stai comprando.
- Cerca ipoteche e pignoramenti attivi e chiedi per iscritto come verranno cancellati.
- Confronta i soggetti delle trascrizioni con il venditore e porta la visura al notaio o al professionista.
Domande frequenti
L'ispezione ipotecaria costa?
Sì, la richiesta ha un costo che dipende dal tipo di ricerca e dalla modalità scelta. Il dettaglio aggiornato lo trovi sui servizi online dell'Agenzia delle Entrate o allo sportello della Conservatoria.
Posso fare l'ispezione ipotecaria da solo?
Sì. Chiunque può richiedere una ricerca per immobile, perché i dati sono pubblici. Il difficile è interpretarla, per questo è utile farsi aiutare dal notaio o da un professionista.
Se la visura mostra un'ipoteca, devo rinunciare alla casa?
No. Un'ipoteca attiva non è di per sé un problema, se viene cancellata al momento del rogito. Il punto è avere per iscritto come e quando succederà.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
