Tolleranze costruttive: cosa non è abuso (Salva casa)

Cos'è una tolleranza costruttiva in parole semplici

Nessuna casa viene costruita al millimetro. Un muro può risultare un po' più spesso del disegno, un solaio un po' più alto. La legge tiene conto di questo: le piccole differenze di misura sono tollerate, purché restino dentro un limite.

Il limite è scritto nel testo unico dell'edilizia, il DPR 380/2001, all'articolo 34-bis. Nell'annuncio non troverai la parola «tolleranza». Troverai invece il riferimento al titolo edilizio, cioè al permesso o alla comunicazione con cui il Comune ha autorizzato i lavori. Le misure di quel titolo sono il metro con cui si confronta la casa reale.

Quanto può scostarsi una misura: il 2 % e il Salva casa

La regola di base dice che le misure reali possono discostarsi da quelle del titolo edilizio fino al 2 %. Il decreto Salva casa (d.l. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha ampliato la tolleranza per le unità più piccole, fino al 5 % secondo la superficie. Il valore preciso per ogni fascia è scritto nell'articolo 34-bis: leggilo sul sito Normattiva prima di fare conti su un immobile reale.

Facciamo un caso inventato con numeri tondi. Il progetto indica una stanza larga 5,00 metri. Il 2 % di 5,00 metri sono 10 centimetri.

• Stanza misurata 5,08 metri: differenza di 8 centimetri, cioè circa l'1,6 %. Dentro il 2 %.
• Stanza misurata 5,15 metri: differenza di 15 centimetri, cioè il 3 %. Fuori dal 2 %.
• Se l'unità rientra nella fascia piccola del Salva casa, il 5 % darebbe 25 centimetri. In quel caso anche 5,15 metri sarebbe dentro. Per questo conta sapere in quale fascia cade l'immobile.

La percentuale si calcola sulla misura del progetto, non su quella reale. È un dettaglio che cambia il risultato quando la differenza è vicina al limite.

Le tolleranze non sono abusi: cosa significa

Una differenza dentro la soglia non è un abuso. Per questo motivo non serve una domanda di sanatoria e non c'è nulla da regolarizzare. È il vantaggio pratico: chi compra non deve sistemare ogni centimetro.

Ma va detto con chiarezza: la tolleranza riguarda solo le misure entro i limiti descritti sopra. Tutto ciò che supera la soglia, o che cambia la struttura e l'uso dell'immobile, è un'altra cosa. Non basta dire «è solo qualche centimetro» per chiudere la questione.

Quando una differenza diventa abuso

Una misura fuori soglia non è automaticamente un abuso: è una difformità da valutare. Può diventare un abuso vero se aggiunge superficie o volume non autorizzati, o se modifica l'edificio in modo che il titolo non prevede. Qui serve l'analisi di un tecnico, non una stima a occhio.

Per capire come si riconosce un intervento non autorizzato, leggi abuso edilizio: cos'è e come si scopre.

Come controlli la differenza prima di comprare

Parti dalla perizia. La perizia d'asta deve dire se l'immobile è regolare dal punto di vista edilizio e urbanistico, e indicare i costi di un'eventuale sanatoria (art. 173-bis disp. att. c.p.c.). Se la perizia rimanda a un titolo edilizio, confronta le misure che riporta con quelle del titolo.

Se il titolo non è allegato, chiedilo al Comune. Il modo per ottenere copia dei documenti è l'accesso agli atti, e conviene farlo prima dell'offerta, non dopo.

Per capire che cosa dice il titolo rispetto all'immobile, parti dallo stato legittimo: è la situazione dell'immobile secondo le autorizzazioni rilasciate. Ne parla stato legittimo dell'immobile: cos'è.

Cosa cambia con il Salva casa per chi compra

Il Salva casa ha ampliato le tolleranze e ha introdotto una sanatoria semplificata per le parziali difformità (art. 36-bis del DPR 380/2001). Per chi compra significa che alcune differenze oggi si possono regolarizzare più facilmente, ma a condizioni precise, che dipendono dal tipo di abuso e dalla data in cui è stato commesso.

Non dare per scontato che una regola valga per il tuo immobile. Verifica prima il caso con il tecnico e con il notaio. Un quadro generale lo trovi in Decreto Salva casa: cosa cambia per chi compra.

Come si sana una difformità che supera la soglia

Se la differenza supera la tolleranza, la strada di solito è una sanatoria. Esistono regole diverse a seconda del caso, e la più importante riguarda la doppia conformità: l'intervento deve essere conforme sia alla norma del momento della domanda sia a quella del momento in cui è stato realizzato.

In una vendita giudiziaria la sanatoria può essere presentata entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento (art. 46, comma 5, DPR 380/2001). Se il tuo caso riguarda un'asta, questo termine conta più di tante altre regole. Per capire come funziona il percorso, leggi sanatoria edilizia: come funziona.

In pratica

• Chiedi al Comune il titolo edilizio, oppure verifica che sia allegato alla perizia.
• Confronta larghezze, altezze e superfici principali con le misure del titolo.
• Calcola la differenza in percentuale sulla misura del progetto, non su quella reale.
• Se la differenza supera la soglia, fattela spiegare dal tecnico e chiedi il costo di un'eventuale sanatoria.
• Se hai dubbi sulla fascia del Salva casa, controlla il testo dell'articolo 34-bis su Normattiva prima di decidere.

Domande frequenti

Due centimetri in più su un muro di tre metri sono un abuso?

No. Due centimetri su tre metri sono circa lo 0,7 %, quindi dentro la soglia base del 2 %. Il problema nasce quando la differenza supera il limite applicabile all'immobile, non quando esiste una piccola differenza.

Devo sanare una tolleranza prima di vendere?

No, una differenza dentro la soglia non va sanata. Ma se la perizia o il titolo segnalano altre difformità, queste vanno valutate caso per caso con un tecnico.

Le tolleranze valgono anche per la superficie complessiva?

La regola va verificata nel testo dell'articolo 34-bis, perché il calcolo dipende dalle misure che la norma prende in considerazione. Se la superficie reale è molto diversa da quella del titolo, chiedi al tecnico di verificarla.

Nelle aste la sanatoria è possibile?

Sì, nelle vendite giudiziarie la domanda di sanatoria si presenta entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento. Il costo e le condizioni sono quelli indicati nella perizia e nell'avviso di vendita.

Fonti

• DPR 380/2001, Testo unico edilizia
• DPR 380/2001, art. 46 (nullità e vendite giudiziarie)
• D.l. 69/2024, Salva casa