Diritto di superficie: cos'è

Cos'è, in parole semplici

Immagina un terreno di proprietà di Anna. Anna non vuole costruire, ma Luca vuole fare un box su quel terreno. Con il diritto di superficie Anna concede a Luca di costruire e di avere il box in proprietà, mentre il terreno rimane di Anna.

Le due parti hanno nomi precisi. Il proprietario del suolo, cioè del terreno, è Anna. Chi ha il diritto di costruire, cioè Luca, si chiama superficiario. Il superficiario è proprietario di quello che costruisce, ma non del terreno sotto.

La differenza con una casa comprata in modo normale è questa. Di solito chi compra un appartamento compra anche il terreno sotto e lo spazio sopra. Con il diritto di superficie queste due cose restano separate: la costruzione appartiene a una persona, il suolo a un'altra.

Perché esiste e dove lo trovi

Il diritto di superficie si usa spesso quando chi possiede un terreno non vuole venderlo, ma preferisce farlo usare da qualcun altro. Per chi compra, però, la domanda pratica è un'altra: dove si vede che esiste?

Lo trovi in tre posti:

• nell'atto che lo ha costituito, cioè il contratto o il rogito con cui è nato;
• nella visura ipotecaria, il documento della Conservatoria che elenca le trascrizioni, cioè le registrazioni ufficiali dei diritti sull'immobile;
• nell'avviso di vendita o nella perizia, se si tratta di un'asta.

Nell'annuncio cerca le parole «diritto di superficie» o «superficiario». Se non ci sono, non dare per scontato che il terreno sia tutto del venditore: chiedi.

Come nasce: l'atto e la trascrizione

Il diritto nasce da un atto. Di norma l'atto si fa per iscritto davanti al notaio, come succede per le compravendite di immobili. Il notaio controlla che il diritto sia stato costituito correttamente e che le parti siano quelle giuste.

Dopo l'atto, il diritto va trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione serve a far valere il diritto anche verso terzi, per esempio verso chi compra il terreno più avanti o verso i creditori. Se il diritto non è trascritto, chi compra dopo potrebbe non doverlo rispettare.

Per questo, quando leggi un annuncio o una proposta, chiedi sempre la copia dell'atto che costituisce il diritto e la visura ipotecaria aggiornata.

Quanto dura e quanto costa: dipende dall'atto

Non esiste una durata uguale per tutti i casi. Il contratto dice se il diritto ha una scadenza e, in quel caso, quanto dura. Deve anche dire se chi ha il diritto paga un canone periodico, cioè una somma regolare al proprietario del terreno, e che cosa succede alla costruzione quando il diritto finisce.

Questo ultimo punto è il più importante. Prima di firmare leggi la clausola sulla scadenza. Se non la capisci, falla spiegare dal notaio prima dell'atto, non dopo.

Sulle imposte non ti do cifre, perché cambiano e dipendono dal tipo di atto e dalle persone coinvolte. L'Agenzia delle Entrate pubblica guide fiscali che spiegano le imposte sugli atti immobiliari. Il notaio ti dirà la cifra precisa per il tuo caso, prima della firma.

Esempio con numeri tondi

Questo è un esempio inventato, con cifre tonde, per capire come si ragiona. Non è un prezzo di mercato.

Mettiamo che Luca costruisca un box che gli costa 20.000 €. Anna gli concede il diritto per 20 anni e il contratto prevede un canone di 1.000 € l'anno.

• Costo della costruzione: 20.000 €, pagati da Luca.
• Canone: 1.000 € l'anno, cioè 20.000 € in 20 anni, se il contratto lo prevede.
• Imposte e spese notarili: da chiedere al notaio, non calcolate qui.

Quando Luca vende il box, vende il suo diritto sulla costruzione. Chi compra da lui si trova anche con la durata che resta e con il canone da pagare. Per questo chi compra deve verificare nel contratto se il diritto può essere venduto e a quali condizioni.

E se la costruzione è abusiva?

Il superficiario è proprietario della costruzione, quindi risponde anche di come è stata costruita. Se il box o la casa sono stati fatti senza i titoli edilizi necessari, sei davanti a un problema urbanistico, non solo a una questione di proprietà.

I titoli edilizi sono i documenti con cui il Comune autorizza un intervento: la CILA, la SCIA o il permesso di costruire, a seconda dell'intervento. Confronta i titoli con lo stato reale dell'immobile. Se ci sono differenze, leggi come si capisce se un immobile è in regola in stato legittimo dell'immobile e cosa vuol dire un abuso edilizio.

Attenzione anche ai costi. Se l'abuso è sanabile, la sanatoria ha un costo. Se non è sanabile, va rimosso. Nelle aste i costi della sanatoria o della demolizione restano a carico di chi compra, e il perito deve quantificarli nella perizia.

Se il diritto è in un'asta

Se l'immobile viene venduto all'asta giudiziaria, il diritto di superficie di un altro soggetto può essere un vincolo o un onere che resta sull'immobile. La perizia deve descrivere vincoli e oneri, e ti dice anche lo stato di possesso.

Leggi la perizia con attenzione. Se non sai dove guardare, parti da come leggere la perizia di un'asta, sezione per sezione. Se il diritto di superficie non è chiaro nella perizia, chiedi al delegato o al custode prima di fare l'offerta.

In pratica

• Chiedi la copia dell'atto che costituisce il diritto e leggi durata, canone e clausola sulla scadenza.
• Fai la visura ipotecaria e controlla che il diritto risulti trascritto.
• Chiedi al Comune i titoli edilizi della costruzione e confrontali con lo stato reale.
• Chiedi al notaio come si trasferisce il diritto e cosa succede alla fine.
• Verifica nel contratto se il diritto si può vendere o affittare.

Domande frequenti

Il diritto di superficie è lo stesso di proprietà?

No. La proprietà normale riguarda il bene nel suo insieme. Il diritto di superficie separa la proprietà della costruzione da quella del terreno. Chi ce l'ha è proprietario della costruzione, ma con un diritto che nasce da un atto e che può avere una durata stabilita nel contratto.

Se compro un immobile con diritto di superficie, il terreno è mio?

No, se il diritto è di un altro soggetto. Tu acquisti il diritto o la costruzione, secondo quello che l'atto dice. Il terreno resta di chi lo possiede. Controlla sempre l'atto e la visura prima di pensare che il terreno sia compreso.

Alla scadenza perdo la casa?

Dipende dal contratto e dalle norme che si applicano. Non esiste una risposta unica. Leggi la clausola sulla scadenza e chiedi al notaio come funziona nel tuo caso, prima di firmare. È la domanda più importante da fare.

Fonti

• Codice civile su Normattiva
• Agenzia delle Entrate, guide fiscali