Tasso del mutuo: come ottenerlo basso e quando diventa usura
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Che cos'è il tasso del mutuoCome ottenere un tasso basso, passo per passoCosa guardare nel PIESIl mutuo che hai già: si può abbassare il costo?Quando il tasso diventa usuraGli errori più comuniIn praticaDomande frequentiFontiPer avere un tasso basso devi confrontare più banche sul costo totale del mutuo, cioè sul TAEG, e non fermarti alla prima proposta. Un tasso diventa usura solo se supera la soglia antiusura, che la Banca d'Italia ricava ogni trimestre dai tassi medi di mercato.
Che cos'è il tasso del mutuo
Il tasso è il prezzo che paghi per avere i soldi in prestito. Nei documenti del mutuo trovi due sigle. Il TAN (tasso annuo nominale) è la percentuale di interesse che la banca applica al capitale.
Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è più completo. Somma al tasso anche le spese collegate al prestito, come l'istruttoria e alcune assicurazioni quando sono obbligatorie. Per questo è il numero giusto per confrontare due offerte.
Il TAEG lo trovi nel PIES, cioè il prospetto informativo europeo che la banca deve consegnarti. Le differenze tra TAN e TAEG sono spiegate in Tasso TAN e TAEG: le differenze.
Nel mutuo fondiario, quello garantito dall'immobile, la banca presta di regola fino all'80% del valore dell'immobile. Con garanzie integrative si può arrivare fino al 100%. Più il finanziamento è alto rispetto al valore, più la banca valuta con attenzione la tua situazione.
Come ottenere un tasso basso, passo per passo
- Chiedi il PIES a più banche, con lo stesso importo e la stessa durata. Se le durate sono diverse, il confronto non vale.
- Confronta il TAEG, non il TAN. Un TAN basso con molte spese può costare più di un TAN più alto con spese basse.
- Chiedi per iscritto quali condizioni servono per ottenere il tasso proposto, per esempio l'apertura di un conto o una polizza. Se ci sono, calcola il costo di ciascuna e mettilo nel confronto.
- Chiarisci se il tasso è fisso o variabile. Il tasso variabile cambia nel tempo, e con lui la rata. Le differenze le trovi in Mutuo a tasso fisso o variabile.
Metti in conto anche i costi che non sono interessi. Per un mutuo prima casa di 80.000 € l'imposta sostitutiva è lo 0,25% dell'importo erogato, cioè 200 €. Negli altri casi l'aliquota è il 2%. Istruttoria, perizia e assicurazioni sono spiegate in Spese di un mutuo: istruttoria, perizia, assicurazioni.
Il Fondo di garanzia prima casa, gestito da Consap, non è uno sconto sul tasso. È una garanzia dello Stato sul mutuo, che può aiutarti se la banca chiede garanzie in più. I requisiti cambiano nel tempo: verificali sul sito di Consap prima di contare su questa strada. Se vuoi capire come funziona la garanzia, leggi Fondo di garanzia prima casa.
Cosa guardare nel PIES
Il PIES è lungo, ma per il confronto bastano poche righe. Cerca:
- il TAEG, cioè il costo totale annuo del prestito;
- il TAN, e se il tasso è fisso o variabile;
- l'importo totale dovuto, cioè quanto pagherai in tutto;
- la rata e la durata, e se la rata può cambiare nel tempo;
- le condizioni richieste per il tasso, come conti o polizze.
Se un dato manca o non ti è chiaro, chiedilo alla banca per iscritto prima di firmare.
Il mutuo che hai già: si può abbassare il costo?
Sì, con due strade. La prima è la surroga: sposti il mutuo presso un'altra banca che ti propone condizioni migliori. La surroga è gratuita, come prevede l'articolo 120-quater del Testo unico bancario. Ne parla Surroga del mutuo: come funziona.
La seconda è chiedere alla banca attuale di rinegoziare il tasso. Puoi anche estinguere il mutuo in anticipo. Per i mutui stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 per comprare o ristrutturare un'abitazione, l'estinzione anticipata è senza penali (art. 120-ter del Testo unico bancario). Questo non abbassa il tasso, ma riduce gli interessi futuri. Ne tratta Estinzione anticipata del mutuo.
Quando il tasso diventa usura
La legge contro l'usura, la legge 108 del 1996, fissa una soglia per i prestiti. Ogni trimestre la Banca d'Italia pubblica i tassi medi di mercato, chiamati TEGM, e da quei tassi si ricava la soglia antiusura. Le tabelle sono sul sito della Banca d'Italia, alla voce tassi medi (TEGM) e soglie usura.
Il confronto si fa sul tasso effettivo globale, che include anche le commissioni. Un TAN basso non basta a stare sotto la soglia, perché contano anche le spese. Se il tasso effettivo del tuo mutuo supera la soglia in vigore nel trimestre in cui hai firmato, la legge considera quel tasso usurario.
Attenzione a non confondere le cose. Un tasso alto non è automaticamente usura. È usura solo se supera la soglia del trimestre. La soglia cambia ogni trimestre, quindi cercala direttamente sul sito della Banca d'Italia e non fidarti di cifre lette altrove.
Se sospetti che il tuo tasso superi la soglia, chiedi alla banca per iscritto il TAEG e il calcolo che lo ha generato. Poi rivolgiti a un avvocato o a un'associazione di consumatori prima di smettere di pagare. Da solo, senza un parere, rischi un errore che costa caro.
Gli errori più comuni
- Confrontare solo il TAN e ignorare le spese.
- Firmare senza aver letto il PIES e il TAEG indicato.
- Accettare un tasso variabile senza chiedersi di quanto può salire la rata.
- Pensare che il tasso sia fisso per sempre, quando è legato a condizioni che possono cambiare.
In pratica
- Chiedi il PIES a tre banche, con lo stesso importo e la stessa durata.
- Confronta il TAEG di ciascuna offerta, non il TAN.
- Chiedi per iscritto le condizioni richieste per il tasso proposto e calcolane il costo.
- Cerca la soglia antiusura del trimestre sul sito della Banca d'Italia, e non usare cifre lette altrove.
Domande frequenti
Posso chiedere alla banca di abbassare il tasso del mio mutuo?
Puoi chiederlo, ma la banca non è obbligata a dire sì. Le strade concrete sono la rinegoziazione con la banca attuale o la surroga presso un'altra banca. In entrambi i casi confronta le proposte con il TAEG.
Un tasso alto significa usura?
No. Il tasso è usura solo se supera la soglia antiusura del trimestre, calcolata dai tassi medi pubblicati dalla Banca d'Italia. Verifica la soglia del trimestre in cui hai firmato.
Il mutuo si può spostare in un'altra banca senza costi?
La surroga è gratuita, come prevede l'articolo 120-quater del Testo unico bancario. Chiedi comunque alla nuova banca un quadro completo delle spese prima di decidere.
Fonti
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