CILA, SCIA, permesso di costruire: le differenze
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Cos'è la CILA, in parole sempliciCos'è la SCIACos'è il permesso di costruireQuando non serve nessuna pratica: l'edilizia liberaCome capire quale titolo serve al tuo lavoroUn esempio con numeriCosa succede se lavori senza il titolo giustoCome controllare il titolo di una casa che stai per comprareIn praticaDomande frequentiFontiCILA, SCIA e permesso di costruire sono tre modi diversi di dire al Comune che vuoi cambiare la casa. Più i lavori sono pesanti, più serve una pratica seria, e nel caso più grande devi ottenere un atto del Comune prima di iniziare.
In breve: la CILA è una comunicazione per lavori piccoli, la SCIA è una segnalazione per lavori più impegnativi, il permesso di costruire è un provvedimento per le trasformazioni più grandi. Quale serve tocca alla legge stabilirlo, non al costo dei lavori.
Cos'è la CILA, in parole semplici
La CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) è la comunicazione che fai al Comune prima di lavori di piccola entità. Un esempio tipico è la manutenzione straordinaria che non tocca la struttura dell'edificio.
«Asseverata» vuol dire che un tecnico abilitato dichiara, con la sua firma, che i lavori rispettano le regole. La disciplina è nell'articolo 6-bis del Testo unico edilizia (DPR 380/2001).
Cos'è la SCIA
La SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) serve per interventi più rilevanti della CILA, per esempio alcune ristrutturazioni. Anche qui il tecnico certifica che il progetto è conforme, e la pratica si presenta al Comune prima dell'inizio dei lavori.
La SCIA è regolata dall'articolo 22 del Testo unico edilizia. Non è un permesso che aspetti: presenti la pratica e i lavori possono partire, ma il Comune può controllare e intervenire se trova irregolarità.
Cos'è il permesso di costruire
Il permesso di costruire è un provvedimento che rilascia il Comune. Serve per le trasformazioni più grandi, come la nuova costruzione o alcune ristrutturazioni che cambiano in modo profondo l'edificio.
È disciplinato dall'articolo 10 del Testo unico edilizia. A differenza della CILA e della SCIA, non inizi i lavori dopo la semplice comunicazione: aspetti che il Comune ti rilasci il titolo.
Quando non serve nessuna pratica: l'edilizia libera
Ci sono interventi che non richiedono né CILA, né SCIA, né permesso. Si chiamano edilizia libera e sono disciplinati dall'articolo 6 del Testo unico edilizia. Sono lavori molto leggeri, e il fatto che non serva una pratica non vuol dire che non ci siano regole da rispettare.
La regola pratica è questa: se non sei sicuro, non dare per scontato che il lavoro sia libero. Chiedi al Comune o al tecnico prima di iniziare.
Come capire quale titolo serve al tuo lavoro
Non esiste una tabella unica valida per tutti i casi, perché conta cosa cambi davvero nell'immobile. Queste sono le domande da farti:
- Il lavoro cambia la struttura, i volumi o la sagoma dell'edificio?
- Cambia la destinazione d'uso, per esempio da box a abitazione?
- Aumenta la superficie o crea nuovi locali?
- Il lavoro è in un immobile vincolato o in una zona con regole particolari?
Più le risposte sono «sì», più il titolo richiesto cresce. Se la risposta è incerta, il titolo giusto lo indica il tecnico, e la scelta va scritta nelle carte del lavoro.
Un esempio con numeri
Esempio. Hai una casa con un progetto approvato dove una stanza è larga 4,00 metri. Il Testo unico edilizia (art. 34-bis) prevede una tolleranza costruttiva del 2% sulle misure del titolo; con il Salva casa la percentuale sale, dal 2% al 5% secondo la superficie dell'unità. In questo esempio usiamo il 2%.
2% di 4,00 metri = 0,08 metri, cioè 8 centimetri.
Se la stanza nella realtà misura 4,07 metri, la differenza rientra nella tolleranza e non è un abuso. Se misura 4,20 metri, la differenza supera la tolleranza e va verificata con il Comune e con il tecnico.
La tolleranza non sostituisce il titolo: serve solo per le piccole differenze di misura che capitano nella costruzione. Per capire come funziona nel dettaglio, leggi tolleranze costruttive: cosa non è abuso con il Salva casa.
Cosa succede se lavori senza il titolo giusto
Se fai un lavoro che richiedeva una pratica e non l'hai fatta, il lavoro è un abuso edilizio. Il Comune può bloccare i lavori e, nei casi più gravi, ordinare la demolizione a tue spese.
La sanzione precisa dipende dal tipo di intervento e dal Comune: non ti posso dare cifre, perché vanno verificate nelle norme locali e con il Comune. Per capire come si scopre un abuso e cosa comporta, leggi abuso edilizio: cos'è e come si scopre.
Il problema non riguarda solo chi fa i lavori. Se compri una casa con lavori non regolari, la sanatoria o la demolizione possono diventare un tuo costo. Per questo conviene verificare prima dell'acquisto.
Come controllare il titolo di una casa che stai per comprare
Prima di firmare una proposta d'acquisto, chiedi al venditore la documentazione dei lavori fatti negli ultimi anni. Controlla che ogni intervento importante abbia il titolo giusto, e che il progetto corrisponda allo stato attuale.
Se trovi lavori senza titolo, o un progetto diverso dalla casa reale, non è detto che l'acquisto sia da scartare. Ma devi sapere che la regolarizzazione può costare tempo e denaro. Per capire cosa sia lo stato legittimo, leggi stato legittimo dell'immobile: cos'è.
In pratica
- Chiedi al venditore o all'amministratore la documentazione dei lavori, con i titoli edilizi di ogni intervento.
- Confronta la planimetria e il progetto con la casa reale, a partire dalle misure delle stanze.
- Se un lavoro sembra importante, chiedi al tecnico quale titolo richiedeva e se è stato presentato.
- Prima di iniziare lavori tuoi, chiedi al tecnico quale titolo serve e non dare per scontata la risposta.
Domande frequenti
La CILA la presenta il proprietario o il tecnico?
Di solito la presenta il tecnico abilitato, che la firma con la sua asseverazione. Tu sei il titolare dei lavori e devi essere d'accordo con la pratica. Chiedi sempre copia di quanto è stato presentato.
La SCIA posso iniziare subito i lavori?
Sì, nel senso che i lavori possono partire dopo la presentazione della pratica, senza aspettare un atto del Comune. Il Comune però può controllare e intervenire se trova irregolarità.
Il permesso di costruire è più lungo da ottenere?
Sì, perché il Comune deve rilasciare un provvedimento e prima di farlo può verificare il progetto. Per i tempi precisi, verifica le regole del tuo Comune.
Una veranda o un soppalco richiedono sempre un permesso?
Non sempre, dipende da come è fatto l'intervento e dalle regole del Comune. Per capire i casi più comuni leggi veranda abusiva: si può sanare? e soppalco abusivo: si può sanare?.
Fonti
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