Surroga del mutuo: come funziona
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Cos'è la surroga in parole sempliciCome funziona passo per passoQuanto costa e quanto puoi risparmiareQuando la surroga conviene davveroCosa controllare prima di chiedereIn praticaDomande frequentiFontiLa surroga è il passaggio del tuo mutuo da una banca a un'altra, senza penali e senza doverlo estinguere prima. La nuova banca paga il debito alla vecchia e prende il suo posto come creditrice, alle condizioni che tu scegli. Per la legge questo diritto è gratuito: non ti possono chiedere spese per il trasferimento.
La surroga serve soprattutto per abbassare la rata o cambiare il tipo di tasso. Non è sempre conveniente, e le regole precise cambiano a seconda del tipo di mutuo. Ti spiego come funziona passo per passo, con un esempio con numeri tondi.
Cos'è la surroga in parole semplici
La surroga è un'operazione con cui il debito che hai con una banca passa a un'altra banca. Quella nuova paga alla vecchia il capitale residuo, cioè quanto ti resta da restituire, e da quel momento sei tu a dovere le rate alla nuova.
La base di tutto è l'articolo 120-quater del Testo unico bancario (d.lgs. 385/1993), che disciplina la surroga per i mutui. La norma stabilisce che il cliente può farla senza spese e senza penali. Il testo completo è su Normattiva.
La surroga è diversa dalla rinegoziazione. Nella surroga cambi banca; nella rinegoziazione resti con la stessa banca e modifichi le condizioni. Se vuoi capire la differenza con la rinegoziazione puoi leggere come si rinegozia il mutuo.
Come funziona passo per passo
La procedura ha tre fasi. Ogni banca ha i suoi moduli, ma la sequenza è questa:
- Chiedi a una nuova banca un'offerta di mutuo per la surroga, con il capitale residuo e la durata che ti rimane.
- Se la nuova banca approva, ti chiede la documentazione: contratto originale, ultime rate, situazione del debito aggiornata.
- La nuova banca paga la vecchia. A quel punto l'ipoteca esistente passa a favore della nuova banca.
Prima di firmare chiedi sempre il TAEG, cioè il costo totale del credito che include tassi e spese. Se non sai distinguere TAN e TAEG, leggi TAN e TAEG: le differenze.
La vecchia banca ha tempi per rispondere e per inviarti i documenti. Chiedi la richiesta di estinzione o di conteggio aggiornato, e non firmare nulla finché non hai visto il conteggio con il capitale residuo esatto.
Quanto costa e quanto puoi risparmiare
La surroga è gratuita per legge (art. 120-quater TUB): né la vecchia né la nuova banca possono addebitarti penali o spese per il trasferimento. Controlla che nell'offerta non compaiano a tuo carico voci come:
- l'istruttoria della nuova banca;
- la perizia, se la banca la richiede di nuovo;
- l'imposta sostitutiva sul mutuo (art. 18 DPR 601/1973);
- le spese notarili per l'atto di surroga e per l'iscrizione dell'ipoteca.
Se l'offerta della nuova banca mette una di queste voci a tuo carico, chiedi che venga tolta. Puoi confrontarle con le spese di un mutuo.
Esempio. Mutuo di 100.000 €, residuo da restituire 80.000 €, rata attuale 500 € al mese. La nuova banca ti offre un tasso più basso e una rata di 430 €. Risparmio mensile: 500 € − 430 € = 70 €. In 20 anni, 70 € × 12 × 20 = 16.800 € di rate in meno. Costi della surroga a tuo carico: 0 €, perché la legge la rende gratuita. Risparmio stimato: 16.800 €.
Questo è un esempio inventato: il tuo caso dipende da tasso, durata e spese reali. Calcolare la rata con i tuoi numeri è semplice: vedi come si calcola la rata del mutuo.
Quando la surroga conviene davvero
La surroga conviene di più quando il tasso della nuova offerta è sensibilmente più basso di quello attuale e ti restano molti anni di mutuo. Se ti mancano pochi anni alla fine, il risparmio sugli interessi è piccolo.
Se hai un mutuo a tasso variabile, la surroga può servire a passare a un tasso fisso. Il confronto tra le due formule è spiegato in mutuo a tasso fisso o variabile.
Fai attenzione a un punto. La nuova banca valuta di nuovo il tuo merito creditizio. Se nel frattempo il tuo reddito è cambiato, potrebbe non approvare la surroga alle condizioni che speravi.
Cosa controllare prima di chiedere
Prima di muoverti, verifica questi punti sul tuo contratto e sulle offerte che ricevi:
- il capitale residuo esatto, non quello che pensi di dovere;
- il TAEG della nuova offerta, da confrontare con quello attuale;
- durata e tipo di tasso del nuovo mutuo;
- tutte le spese previste, incluse perizia e notaio;
- i tempi con cui la vecchia banca completa il passaggio.
Se il mutuo è cointestato e vi state separando, la surroga richiede la firma di tutti gli intestatari. Ne parla il mutuo cointestato in caso di separazione.
In pratica
- Chiedi alla vecchia banca il conteggio aggiornato con il capitale residuo.
- Richiedi alla nuova banca un'offerta scritta con TAEG, spese e durata.
- Confronta il risparmio sulla rata con il costo totale delle spese di surroga.
- Verifica che nell'offerta non compaiano spese che la legge ti permette di non pagare.
- Non chiudere il vecchio mutuo prima che la nuova banca abbia pagato.
Domande frequenti
Posso fare la surroga quando voglio?
Sì, la legge ti permette di farla in qualsiasi momento durante il mutuo, senza penali verso la banca che lascia. La nuova banca però deve approvare la pratica con la tua situazione attuale.
La surroga costa di più dell'estinzione anticipata?
La surroga è gratuita per legge, mentre l'estinzione anticipata senza penali richiede i fondi per restituire tutto subito. Sono strade diverse: se ti interessa l'estinzione leggi come funziona l'estinzione anticipata.
Se la nuova banca dice no, cosa succede?
Il tuo mutuo resta com'è, con la banca attuale. Non perdi nulla, a parte il tempo.
Serve un notaio per la surroga?
Sì, di regola l'atto di surroga è notarile, ma per legge il costo non è a tuo carico. Per i costi notarili in generale leggi quanto costa il notaio per comprare casa.
Fonti
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