Servitù di passaggio: cosa significa

Cos'è la servitù di passaggio in parole semplici

La servitù è un diritto che lega due immobili, non due persone. Il terreno che subisce il passaggio si chiama fondo servente. Il terreno che ottiene il vantaggio si chiama fondo dominante.

Questo significa che la servitù resta con l'immobile. Quando cambia il proprietario del fondo dominante, il diritto di passaggio passa al nuovo proprietario. Lo stesso vale per il fondo servente: se lo compri, il passaggio altrui resta lì.

Il passaggio può servire per arrivare a casa, a un box, a un pozzo, a una strada pubblica o a un altro terreno. Può essere a piedi, con mezzi o in entrambi i modi. Il titolo che lo ha costituito dice esattamente quale uso è consentito.

Come si riconosce prima di comprare

Un passaggio può essere visibile, ma non sempre lo è. Un sentiero battuto, un cancello o un gradino comune sono segnali da non ignorare. Però il fatto che qualcuno passi da anni non prova, da solo, che esista un diritto. Per capirlo devi guardare i documenti.

I posti dove cercarla sono questi:

• l'atto di acquisto dell'immobile, nella parte dedicata a servitù, oneri e vincoli;
• la visura ipotecaria, che mostra le trascrizioni collegate all'immobile;
• la planimetria e la mappa catastale, per capire dove passa il percorso;
• nelle aste, la perizia, nella sezione su vincoli e oneri. Come leggerla è spiegato nella guida come leggere la perizia di un'asta, sezione per sezione.

La visura ipotecaria si chiede alla Conservatoria dei registri immobiliari. La visura catastale, invece, mostra i dati del catasto. Sono due documenti diversi e nessuno dei due sostituisce l'atto.

Da dove nasce una servitù di passaggio

Una servitù può nascere in modi diversi. I più comuni sono questi:

• per contratto, cioè con un accordo tra i proprietari fatto per atto notarile;
• per testamento, quando il proprietario la dispone in quel modo;
• per usucapione, quando il passaggio dura nel tempo e si vede, con i requisiti previsti dalla legge;
• per destinazione del padre di famiglia, quando due terreni appartenevano a un solo proprietario che aveva creato un passaggio stabile tra loro, e poi sono stati divisi.

La servitù per usucapione è la più delicata. Non c'è un atto scritto che la descriva, quindi può sfuggire a chi compra. Per questo chi compra deve chiedere conto anche del passaggio di fatto, non solo dei documenti.

Perché conta quando compri casa

La servitù può essere valida anche nei tuoi confronti, anche se non l'hai letta nel rogito. La regola generale è questa: gli atti che riguardano diritti sugli immobili vanno trascritti nei registri immobiliari per essere opposti ai terzi, come stabilisce l'articolo 2643 del codice civile. Se una servitù è trascritta, la trovi nella visura ipotecaria e ti riguarda.

Il notaio controlla le trascrizioni prima del rogito. Lavora però sugli atti che gli vengono consegnati e sulle visure. Non vede ciò che non risulta. Per questo è utile che tu chieda esplicitamente quali servitù gravano sull'immobile, e che lo chieda per iscritto.

Una servitù può cambiare la vita di tutti i giorni. Per esempio:

• altre persone possono passare davanti alla tua porta, nei modi e negli orari previsti dall'atto;
• la manutenzione del percorso può essere a carico tuo, di chi passa o di entrambi;
• il passaggio può limitare dove puoi mettere un cancello, una recinzione o un posto auto.

Di regola è il titolo che ha costituito la servitù a stabilire chi paga la manutenzione. Leggi l'atto e fattelo spiegare dal notaio prima di firmare.

Esempio con numeri tondi

Esempio inventato. Compri un appartamento con un piccolo giardino per 100.000 €. Dietro il tuo giardino c'è un terreno del vicino, e l'unica strada per arrivarci passa sul tuo cortile.

