Abuso edilizio: cos'è e come si scopre

Abuso edilizio è un lavoro fatto su un immobile senza il titolo edilizio richiesto dalla legge, oppure in modo diverso da quanto quel titolo autorizzava. Si scopre di solito confrontando i documenti ufficiali con lo stato reale della casa.

Cos'è un abuso edilizio in parole semplici

Il titolo edilizio è l'autorizzazione o la comunicazione che il Comune riceve prima di costruire o modificare un immobile. Le regole sono nel Testo unico dell'edilizia, il decreto del Presidente della Repubblica 380 del 2001, che puoi leggere su Normattiva.

La legge prevede diversi tipi di titolo: l'edilizia libera (art. 6), la CILA (art. 6-bis), la SCIA (art. 22) e il permesso di costruire (art. 10). Quale serva dipende dal tipo di lavoro. Le differenze tra questi titoli le trovi spiegate in CILA, SCIA, permesso di costruire: le differenze.

Ci sono due forme di abuso. La prima è il lavoro fatto senza alcun titolo, per esempio aggiungere una stanza alla casa senza aver presentato nulla. La seconda è il lavoro fatto con un titolo, ma diverso da come è stato costruito davvero, per esempio una finestra spostata o un locale più grande del progetto approvato.

Non ogni modifica è un abuso. Alcuni interventi minori sono in edilizia libera, e alcune differenze di misura sono tollerate dalla legge. Ne parliamo più avanti.

Come si scopre un abuso

Non esiste un unico controllo che dica tutto. Di solito l'abuso emerge incrociando più documenti. Quelli da controllare sono questi:

• la visura catastale, che riporta i dati dell'immobile registrati al Catasto; puoi chiederla online con il servizio dell'Agenzia delle Entrate;
• la planimetria catastale, da confrontare con la casa vera: stanze, finestre, muri, soppalchi;
• i titoli edilizi del Comune, che si richiedono con l'accesso agli atti (ne parla questa guida);
• la perizia, se l'immobile è in un'asta: deve dire se l'immobile è regolare dal punto di vista edilizio e quanto costerebbe sanarlo.

Il controllo più importante lo fa il notaio. Negli atti tra privati la legge chiede di indicare il titolo edilizio. Se manca, l'atto è nullo (art. 46, comma 1, del Testo unico). Anche la conformità catastale va dichiarata nel rogito, a pena di nullità (art. 29 della legge 52 del 1985).

Segnali da non ignorare in un annuncio o in una visita: una planimetria che non corrisponde alla casa, stanze o soppalchi non indicati, dati catastali diversi da quelli dell'atto, lavori recenti senza documenti. Chiedi sempre spiegazioni scritte al venditore.

Quanto può essere grande la differenza senza essere abuso?

La legge tollera scostamenti piccoli dalle misure del titolo. L'articolo 34-bis del Testo unico parla di una tolleranza del 2% sulle misure. Con il decreto Salva casa le tolleranze per le unità più piccole sono state rese più ampie, ma il valore preciso va verificato nella norma, non in base al passaparola. Le tolleranze non sono abusi e non vanno sanate. Approfondisci in Tolleranze costruttive: cosa non è abuso.

Esempio inventato. Il progetto approvato prevede una stanza di 20 metri quadrati. Quella costruita ne misura 21. - Differenza: 1 metro quadrato. - In percentuale: 1 su 20, cioè il 5%. - Il 5% supera il 2% di base previsto dall'articolo 34-bis: rientra nella tolleranza solo se all'unità si applicano le percentuali maggiori introdotte dal Salva casa (dal 2% al 5% secondo la superficie), da verificare con il tecnico.

Se la differenza fosse stata di 0,4 metri quadrati, cioè il 2%, saresti rimasto entro la soglia base del 2%. Il calcolo lo fa il tecnico, ma tu puoi rifarlo con le misure della planimetria e del progetto.

Cosa succede se compri un immobile con abuso

Se l'abuso è sanabile, il proprietario può chiedere la sanatoria. Serve la doppia conformità: l'opera deve essere conforme sia alle regole in vigore quando è stata fatta sia a quelle in vigore quando si chiede la sanatoria. Il meccanismo è spiegato in Doppia conformità: cosa significa e in Sanatoria edilizia: come funziona.

La legge prevede anche una procedura per le parziali difformità e le variazioni essenziali, introdotta dal decreto Salva casa (d.l. 69 del 2024). Anche qui si chiede una conformità, con condizioni e un pagamento.

Se l'abuso non è sanabile, chi lo compra deve rimuoverlo a sue spese. Il costo di questo lavoro pesa sul prezzo reale dell'immobile, e per questo va chiesto prima di comprare.

Nelle aste giudiziarie le regole sono in parte diverse. Il perito deve indicare costi e modalità di sanatoria. Chi si aggiudica l'immobile, se la sanatoria è possibile, deve presentare la domanda entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento (art. 46, comma 5, del Testo unico). Il decreto di trasferimento è il provvedimento con cui il giudice ti trasferisce la proprietà dopo il pagamento del prezzo.

Esempio con numeri

Facciamo un caso inventato. Compri una casa per 100.000 €. Il perito segnala una veranda costruita senza titolo, che si può sanare, con costi di sanatoria stimati in 4.000 €. - Prezzo di acquisto: 100.000 €. - Costi di sanatoria: 4.000 €. - Costo complessivo reale: 104.000 €.

Il numero è inventato, ma il metodo è quello reale: sommi al prezzo il costo di regolarizzazione, prima di decidere se offrire.

In pratica

• Chiedi la visura catastale e la planimetria, e confrontale con la casa vera.
• Richiedi al Comune i titoli edilizi con l'accesso agli atti.
• Chiedi al notaio di verificare il titolo edilizio prima del rogito.
• Se compri all'asta, leggi nella perizia la sezione sulla regolarità edilizia e i costi di sanatoria.

Domande frequenti

Un abuso edilizio blocca la vendita?

Non sempre. Un abuso sanabile si può regolarizzare, ma va fatto prima o dopo il rogito secondo le regole del caso. Un abuso non sanabile riduce il valore reale della casa e va considerato nel prezzo.

Chi paga la sanatoria, venditore o compratore?

Dipende da cosa dice il contratto. Il punto va chiarito per iscritto nella proposta o nel compromesso, prima di firmare.

Un abuso edilizio si prescrive?

Non basta il passare del tempo per renderlo regolare. Il tema va verificato con il tecnico e con il notaio, perché le regole cambiano nel tempo.

Fonti

• Testo unico dell'edilizia, DPR 380/2001
• DPR 380/2001, art. 46 (nullità e vendite giudiziarie)
• Decreto Salva casa, d.l. 69/2024
• Agenzia delle Entrate, visura catastale