Decreto Salva casa: cosa cambia per chi compra
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Cos'è il decreto Salva casa in parole sempliciCosa cambia per chi compra casaCome capire se una difformità è sanabileLe tolleranze non sono abusiEsempio con numeriCosa controllare prima di firmareVendita all'asta: una regola diversaIn praticaDomande frequentiFontiIl decreto Salva casa, in vigore dal 30 maggio 2024, permette di mettere in regola alcune difformità edilizie che prima non si potevano sanare. Se compri casa, questo significa che un abuso piccolo non è più automaticamente un problema senza soluzione, ma devi comunque controllare documenti e pratiche prima di firmare.
Cos'è il decreto Salva casa in parole semplici
Il decreto Salva casa è il decreto-legge 69 del 2024, convertito nella legge 105 del 2024. Ha cambiato le regole per sanare gli abusi edilizi, cioè le opere fatte senza permesso o in modo diverso da come era autorizzato.
La novità principale è l'articolo 36-bis del Testo unico dell'edilizia (decreto del Presidente della Repubblica 380 del 2001). Questo articolo riguarda le parziali difformità e le variazioni essenziali, cioè le modifiche che prima erano difficili o impossibili da regolarizzare.
La sanatoria, cioè la regolarizzazione dell'abuso con un titolo edilizio successivo, non è automatica. Va chiesta al Comune, deve rispettare condizioni precise e prevede il pagamento di un'oblazione, cioè una somma dovuta per regolarizzare l'opera.
Cosa cambia per chi compra casa
Prima del decreto, un immobile con una difformità non sanabile poteva restare bloccato a lungo. Oggi alcune difformità possono essere regolarizzate, ma solo se rispettano le condizioni del caso.
Per te che compri, il punto pratico è questo: un immobile con abusi sanabili può diventare regolare, ma il percorso richiede tempo, tecnici e denaro. Il venditore dovrebbe avere già avviato la pratica o indicarti come intende farlo.
Il decreto non cambia il dovere di controllare. Prima di firmare, verifica sempre che la casa sia conforme ai documenti depositati in Comune.
Come capire se una difformità è sanabile
La regola generale è semplice da dire, ma va valutata caso per caso. Una difformità è più facile da sanare quando l'immobile, nella sua versione attuale, rispetta le regole urbanistiche in vigore sia oggi sia al momento in cui è stato costruito o modificato.
Se vuoi capire meglio questo meccanismo, leggi la guida su doppia conformità: cosa significa. Ti spiega perché il Comune guarda sia la regola di oggi sia quella del passato.
Se invece vuoi capire cosa si intende per abuso e come emerge in fase di acquisto, leggi abuso edilizio: cos'è e come si scopre.
Le tolleranze non sono abusi
Non ogni differenza tra progetto e realtà è un abuso. La legge prevede le tolleranze costruttive, cioè piccole variazioni di misura che non richiedono sanatoria. L'articolo 34-bis fissa una soglia del 2 % sulle misure indicate nel titolo edilizio.
Con il Salva casa le soglie possono essere più ampie per le unità più piccole, secondo la superficie. Il limite preciso per il tuo immobile va verificato con un tecnico, non dedotto a memoria.
Esempio: un appartamento autorizzato di 100 mq che nella realtà misura 102 mq ha una differenza di 2 mq, cioè il 2 %. Rientra nella soglia generale. Se invece misura 104 mq, la differenza è del 4 % e supera la soglia ordinaria: in quel caso va verificato se è una difformità sanabile.
Per capire meglio la differenza, leggi tolleranze costruttive: cosa non è abuso (Salva casa).
Esempio con numeri
Mettiamo che tu voglia comprare un appartamento a 150.000 €. In perizia o nella documentazione trovi una piccola difformità: una finestra spostata e una superficie più grande di 3 mq rispetto al titolo edilizio. Il venditore dice che la difformità è sanabile con il Salva casa.
La superficie autorizzata è di 100 mq. Tre metri quadrati sono il 3 %, quindi superano la tolleranza generale del 2 %. Non puoi dare per scontato che sia una semplice tolleranza.
A questo punto la domanda giusta è: la difformità rientra nei casi previsti dall'articolo 36-bis? Se sì, serve una pratica al Comune con i costi e i tempi che il tecnico stimerà. Il prezzo va valutato anche tenendo conto di questi costi.
Cosa controllare prima di firmare
Prima di fare una proposta o firmare un preliminare, controlla questi punti:
- Il titolo edilizio dell'immobile: permesso, SCIA o CILA, e la sua data.
- La planimetria catastale e la planimetria allegata al titolo edilizio: devono corrispondere.
- Eventuali pratiche di sanatoria già presentate o da presentare.
- I costi della regolarizzazione, con un preventivo scritto del tecnico.
- Se l'immobile è all'asta, il tipo di difformità e le indicazioni della perizia.
Per il quadro generale dei titoli, leggi CILA, SCIA, permesso di costruire: le differenze. Per capire lo stato di regolarità dell'immobile, leggi stato legittimo dell'immobile: cos'è.
Vendita all'asta: una regola diversa
Nelle vendite giudiziarie le regole sono diverse. L'articolo 46 del Testo unico dell'edilizia prevede che la nullità per mancanza di titolo edilizio non si applichi alle vendite giudiziarie. L'aggiudicatario può presentare la domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento.
Questo non significa che l'abuso scompaia. Significa che hai un tempo preciso per regolarizzarlo, e che il costo resta a tuo carico. Leggi la perizia con attenzione e chiedi al tecnico quanto costerebbe la regolarizzazione.
In pratica
- Chiedi al venditore il titolo edilizio e la planimetria, e confrontali con lo stato reale della casa.
- Fatti dire per iscritto se ci sono difformità e se sono sanabili con il Salva casa.
- Fai valutare la regolarizzazione a un tecnico e chiedi un preventivo scritto.
- Chiedi al notaio di verificare la documentazione prima del rogito.
Domande frequenti
Il Salva casa sana tutti gli abusi?
No. Riguarda alcune difformità parziali e variazioni essenziali, a condizioni precise. Gli abusi più gravi possono ancora richiedere la demolizione o restare non sanabili.
Posso comprare una casa con un abuso sanabile?
Sì, ma devi sapere quanto costa la regolarizzazione e quanto tempo richiede. Metti questi costi nel prezzo che offri.
Il notaio può rifiutarsi di rogitare?
Se mancano i riferimenti al titolo edilizio, l'atto può essere nullo. Leggi abuso edilizio e vendita: il notaio può rogitare? per capire come funziona.
Dove trovo le regole ufficiali?
Il testo del decreto e del Testo unico dell'edilizia è disponibile su Normattiva. Le regole precise vanno sempre controllate lì o con il tecnico.
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