Se la servitù è scritta nell'atto di provenienza e trascritta, il vicino può passare. Tu puoi però chiedere che il passaggio avvenga come dice l'atto, senza allargarlo e senza usarlo per altri scopi.

Se invece il vicino passa da anni senza alcun atto, la situazione va chiarita con un professionista. Il passaggio di fatto può diventare un diritto, ma servono verifiche sui tempi, sulle modalità e sulle prove.

Non esiste un numero valido per tutti i casi. La larghezza del passaggio, i tempi e i costi li trovi nell'atto o nella perizia, non in una regola generale.

Cosa cambia se l'immobile è all'asta

Nelle aste giudiziarie la vendita segue regole particolari. Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi dell'immobile, come stabilisce l'articolo 2922 del codice civile. Non puoi chiedere di ridurre il prezzo perché hai scoperto un difetto dopo.

Il decreto di trasferimento cancella ipoteche e pignoramenti. Non cancella però i diritti altrui che erano già validi, come una servitù trascritta prima del pignoramento. Per questo, prima di partecipare, leggi la perizia alla sezione su vincoli e oneri.

Se la perizia parla di passaggi o accessi, chiedi chiarimenti prima dell'offerta. Il momento per capire queste cose è prima dell'asta, non dopo l'aggiudicazione. Per le regole di partecipazione puoi leggere come funziona un'asta immobiliare, dall'avviso alle chiavi.

Cosa controllare prima di firmare

Prima di firmare una proposta o un preliminare, fai questi controlli:

• chiedi copia dell'atto di provenienza, cioè l'atto con cui il venditore ha acquistato l'immobile;
• leggi la visura ipotecaria e cerca le trascrizioni che riguardano servitù;
• confronta la planimetria con il percorso reale, guardando cancelli, sentieri e accessi;
• chiedi per iscritto se ci sono passaggi di terzi, anche di fatto;
• fatti spiegare dal notaio le clausole su manutenzione e spese.

Se trovi una servitù che non capisci, non firmare finché non è spiegata. Il preliminare, cioè il compromesso, deve descrivere gli oneri dell'immobile. Per capire cosa deve contenere, leggi compromesso preliminare: cos'è e cosa deve contenere.

Gli errori più comuni

Chi compra casa tende a fare alcuni errori ricorrenti:

• pensare che un passaggio usato da sempre sia libero per tutti, mentre potrebbe essere un diritto di altri;
• fidarsi del fatto che il vicino passi senza problemi, senza chiedere l'atto;
• confondere la servitù con la comproprietà di un cortile, che ha regole diverse;
• scoprire la servitù dopo il rogito, quando non c'è più margine per chiedere modifiche.

In pratica

• Chiedi l'atto di provenienza e leggi la parte su servitù e oneri.
• Controlla la visura ipotecaria per le trascrizioni collegate all'immobile.
• Confronta il percorso reale con la planimetria e segna i passaggi che non trovi nei documenti.
• Se compri all'asta, leggi la perizia nella sezione su vincoli e oneri prima di offrire.
• Fatti spiegare dal notaio chi paga la manutenzione del passaggio.

Domande frequenti

Posso chiudere il passaggio se il vicino non lo usa più?

Non basta che il vicino non passi. La servitù si estingue solo nei casi previsti dalla legge. Ogni situazione va valutata con un professionista, leggendo l'atto e la storia del passaggio.

Devo pagare il vicino per il passaggio?

Dipende da come è costituita la servitù. Alcune sono gratuite, altre prevedono un contributo alle spese. Lo capisci leggendo l'atto.

Il notaio mi dice se c'è una servitù?

Il notaio controlla le trascrizioni e i documenti che gli vengono consegnati e ti spiega ciò che risulta. Se il passaggio esiste solo di fatto e non risulta da atti, può non emergere. Per questo fai domande precise e chiedile per iscritto.

Fonti

• Codice civile
• Agenzia delle Entrate, visura catastale
• Portale delle Vendite Pubbliche