IMU sulla prima casa: quando si paga

La prima casa in cui vivi non paga l'IMU, salvo che sia di categoria A/1, A/8 o A/9, cioè le case di lusso. La seconda casa paga l'IMU con l'aliquota decisa dal Comune, che può arrivare all'1,06 %. Con una rendita catastale di 500 € e categoria A/2, la seconda casa costa 890,40 € l'anno all'aliquota massima.

Cos'è l'IMU in parole semplici

L'IMU, cioè l'imposta municipale propria, è la tassa annuale sul possesso di case e altri immobili. Va al Comune dove si trova l'immobile. La regola generale è nella legge 160 del 2019, commi da 738 a 783.

Paga il proprietario. Paga anche chi ha un diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Se la casa è in usufrutto, a pagare è l'usufruttuario, cioè chi ha il diritto di usarla e di goderne i frutti, per esempio incassando l'affitto.

Quando la prima casa è esente

La prima casa non paga l'IMU se valgono insieme due condizioni:

• è la tua residenza anagrafica;
• è la tua dimora abituale, cioè il posto dove vivi davvero con la tua famiglia.

L'esenzione vale anche per le pertinenze: cantine, box, posti auto e tettoie. Ne conta una per ciascuna categoria C/2 (cantine e magazzini), C/6 (box e posti auto) e C/7 (tettoie). Se hai due box, il secondo paga l'imposta.

Per sapere la categoria della tua casa, guarda la visura catastale. Il proprietario può consultarla online, gratis, sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Se la categoria è A/2, A/3 o A/4 e ci vivi come dimora abituale, la prima casa è esente.

Le case di lusso: A/1, A/8 e A/9

Le categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli) non hanno l'esenzione. Anche se è la tua prima casa e ci vivi, paghi l'IMU. Per queste case valgono tre regole:

• si applica un'aliquota ridotta, che trovi nel regolamento del Comune;
• si sottrae una detrazione di 200 € all'anno;
• il calcolo parte dalla rendita catastale, come per le altre case.

Facciamo un caso inventato, con un'aliquota ipotetica dello 0,5 %. Base imponibile 84.000 €. L'imposta lorda è 84.000 € × 0,5 % = 420 €. Tolti 200 € di detrazione, restano 220 €. L'aliquota vera del tuo Comune la trovi nel regolamento o sul sito del Comune, perché cambia da Comune a Comune.

Come si calcola l'IMU

Il calcolo parte dalla rendita catastale, cioè il valore fiscale annuo che il catasto attribuisce alla casa. I passaggi sono due:

• rendita × 1,05 × moltiplicatore = base imponibile;
• base imponibile × aliquota = IMU annua.

Il moltiplicatore dipende dalla categoria catastale:

• 160 per le categorie A (esclusa A/10), C/2, C/6 e C/7;
• 140 per B, C/3, C/4 e C/5;
• 80 per A/10 e D/5;
• 65 per la categoria D;
• 55 per C/1 (negozi).

L'aliquota base è lo 0,86 %. I Comuni possono variarla fino all'1,06 %. Per questo due case identiche possono pagare cifre diverse in due Comuni diversi.

Quanto si paga sulla seconda casa

La seconda casa non ha esenzione e non ha detrazione. Paga l'IMU con l'aliquota del Comune, che può arrivare all'1,06 %.

Esempio con numeri tondi: rendita catastale di 500 €, categoria A/2, aliquota massima dell'1,06 %.

• Base imponibile: 500 € × 1,05 × 160 = 84.000 €.
• IMU annua: 84.000 € × 1,06 % = 890,40 €.

Se il tuo Comune applica un'aliquota più bassa, l'imposta scende in proporzione. Per il quadro completo leggi tasse sulla seconda casa e IMU: chi la paga e quanto.

Quando si paga: le scadenze

L'IMU si paga in due rate ogni anno, con il modello F24:

• acconto entro il 16 giugno;
• saldo entro il 16 dicembre.

Se la casa è esente, non c'è nulla da versare. Per l'importo esatto di ogni rata usa l'aliquota del tuo Comune.

Se la casa cambia proprietario a metà anno, l'imposta si divide in base ai mesi di possesso. Il mese intero conta per chi ha posseduto l'immobile per più di metà del mese.

Se compri all'asta: da quando paghi

Se compri una casa all'asta, l'IMU parte dal decreto di trasferimento del giudice, non dal giorno in cui versi il prezzo. Da quel momento paghi la quota dell'anno che resta, in proporzione ai mesi. Per tutti i passaggi dopo la vincita leggi cosa succede dopo l'aggiudicazione.

Attenzione: se la casa è occupata dal vecchio proprietario o da altri, l'IMU resta da pagare. L'occupazione non ti esonera dall'imposta.

Affitto, comodato e riduzioni

Alcune situazioni danno diritto a riduzioni, ma solo se rispetti i requisiti:

• comodato gratuito a figli o genitori, registrato e con requisiti precisi: riduzione del 50 %;
• canone concordato: riduzione al 75 %, cioè paghi tre quarti dell'imposta.

Il Comune può chiedere la prova dei requisiti. Prima di contare sulla riduzione, controlla le condizioni nel regolamento del Comune.

Se la casa è in affitto, l'IMU resta a carico del proprietario. La TARI, la tassa sui rifiuti, invece è di chi occupa l'immobile. Per il calcolo leggi TARI: come si calcola.

In pratica

• Controlla la categoria catastale nella visura: se è A/1, A/8 o A/9, l'IMU si paga anche sulla prima casa.
• Verifica di avere residenza e dimora abituale nella casa: sono i due requisiti dell'esenzione.
• Trova l'aliquota del tuo Comune nel regolamento o sul sito del Comune.
• Conta le pertinenze: una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7 è esente.
• Se compri all'asta, segna la data del decreto di trasferimento: da lì inizia l'IMU.

Domande frequenti

Devo pagare l'IMU sulla prima casa se ci vivo?

Di regola no. La casa di residenza e dimora abituale è esente, purché non sia di categoria A/1, A/8 o A/9. Se è di lusso, paghi con aliquota ridotta e sottrai 200 € di detrazione.

Quanto si paga di IMU sulla seconda casa?

Si paga con l'aliquota del Comune, che può arrivare all'1,06 %. Con una rendita di 500 € e categoria A/2 l'imposta è di 890,40 € l'anno all'aliquota massima.

Chi paga l'IMU su una casa comprata all'asta?

Dal decreto di trasferimento paghi tu, in proporzione ai mesi che restano dell'anno. Per il periodo prima del decreto risponde il vecchio proprietario.

Fonti

• Legge 160/2019, IMU (art. 1, commi 738-783)
• Agenzia delle Entrate, guide fiscali
• Agenzia delle Entrate, visura catastale