Sanatoria edilizia: come funziona
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Che cosa si sana, esattamente?La regola base: la doppia conformitàIl Salva casa: cosa è cambiato dal 2024Il passo che decide tutto: lo stato legittimoEsempio con numeriPerché conta anche per chi compraCosa succede se la sanatoria non si può fareIn praticaDomande frequentiFontiLa sanatoria edilizia è la procedura con cui il Comune regolarizza un abuso, cioè una costruzione o una modifica fatta senza il titolo richiesto, ma solo se l'opera rispetta le regole urbanistiche. Se le rispetta, paghi la sanzione e l'immobile diventa regolare. Se non le rispetta, la sanatoria non si può fare e resta il problema.
Che cosa si sana, esattamente?
La sanatoria serve per le opere fatte senza permesso o senza la segnalazione dovuta. Un abuso può essere una veranda chiusa, un soppalco, una tettoia o un cambio di uso non autorizzato. Per capire cosa rientra nell'abuso, leggi abuso edilizio: cos'è e come si scopre.
Non tutte le differenze tra progetto e realtà sono abusi. Piccoli scostamenti dentro i limiti di legge sono tolleranze costruttive. Le trovi spiegate in tolleranze costruttive: cosa non è abuso.
La regola base: la doppia conformità
La sanatoria ordinaria si basa su un principio chiamato doppia conformità. L'opera deve rispettare le norme urbanistiche e edilizie vigenti sia al momento in cui è stata realizzata, sia al momento in cui presenti la domanda.
Se l'opera era illegale allora e lo è ancora oggi, non si sana. Se era legale allora ma oggi una nuova regola la vieta, non si sana neppure. Il concetto è spiegato meglio in doppia conformità: cosa significa.
Cosa significa in pratica: prima di pensare ai soldi, verifica che l'opera sia conforme alle regole di oggi. Chiedi al tecnico se l'altezza, le distanze dai confini e la superficie rispettano il piano urbanistico attuale.
Il Salva casa: cosa è cambiato dal 2024
Dal 2024 il decreto Salva casa (decreto-legge 69/2024, convertito dalla legge 105/2024, in vigore dal 30 maggio 2024) ha aggiunto l'articolo 36-bis al Testo unico edilizia. Questo articolo riguarda le parziali difformità e le variazioni essenziali. Permette di sanare alcune irregolarità che prima erano escluse, purché siano rispettate determinate condizioni.
La differenza principale è questa: la conformità viene valutata sulla disciplina vigente al momento della domanda e su quella dell'epoca dell'abuso, con alcune condizioni. Il pagamento avviene tramite una oblazione, cioè una somma stabilita dalla legge o dal Comune. Il numero preciso dell'oblazione lo trovi nella norma o chiedendo al Comune.
Se vuoi capire cosa cambia per chi compra una casa con irregolarità, leggi decreto Salva casa: cosa cambia per chi compra.
Il passo che decide tutto: lo stato legittimo
Lo stato legittimo dell'immobile è la situazione che risulta dai titoli edilizi depositati in Comune. Per sapere se un immobile è in regola, devi confrontare lo stato reale con lo stato legittimo. Il concetto è spiegato in stato legittimo dell'immobile: cos'è.
Per vedere i documenti puoi fare richiesta di accesso agli atti. Ti spiego come nel dettaglio in accesso agli atti in Comune: come si fa.
Esempio con numeri
Facciamo un caso inventato. Una famiglia ha chiuso un balcone creando una veranda di 12 metri quadrati nel 2015, senza titolo. Nel 2025 vuole vendere.
Passo 1: il tecnico verifica che la veranda rispetti le regole urbanistiche di oggi e quelle del 2015. Se il piano del 2015 la vietava, la doppia conformità non c'è e la sanatoria non si fa.
Passo 2: se la veranda è conforme, la pratica costa la sanzione stabilita dal Comune più le spese tecniche. Il tecnico ti dà il preventivo.
Passo 3: dopo l'approvazione, il titolo edilizio è regolare e l'immobile può essere venduto senza il rischio di nullità.
Se la veranda non è conforme, la sanatoria è esclusa. In quel caso devi valutare la rimozione o cercare un'altra soluzione con il tecnico. Per il caso specifico della veranda, leggi veranda abusiva: si può sanare?.
Perché conta anche per chi compra
Se compri una casa con un abuso non sanato, rischi grosso. Il notaio non può rogitare un atto senza il riferimento al titolo edilizio, e l'atto può essere nullo se mancano i dati richiesti. Per capire come si comporta il notaio, leggi abuso edilizio e vendita: il notaio può rogitare?.
Nelle vendite giudiziarie le regole sono diverse: l'aggiudicatario può presentare la domanda di sanatoria entro un termine preciso dalla notifica del decreto di trasferimento. Il termine esatto e le condizioni le trovi nell'avviso di vendita e nella perizia.
Cosa succede se la sanatoria non si può fare
Se l'opera non è sanabile, il Comune può ordinare la demolizione o la riduzione in pristino, cioè il ripristino dello stato originario. I costi restano a carico di chi possiede l'immobile, quindi anche di chi compra. Il perito deve quantificare questi costi nella perizia.
Un rischio concreto: se non lo sai prima, pagherai la demolizione dopo. Chiedi sempre una valutazione tecnica prima di offrire.
In pratica
- Chiedi al Comune o al tecnico se l'immobile ha titoli edilizi depositati e quali sono.
- Confronta la planimetria catastale con lo stato reale della casa: le differenze sono il primo segnale.
- Verifica la doppia conformità con un tecnico prima di pagare qualsiasi somma.
- Chiedi il preventivo completo: sanzione, oblazione, spese tecniche e tempi.
- Se compri all'asta, leggi nella perizia se l'abuso è sanabile e quanto costa.
Domande frequenti
Posso sanare un abuso anche se non l'ho fatto io?
Sì, di norma la sanatoria riguarda l'immobile, quindi chi lo possiede. Chi compra eredita l'abuso e la sua eventuale sanatoria. Per le vendite all'asta vale quanto scritto nell'avviso e nella perizia.
Quanto tempo ci vuole per una sanatoria?
I tempi dipendono dal Comune e dalla complessità della pratica. Non esiste un numero garantito: chiedi al Comune una stima e verifica quanto indicato nell'avviso.
La sanatoria mi dà diritto a un mutuo?
Non automaticamente. Le banche chiedono la regolarità urbanistica e catastale. Una pratica sanata aiuta, ma la banca decide con le sue regole.
Fonti
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Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: fa fede la norma e l’avviso di vendita.
